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Termine impugnazione delibera condominiale

15 Maggio 2017


Termine impugnazione delibera condominiale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 Maggio 2017



Quanto tempo ha un condomino dissenziente o assente per contestare la decisione dell’assemblea di condominio?

Il termine per l’impugnazione di una delibera condominiale è di 30 giorni. Dunque, il condomino ha circa un mese di tempo per contestare la decisione presa dall’assemblea di condominio; se non lo fa, non potrà più contestare le successive azioni adottate dall’amministratore in attuazione di tale decisione, ivi compresa la richiesta di pagamento di spese condominiali e la conseguente ripartizione secondo millesimi. Il termine di impugnazione è infatti previsto a pena di decadenza; pertanto una volta decorso gli interessati non possono più impugnare la delibera che diviene definitiva ed esplica i suoi effetti nei confronti di tutti i comproprietari, anche dissenzienti.

Facciamo un esempio. Immaginiamo che l’assemblea decida di approvare delle spese per la riparazione del tetto; uno dei condomini ritiene però che la delibera sia illegittima per violazione delle maggioranze o delle regole sulla ripartizione dei millesimi o, ancora, di quelle sulla convocazione dell’assemblea. Sulla scorta di ciò decide di non pagare la somma richiestagli dall’amministratore al momento della riscossione delle quote. Nel momento in cui però gli arriva il decreto ingiuntivo (notificatogli dall’avvocato del condominio) presenta opposizione in tribunale. Ebbene, tale opposizione verrà rigettata perché l’interessato non ha, nei termini, impugnato previamente la delibera di condominio.

A poter impugnare la delibera condominiale sono solo i condomini dissenzienti (quelli cioè che hanno votato contro la decisione impugnata), quelli astenuti (ossia che hanno preferito non votare) e quelli assenti.

Il termine dei 30 giorni per impugnare la delibera condominiale decorre

  • per i condomini dissenzienti o astenuti: dal giorno in cui si è tenuta l’assemblea. Questi infatti, avendo partecipato alla riunione, sono sin dall’inizio consapevoli del suo contenuto e dell’eventuale illiceità di cui essa è affetta;
  • per i condomini assenti: dal giorno in cui hanno ricevuto il verbale con la sintesi della riunione di condominio. Non conta il fatto che abbiamo avuto, prima di tale momento, conoscenza della decisione per via informale (ad esempio tramite una telefonata dell’amministratore o di un vicino di casa). La legge impone all’amministratore di inviare, a ogni condomino (con raccomandata a.r., con posta elettronica certificata o con raccomandata consegnata a mani), una copia del verbale di assemblea. È da tale giorno, dunque, che per gli assenti decorre il termine di 30 giorni per impugnare la delibera condominiale.

Se la raccomandata non viene consegnata perché, nel momento in cui il postino bussa alla porta, il destinatario non è a casa, il termine decorre da quando questi ritira la busta all’ufficio postale. Ma se la ritira dopo il decimo giorno, il termine per impugnare la delibera condominiale inizia ugualmente a decorrere dall’undicesimo giorno (compreso); questo per evitare che l’interessato possa volontariamente posticipare il momento di ritiro della raccomandata alla posta per avere più tempo per impugnare la delibera condominiale.

Non può impugnare la delibera condominiale il condomino che prima abbia votato a favore e poi si sia pentito, anche se all’esito del confronto con il proprio avvocato che gli abbia chiarito i propri diritti e lo stato attuale della normativa. Quindi, quando si ha qualche dubbio in merito alla legittimità di una decisione dell’assemblea, è sempre meglio astenersi che votare a favore; solo infatti nel primo caso, si può impugnare in un successivo momento la delibera [1].

Chi vuole impugnare la delibera condominiale non può rivolgersi direttamente al giudice, ma deve prima promuovere il cosiddetto «tentativo di mediazione». Si tratta di un incontro che si svolge presso un organismo di mediazione situato nella sede più vicina al giudice competente per la causa. L’incontro è volto a trovare un accordo tra le parti; solo se l’accordo non riesce, si può procedere in giudizio. Viceversa, se la mediazione non viene esperita, il giudice ritiene improcedibile la domanda e assegna un termine per provvedere all’incontro di mediazione; se neanche questa volta l’invito non viene rispettato, il giudice rigetta la domanda giudiziale e chiude la causa, condannando il condomino alle spese processuali.

Leggi Come impugnare una delibera condominiale.

Per impugnare una delibera condominiale non si considera il tempo che va dal 1° al 31° agosto (cosiddetta «sospensione dei termini processuali») [2]. Durante tale mese estivo, infatti, i termini processuali si sospendono per consentire ad avvocati e clienti di poter godere delle ferie senza preoccuparsi delle “questioni legali” e rinviando i relativi adempimenti a settembre. Quindi, ad esempio, se una riunione di condominio si è tenuta il 25 luglio, il termine per impugnare scade non già il 24 agosto bensì il 24 settembre.

Entro il termine di scadenza dei 30 giorni, è necessario non già avviare la causa, ma presentare la domanda di «conciliazione» presso il relativo organismo. Questo interrompe il termine. Non importa, poi, che la riunione si tenga quando oramai i 30 giorni sono scaduti: l’importante è il deposito tempestivo della richiesta di conciliazione.

Per impugnare una delibera condominiale non è necessario prima inviare una diffida all’amministratore o agli altri condomini, potendosi direttamente agire con l’istanza di mediazione.

Secondo la dottrina e la giurisprudenza maggioritaria non ci sono termini per impugnare una delibera condominiale quando questa sia affetta da vizi tanto gravi da doversi ritenere «nulla» e non già semplicemente «annullabile». La differenza tra «delibera nulla» e «delibera annullabile» sta proprio nel tipo di vizio di cui essa è affetta:

  • la nullità si verifica per le violazioni più gravi e consente al condomino di impugnare la decisione in qualsiasi momento senza termini finali;
  • la delibera annullabile invece concerne violazioni meno gravi e, come detto, il termine è sempre di 30 giorni.

Ad esempio, una decisione che l’assemblea adotta in una materia che non le è propria è nulla (e non «annullabile»), con la conseguenza che può essere impugnata in qualsiasi momento. Si pensi al caso in cui i condomini decidano di stabilire un vincolo all’utilizzo dell’altrui appartamento senza l’unanimità. Invece, in tutti gli altri casi, si è in presenza di una delibera semplicemente annullabile, ossia che mantiene salvi i suoi effetti e “si sana” se non contestata nei 30 giorni.

Secondo la giurisprudenza, le delibere annullabili – quelle cioè per le quali soltanto vale il termine di 30 giorni per l’impugnazione – sono le seguenti:

  • quando la decisione è assunta senza che sia stato dato avviso a tutti i comproprietari;
  • quando l’assemblea decide su un atto di ordinaria amministrazione, se è gravemente pregiudizievole della cosa comune, indipendentemente dalla presenza di vizi attinenti alla formazione della volontà della maggioranza;
  • quando l’assemblea decide un atto di straordinaria amministrazione o un’innovazione senza la maggioranza prescritta.

note

[1] Cass. sent. n. 11375/17 del 9.05.2017.

[2] Tale conclusione si fa derivare dalla decisione della Corte Costituzionale che applica tale sospensione ai termini per impugnare la delibera dell’assemblea condominiale (di cui all’ art. 1137 cod. civ.) (C. Cost. sent. n. 49/1990).

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, sentenza 27 gennaio – 9 maggio 2017, n. 11375

Presidente Manna – Relatore Scarpa

Ragioni di fatto e di diritto

La ricorrente Beni Stabili Due s.r.l. impugna, articolando due motivi di ricorso, la sentenza del 9 ottobre 2014 resa dal Tribunale di Tempio Pausania, conseguente ad impugnativa di deliberazione assembleare del 5 agosto 2013 adottata dal Condominio (omissis) . La sentenza del Tribunale era stata già impugnata davanti alla Corte d’Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, che, con ordinanza ex art. 348-ter c.p.c. depositata il 12 giugno 2015, aveva dichiarato inammissibile l’appello. Il ricorso per cassazione è stato proposto il 14 settembre 2015.

La ricorrente col primo motivo deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1136 e 1137 c.c. con riguardo al punto della sentenza del Tribunale che aveva ritenuto implicita l’approvazione all’unanimità della delibera, spettando a chi impugna la stessa di provare, in via documentale, di aver espresso voto contrario. Aggiunge la ricorrente che “votazione non vi è stata”. Il secondo motivo di ricorso allega l’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio con riguardo all’ascolto del CD contenente la registrazione audio della riunione assembleare del 5 agosto 2013, decisivo per dimostrare la mancanza di votazione sui punti 6, 10 e 13 all’ordine del giorno.

Ritenuto che il ricorso proposto dalla Beni Stabili Due s.r.l. potesse essere dichiarato manifestamente infondato, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

Il controricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380-bis, comma 2, c.p.c..

La sentenza del Tribunale di Tempio Pausania aveva affermato che dal verbale dell’assemblea del 5 agosto 2013 risultasse che la società Beni Stabili Due fosse presente all’adunanza, che l’assemblea avesse approvato i punti all’ordine del giorno in contestazione e che non risultasse l’espressione di voto contrario da parte della stessa attrice, condizione di legittimazione all’impugnazione ex art. 1137 c.c..

La ricorrente non si confronta nei due motivi di ricorso con tali plurime “rationes decidendi” adottate dal Tribunale, e prova a sollecitare in sede di legittimità un terzo grado del giudizio tramite il quale far valere le erroneità della ricostruzione fattuale operata dal primo giudice. L’interpretazione della deliberazione assembleare di un condominio edilizio costituisce, però, un accertamento di fatto istituzionalmente riservato al giudice di merito e le censure dei ricorrenti al riguardo si limitano ad una mera prospettazione di un risultato interpretativo diverso da quello accolto nella sentenza. Peraltro, il testo della delibera impugnata non è trascritto nei motivi di ricorso, come prescrive l’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c..

L’art. 1137, comma 2, c.c. ammette, del resto, l’impugnazione della delibera assembleare soltanto da parte dell’assente, del dissenziente e dell’astenuto; pertanto, il condomino presente che abbia partecipato all’assemblea non può impugnare la deliberazione, se non è dissenziente (o non si sia astenuto) proprio in ordine alla deliberazione che impugna. Il dissenso dell’impugnante rispetto alla deliberazione deve essere provato ed incombe sullo stesso l’onere della relativa prova (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3060 del 05/09/1969; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1079 del 16/04/1973). Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 747 del 15/03/1973). Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23903 del 23/11/2016). La ricorrente non fa riferimento in ricorso ad alcuna sua specifica deduzione istruttoria volta a sovvertire la risultanza del verbale che riportava l’approvazione senza dissensi della delibera. Col secondo motivo, si allega soltanto l’omesso esame non di un fatto storico, ma di un elemento istruttorio (il CD rom audio della riunione), peraltro prospettandone una valenza non decisiva, in quanto da esso si trarrebbe pur sempre che non vi fu “votazione”, il che contrasta col dato documentale che registrava l’approvazione della delibera, e comunque non varrebbe a giustificare la mancata espressione sia pur soltanto di un dissenso preventivo nell’ambito delle discussioni preliminari da parte del rappresentante in assemblea della Beni Stabili Due s.r.l..

Il ricorso va perciò rigettato e le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate secondo soccombenza.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 5,200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. I, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.


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