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Come difendersi dallo sfratto per morosità

16 maggio 2017


Come difendersi dallo sfratto per morosità

> Diritto e Fisco Pubblicato il 16 maggio 2017



Quando l’inquilino riceve la notifica dello sfratto per morosità può pagare fino a 90 giorni dopo la prima udienza. In alternativa può fare opposizione.

Se hai ricevuto la notifica di un atto giudiziale con cui il padrone di casa ti invita a presentarti in tribunale per il mancato pagamento dei canoni dell’affitto, è molto probabile che tu sia destinatario di una intimazione di sfratto per morosità. Puoi decidere di difenderti o meno, ma certamente la cosa migliore per chiudere tutto è trovare un accordo con il locatore prima dell’udienza: accordo che potrebbe essere anche un pagamento rateale. La legge, inoltre, consente all’inquilino di difendersi dallo sfratto per morosità presentando un’opposizione all’ordinanza del giudice (e, in tal caso, aprendo un processo autonomo) oppure chiedendo un termine di 90 giorni per poter adempiere e corrispondere il dovuto; ciò gli consente di evitare di dover fare le valigie e andare via dall’appartamento.

Ma procediamo con ordine e vediamo come difendersi dallo sfratto per morosità.

Difendersi allo sfratto pagando in ritardo

Prima di chiarire, però, come difendersi dallo sfratto per morosità ricordiamo quando arriva lo sfratto. Il termine massimo consentito all’inquilino per pagare l’affitto è di 20 giorni dalla scadenza del mese. Questo significa che, in teoria, il padrone di casa potrebbe, già alla scadenza del mese successivo, agire in tribunale per lo sfratto. A tal fine gli basterà andare dal giudice e, con la prova del contratto scritto, chiedere l’emissione di una intimazione di sfratto per morosità. Il giudice fissa un’udienza per la comparizione di entrambe le parti e se anche a quella data persiste la morosità, dichiara lo sfratto esecutivo. Questa procedura è possibile solo se il contratto è stato regolarmente registrato (non vale quindi se si tratta di affitto in nero, per il quale bisogna agire con una azione di occupazione senza titolo, molto più lunga).

L’inquilino che voglia difendersi dallo sfratto per morosità può pagare fino all’udienza e sanare tutti gli arretrati. Se però non ha ancora i soldi, ma conta di procurarseli di lì a breve, può chiedere un rinvio con assegnazione di un termine di 90 giorni (cosiddetto «termine di grazia») al termine del quale adempiere pagando le mensilità scadute, gli interessi e le spese legali sostenute dal locatore.

Difendersi allo sfratto presentando opposizione

Il secondo modo per difendersi dallo sfratto per morosità è presentare opposizione. Immaginiamo che l’inquilino abbia, nel corso della locazione, affrontato alcune spese di gestione dell’immobile («amministrazione straordinaria») che non gli sono state restituite o che abbia subìto altri danni per via delle pessime condizioni in cui l’appartamento è stato tenuto dal proprietario. Pensiamo anche al caso in cui il locatore abbia incassato la cauzione e non l’abbia restituita, sostenendo di compensarla con pretesi danni all’appartamento in realtà non sussistenti o, comunque, di entità più lieve di quanto da lui sostenuto. In tutti questi casi, all’affittuario è data la possibilità di agire quantomeno per ottenere il risarcimento. Ciò non sempre consente di evitare lo sfratto (vedremo più avanti quando) perché, in linea teorica, l’inquilino non è autorizzato a compensare il canone di affitto con i crediti vantati dal padrone di casa, ma quantomeno servirà a recuperare le somme e/o a trovare un accordo.

Se l’affittuario si presenta in udienza e si oppone alla richiesta della convalida dello sfratto, il giudice non può pronunciare la convalida dello sfratto. A questo punto può avvenire una delle due seguenti ipotesi:

  • su espressa richiesta del locatore, se l’opposizione non è fondata su prova scritta e non vi sono gravi motivi in contrario, il giudice può pronunciare ordinanza di rilascio non impugnabile, fissando la data di esecuzione del rilascio;
  • inizia la causa vera e propria di opposizione (secondo le stesse regole e procedure delle cause di lavoro). Ma prima dell’inizio del giudizio bisogna tentare la cosiddetta «mediazione»: le parti si devono incontrare presso un organismo di mediazione per tentare una conciliazione tra loro. In questa sede è possibile trovare un accordo che ponga fine alla lite.

Ma vediamo meglio quali sono i motivi per opporsi allo sfratto. L’affittuario può:

  • dimostrare di aver pagato il debito anche dopo la notifica dell’intimazione di sfratto; dovrà a tal fine dare prova documentale di ciò. Ad esempio, nell’atto di intimazione il locatore chiede la somma di 1.000 euro, il conduttore si presenta all’udienza e contesta la morosità per un ammontare di 500 euro. In tal caso il giudice, anche d’ufficio, pronuncia ordinanza con la quale dispone il pagamento della somma non controversa entro un termine non superiore a 20 giorni. Se neanche dopo i 20 giorni l’inquilino paga, il giudice convalida l’intimazione di sfratto;
  • dimostrare di essere a sua volta creditore nei confronti del locatore (ad esempio, per spese fatte per riparazioni urgenti) richiedendone la compensazione con il debito per i canoni scaduti;
  • contestare l’ammontare delle somme richieste dal locatore (ad esempio se i conteggi non sono corretti con la rivalutazione Istat del canone di locazione).

Un’altra cosa che non sempre si sa per difendersi dallo sfratto per morosità è la possibilità di rivendicare la restituzione della cauzione. Spesso succede che il padrone di casa trattenga la cauzione per compensarla con i danni subiti dall’appartamento. Questo comportamento però è illegittimo. Egli infatti può trattenere la caparra solo per compensarla con i canoni non pagati. Invece, per quanto riguarda i danni arrecati dall’inquilino, è necessario che la quantificazione venga fatta dal giudice. Per cui il locatore deve comunque restituire la cauzione all’affittuario e, in caso di mancato accordo sul risarcimento per i danni all’appartamento, dovrà intraprendere una causa apposita. Sul punto leggi Affitto: la cauzione va restituita.

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