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Niente Imu/Ici sull’immobile non ultimato

15 maggio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 maggio 2017



Ai fini dell’imposta sull’immobile vale solo l’accatastamento reale: il fabbricato non ultimato non è soggetto a Imu/Ici.

Non è dovuta l’Imu/Ici sull’immobile in corso di costruzione, neppure quando esso è già stato accatastato nella “categoria fittizia”.

Per categorie fittizie si intendono quelle che, pur se non previste nel quadro generale delle categorie (visto che ad esse non è associato un valore catastale), sono state inserite per permettere comunque l’individuazione nel Catasto (F1 = area urbana, F2 = unità collabenti, F3 = unità in corso di costruzione, F4 = unità in corso di definizione ed F5 = lastrico solare).

L’accatastamento del fabbricato in una categoria fittizia non costituisce presupposto sufficiente per il pagamento dell’imposta sull’immobile.

È quanto confermato dalla Cassazione [1] che ha di recente espresso il seguente principio di diritto: «In tema di imposta comunale sugli immobili, l’accatastamento di un nuovo fabbricato nella categoria fittizia delle unità in corso di costruzione non è presupposto sufficiente per l’assoggettamento ad imposta del fabbricato stesso, salva la tassazione dell’area edificatoria e la verifica sulla pertinenza del classamento».

La legge [2] stabilisce che, per “fabbricato“, si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano. Il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.

Dunque, il “fabbricato” è considerato bene tassabile se è iscritto al catasto o se vi è l’obbligo di iscriverlo; l’ultimazione dei lavori o l’utilizzazione antecedente vale, infatti, per l’ipotesi che sia stato omesso il dovuto accatastamento.

Secondo la giurisprudenza, l’iscrizione in catasto o la sussistenza delle condizioni di iscrizione è presupposto sufficiente perché l’unità immobiliare sia considerata “fabbricato” e sia quindi assoggettata ad imposta.

L’ultimazione dei lavori o l’utilizzazione antecedente può dar luogo a tassazione in mancanza di accatastamento, solo perché rivela che il fabbricato doveva essere iscritto in catasto, fermo che l’iscrizione o l’obbligo di iscrizione è presupposto sufficiente [3].

La pronuncia in esame ha però chiarito che, quando la legge parla di “accatastamento” ai fini dell’imposizione fiscale, si riferisce unicamente all’accatastamento reale, perché l’accatastamento c.d. fittizio – istituzionalmente privo di rendita – non fornisce la base imponibile Imu/Ici, né evidenzia una fattispecie autonoma per capacità contributiva.

In particolare, il classamento nella categoria fittizia F/3 (“unità in corso di costruzione”) non segnala una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile.

In presenza di un tale classamento, quindi, e fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l’imposta può riguardare solo l’area edificatoria, con la base imponibile fissata dalla legge (valore dell’area tolto il valore del fabbricato in corso d’opera) [4].

note

[1] Cass. sent. n. 11694 dell’11.05.2017

[2] Art. 2, c. 1, lett. a, D.lgs. 504/1992.

[3] Cass. sent. n. 8781/2015.

[4] Art. 5, D.lgs. 504/1992.

Suprema Corte di Cassazione

Sentenza 11 maggio 2017, n. 11694

La Commissione tributaria provinciale di Foggia respingeva l’impugnazione proposta dal Consorzio Meridionale per la Cooperazione a r.l. contro l’avviso di accertamento per maggior imposta emesso dal Comune di Foggia per ICI, annualità 2004, relativa a fabbricati di nuova costruzione, non ultimati e tuttavia accatastati.

La Commissione tributaria regionale della Puglia accoglieva l’appello del Consorzio e per l’effetto dichiarava dovuta la maggior imposta solo dal 5 luglio 2004, data di ultimazione dei fabbricati.

Il Comune ricorre per cassazione sulla base di unico motivo.

Il Consorzio resiste con controricorso.

Ragioni della decisione

1. Il ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2 e 5 d.lgs. 504/1992, per aver il giudice d’appello disconosciuto che l’iscrizione catastale del fabbricato è presupposto sufficiente per il suo assoggettamento a ICI.

2. Il ricorso è infondato.

L’art. 2, comma 1, lett. a, d.lgs. 504/1992 stabilisce: “per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano” (primo periodo); “il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato” (secondo periodo).

La giurisprudenza di legittimità ha proceduto al coordinamento interno della disposizione normativa, attribuendo al primo periodo carattere principale e al secondo periodo funzione ancillare.

Si è quindi affermato che l’iscrizione in catasto o la sussistenza delle condizioni di iscrizione è presupposto sufficiente perché l’unità immobiliare sia considerata “fabbricato” e sia quindi assoggettata ad imposta (Cass. 10 ottobre 2008, n. 24924, Rv. 605153).

Si è aggiunto che il criterio alternativo descritto nel secondo periodo (ultimazione dei lavori o anteriore utilizzazione) acquista rilievo solo quando il fabbricato non sia ancora iscritto al catasto, giacché l’iscrizione realizza di per sé il presupposto principale dell’assoggettamento all’imposta (Cass. 23 giugno 2010, n. 15177, Rv. 613895).

Si è altresì precisato che l’ultimazione dei lavori o l’utilizzazione antecedente può dar luogo a tassazione in difetto di accatastamento, solo perché rivela che il fabbricato doveva essere iscritto in catasto, fermo che l’iscrizione o l’obbligo di iscrizione è presupposto sufficiente (Cass. 30 aprile 2015, n. 8781, Rv. 635335).

Questi principi vanno condivisi, in quanto la struttura normativa collega la qualifica di “fabbricato” come bene tassabile all’iscrizione catastale o all’obbligo di iscrizione, ponendo l’ultimazione dei lavori o l’utilizzazione antecedente nel ruolo di indici sussidiari, valevoli per l’ipotesi che sia stato omesso il dovuto accatastamento.

Occorre tuttavia chiarire che a questi fini è significativo unicamente l’accatastamento reale, perché l’accatastamento c.d. fittizio – istituzionalmente privo di rendita – non fornisce la base imponibile ex art. 5 d.lgs. 504/1992, né evidenzia una fattispecie autonoma per capacità contributiva.

In particolare, il classamento nella categoria fittizia F/3 (“unità in corso di costruzione”) – pur essenziale ai negozi civilistici su cosa futura – non segnala una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile.

In presenza di un tale classamento, quindi, e fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l’imposta può attingere solo l’area edificatoria, con la base imponibile fissata dall’art. 5, comma 6, d.lgs. 504/1992 (valore dell’area tolto il valore del fabbricato in corso d’opera).

L’odierna fattispecie si inquadra proprio in detti termini, se è vero che la sentenza d’appello – con motivazione immune da censure

– descrive “una situazione particolare di contrasto tra la reale condizione degli immobili e la formalità dell’accatastamento”.

3. Vale il seguente principio di diritto: “in tema di imposta comunale sugli immobili, l’accatastamento di un nuovo fabbricato nella categoria fittizia delle unità in corso di costruzione non è presupposto sufficiente per l’assoggettamento ad imposta del fabbricato stesso, salva la tassazione dell’area edificatoria e la verifica sulla pertinenza del classamento“.

4. Il ricorso deve essere respinto, poiché il giudice d’appello non si è discostato dal principio enunciato al Par. 3; tuttavia, l’oggettiva incertezza della fattispecie impone di compensare le spese di questo giudizio.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa le spese.


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