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Lo sai che? Che fare se il condomino parcheggia sotto la mia finestra?

Lo sai che? Pubblicato il 17 maggio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 17 maggio 2017

Lecito utilizzare gli spazi comuni, come il cortile del condominio e il posto auto, ma ciò non deve ledere i diritti degli altri condomini.

Immaginiamo il proprietario di un appartamento posto al primo piano di un palazzo condominiale. Le sue finestre sono a ridosso del cortiletto dello stabile dove le auto degli altri condomini parcheggiano quotidianamente e, spesso, sostano a motore acceso per diversi minuti. Così il gas degli scappamenti entra puntualmente in casa dello sfortunato proprietario; questi manifesta le proprie rimostranze all’assemblea, chiedendo che venga interdetto a tutti di parcheggiare nel cortile. Diversamente il valore del proprio immobile ne risulterebbe fortemente deprezzato e per lui sarebbe impossibile anche darlo in affitto. L’assemblea, dal canto suo, non ne vuol sapere e sostiene che non si può – solo per il volere di uno dei condomini – mutare la destinazione d’uso di un bene comune, quale appunto il cortiletto destinato ad area parcheggio. Chi ha ragione nel caso concreto? A spiegarlo è una recente sentenza del tribunale di Roma [1] che, indirettamente, chiarisce anche che fare se uno dei condomini parcheggia sotto la finestra del primo piano.

 

La prima cosa da fare quando qualcuno lascia la propria auto sotto la finestra di uno dei condomini, a motore acceso, è di dimostrare che il gas del tubo di scappamento – e la conseguente puzza – entra facilmente in casa e che ciò impedisce al proprietario di tenere i vetri aperti. Detto in termini più giuridici, bisogna dimostrare che l’immissione di fumo è «superiore alla normale tollerabilità». Il codice civile [2] stabilisce infatti che, solo superato detto limite, il soggetto molestato può impedire ad altri un particolare comportamento (come ad esempio le esalazioni di calore, fumi, odori, gas nocivi, ecc.). Detta prova può essere fornita con una perizia di un tecnico, ma anche in forma testimoniale. Quindi, sarà necessario che un terzo (non lo stesso attore che intraprende il giudizio) dichiari in udienza, al giudice, l’intollerabilità dell’odore di benzina e l’impossibilità di respirare a finestre aperte.

Il giudice, a questo punto, non può impedire ai condomini di utilizzare il cortile ad aria di parcheggio, né questi possono adottare una delibera che assegni dei posti auto fissi, fuori dall’area dei balconi del primo piano, se manca l’unanimità in assemblea [3]. Tuttavia, è necessario impedire che l’utilizzo della cosa comune – nella specie l’area di parcheggio – possa interferire con i diritti altrui. Quindi, è sicuro che il condomino che abita al primo piano va tutelato, impedendo agli altri di lasciare l’auto – specie con il motore acceso – sotto le sue finestre e/o balconi, ma ciò non può risolversi in un generale divieto ad utilizzare il cortiletto. Del resto il codice civile consente di utilizzare gli spazi comuni dell’edificio a tutti i proprietari, nei limiti però in cui ciò non si risolva in una lesione dei diritti altrui.

Pertanto, sì all’auto posteggiata nel cortile condominiale, ma non davanti alle finestre di chi abita a piano terra se la presenza dei mezzi produce immissioni tali da deprezzare il valore dell’immobile o ostacolarne l’affitto.

L’assemblea ben può, a semplice maggioranza, interdire il parcheggio entro determinati spazi del cortile, in modo da non danneggiare il condomino che vive al primo piano. Tuttavia, è necessaria l’unanimità dei voti la decisione di assegnare, in favore di singoli e specifici condomini, i posti fissi nel cortile (trattandosi di una innovazione non consentita dal codice civile in quanto muta l’uso dei luoghi) [4].

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 1174/17 del 24.01.2017.

[2] Art. 844 cod. civ.

[3] Art. 1120 cod. civ. Secondo la sentenza in commento, infatti, in un palazzo con condominio, il pari uso della cosa comune (nella specie il parcheggio) non va inteso nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendosi invece ritenere conferita dalla legge a ciascun partecipante la più intensa utilizzazione a condizione che sia compatibile con i diritti degli altri. Costituisce innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 comma 2 cod. civ. l’assegnazione, da parte dell’assemblea, in favore di singoli condomini, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture quando la delibera sottrae l’utilizzazione del bene comune a coloro ai quali non è destinata l’area a parcheggio e crea i presupposti per l’acquisto, da parte del condomino utilizzatore, della proprietà a titolo di usucapione.

[4] Cass. sent. n. 1004/2004.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il dott. Roberto Ghiron, in funzione di Giudice Unico di primo grado, Quinta Sezione Civile del Tribunale di Roma ha pronunciato la seguente SENTENZA

nella causa iscritta al n. 50505/14 Ruolo Generale Contenzioso

TRA

DI.BA.

elettivamente domiciliata in Roma, viale (…) 44 presso lo studio degli avv. Ma.Te. e Gi.Gi. che la rappresentano e difendono con procura in atti ATTRICE

E

CONDOMINIO VIA (…) in Roma

elettivamente domiciliato in Roma, via degli Appennini 46 presso lo studio dell’avv Stefano Isidori che lo rappresenta e difende con procura in atti CONVENUTO

FATTO E DIRITTO

Con citazione notificata l’attrice esponeva quanto segue. Di essere proprietaria di un appartamento con annesso box facente parte del complesso condominiale convenuto, palazzina C. Che all’interno del comprensorio, formato da tre palazzine, vi era un cortile di modeste dimensioni utilizzato parzialmente a parcheggio auto e sito dirimpetto alle finestre del suo appartamento, sito al piano terra. Che il parcheggio delle auto, consentito per mera tolleranza, limitava lo scopo del cortile che era quello di dare aria e luce alle palazzine e recava danno ad essa attrice a causa dell’immissione di fumi, rumori e luci provenienti dal vetture ivi parcheggiate. Che tali emergenze avevano ridotto la possibilità di dare in locazione a terzi il proprio immobile. Che, con delibera del 26/5/1994, l’assemblea aveva assunto la decisione di “mantenere una tolleranza” nel parcheggio delle auto nel cortile consentendo lo stazionamento per un determinato numero di auto in limiti da tracciare. Che le vetture venivano parcheggiate in violazione delle norme antincendio onde era stato deliberato l’arretramento del parcheggio collocando delle fioriere a barriera. Che il parcheggio nel cortile aveva altresì reso più difficile le manovre ed il transito (verso i box) delle vetture. Che detto uso del cortile violava il precetto di cui all’art. 1102 c.c. e le norme previste dal codice della strada. Che l’immobile di sua proprietà era diminuito di valore. Ciò premesso chiedeva che, accertata la violazione della normativa di settore, del regolamento di condominio e dell’eventuale normale tollerabilità e previa declaratoria di nullità della delibera del 26/5/1994 e delle “ulteriori cognite o incognite comunque lesive”, fosse disposto il divieto di sosta delle vetture nel cortile per il quale è causa o “quanto meno nell’area nella quale si affacciano le finestre del suo appartamento” con previsione di strutture fisse. Chiedeva altresì che il Condominio fosse condannato al risarcimento dei danni subiti a causa del parcheggio pari al minor valore locativo dell’appartamento pari ad Euro 200,00 al mese oltre alla perdita di chance da liquidare in via equitativa. Si costituiva il convenuto eccependo, in via preliminare, la nullità della citazione per la genericità delle domande. Nel merito ne chiedeva il rigetto perché infondate. Alla prima udienza parte attrice, a fronte delle avverse eccezioni, precisava la domanda rinunciando implicitamente alla richiesta declaratoria di nullità delle delibere condominiali invocate in quanto non ribadita in quella sede.

Espletata ctu, all’esito del giudizio le parti precisavano le conclusioni come in atti e, all’udienza del 18/10/2016, la causa veniva trattenuta in decisione con i termini ex art. 190 c.p.c.

La domanda con la quale parte attrice ha chiesto, per una molteplicità di motivi, la declaratoria tout court di illegittimità dell’utilizzo della parte del cortile comune per il quale è causa a parcheggio per le auto è infondata e non merita accoglimento.

In primo luogo si deve evidenziare che l’utilizzo del cortile per il parcheggio delle auto non costituisce un’innovazione vietata dall’art. 1120 comma 2 c.c. (norma che peraltro si ritiene applicabile in particolare solo laddove si controverta in tema di riparto delle spese) o dall’art. 1102 c.c. Si ha invero innovazione, che per essere valida deve essere approvata da tutti i condomini, quando l’attività svolta determini una trasformazione della destinazione del bene comune che viene ad avere, per l’effetto, una diversa consistenza materiale ovvero una nuova funzione con compromissione della facoltà di godimento di uno o più condomini.

Al riguardo mette conto di evidenziare che nessuna delle delibere indicate dall’attrice in tema di parcheggio delle vetture ha determinato la violazione dei diritti dei condomini. Invero costituisce innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 comma 2 c.c. l’assegnazione, da parte dell’assemblea, in favore di singoli condomini, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture in quanto la delibera sottrae l’utilizzazione del bene comune a coloro al quali non è destinata l’area a parcheggio e crea i presupposti per l’acquisto, da parte del condomino utilizzatore, della proprietà a titolo di usucapione (Cass. 1004/04).

Ma, nel caso in esame, non solo il non mutato uso dei luoghi ma anche l’assenza di assegnazione di posti auto a singoli condomini depone nel senso che non viene sottratta la libera utilizzazione degli spazi destinati a parcheggio ai partecipanti al condominio si da integrare un’innovazione vietata ed approvabile, pertanto, solo con il consenso di tutti i condomini.

Ciò posto si osserva, in particolare dall’esame della ctu espletata e della documentazione acquisita, che l’utilizzo, nella guisa contestata con la proposizione della domanda, del bene comune non ha innovato al precedente utilizzo (l’uso a parcheggio risulta essere stato praticato da oltre venti anni) e non ha integrato innovazione vietata oltre che per quanto sopra detto anche in quanto il cortile ha mantenuto la sua consistenza e la sua funzione primaria di conferire spazio e luce ai fabbricati che formano il condominio e che ben può avere contemporaneamente anche altre funzioni non incompatibili.

Non ha comportato, inoltre, alcuna violazione del regolamento invocato dagli attori, che non risulta avere natura contrattuale, non risultando trascritto (onde non può imporre limitazioni ai diritti d’uso dei beni comuni), e che, sul punto che interessa, non ha limitato in alcun modo le forme di utilizzo del cortile che ben possono essere plurime attese le caratteristiche e la funzione del bene (utilizzabile parimenti per il transito di persone e vetture e per il parcheggio ove ciò non limiti l’altrui diritto al pari uso dei beni comuni).

L’attrice si duole, oltre che della violazione di norme regolamentari e dell’art. 1102 c.c. con particolare riferimento alla maggiore difficoltà di transito delle vetture, anche del fatto che l’uso a parcheggio violerebbe le norme antincendio, la norma di cui all’art. 844 c.c. con riguardo ai fumi di scarico e dei rumori prodotti dalle vetture quando parcheggiano e, più in generale, le norme che disciplinano l’uso delle cose comuni in ambito condominiale. Orbene le prescrizioni dei VV.FF. per l’osservanza della normativa antincendio, anche a volerle ritenere rilevanti ai fini di causa, appaiono essere stata rispettate con l’apposizione di fioriere. Con riguardo all’affermata violazione della norma di cui all’art. 844 c.c. in tema di limiti di tollerabilità alle immissioni di rumore e fumi, nessuna prova – l’attrice, onerata – ha fornito del superamento dei limiti in base ai criteri di legge o giurisprudenziali. E la circostanza che il cortile oggetto di causa sia oggetto di passaggio carrabile per le autovetture che ivi devono transitare a motore acceso, così producendo parimenti rumore e fumi di scarico, per raggiungere il garage sottostante rende non apprezzabile negativamente ai fini di causa l’ulteriore modesta produzione di tali immissioni, in un cortile, come detto, già gravato da un utilizzo carrabile (anche da parte della stessa attrice per recarsi nel suo box). Ciò invero per effetto delle manovre di parcheggio di appena due autovetture (come più oltre si dirà), peraltro allocabili a distanza dalle finestre dell’appartamento dell’attrice e separate da fioriere, nella sola fase della partenza (essendo il transito incontestato), resa più rapida dalla più recente tecnologia applicata ai motori. Onde, nel necessario contemperamento fra gli interessi dei partecipanti al condominio nell’uso dei beni comuni (nel caso in esame il cortile), deve ritenersi, non superati i limiti di tollerabilità, che debba prevalere il diritto dei condomini ad un modesto uso a parcheggio del cortile rispetto ad un utilizzo come sollecitato da parte attrice, la quale non risulta subire conseguenze apprezzabili da un uso ulteriore del cortile comune. Donde l’interesse a parcheggiare le autovetture in area comune per la notoria difficoltà di poter far stazionare le vetture negli spazi pubblici all’uopo destinati in aree centrali della città di Roma deve ritenersi prevalente in questo caso. E la giurisprudenza invocata da parte attrice sul punto non coglie nel segno posto che riguarda casi del tutto diversi nei quali il cortile comune non è già oggetto di utilizzo carrabile per raggiungere i box. La soluzione della controversia trova quindi, avuto riguardo al contestato uso della cosa comune (sotto l’ulteriore profilo che lo stazionamento renderebbe il transito dei veicoli per il garage più difficoltoso), fondamento nella norma di cui all’art. 1102 c.c.

Sul punto appare il caso di evidenziare in primo luogo i principi enucleati dalla S.C. in materia.

In tema di condominio degli edifici il pari uso della cosa comune non va inteso nel senso di uso identico e contemporaneo dovendosi ritenere conferita dalla legge a ciascun partecipante la più intensa utilizzazione a condizione che sia compatibile con i diritti degli altri. Se si prevede che gli altri condomini non faranno un uso identico della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima perché gli interessi altrui costituiscono l’unico limite al godimento cui hanno diritto i compartecipanti. A differenza dalle innovazioni – configurate dalle nuove opere le quali immutano la consistenza materiale o immutano la destinazione funzionale delle cose comuni in quanto ne rendono impossibile l’utilizzazione secondo la funzione originaria e debbono essere deliberate dall’assemblea – l’utilizzo più intenso delle parti comuni contemplate dall’art. 1102 c.c. (norma applicabile anche in materia di condominio negli edifici per il richiamo contenuto nell’art. 1139 cc) sono consentite se non alterino la destinazione e non impediscano l’altrui pari uso (Cass. 11936/99, Cass. 240/97 e Cass. 8830/03).

La parità di uso assicurata dalla norma di cui all’art. 1102 c.c. ad ogni condomino è tesa a consentire qualsiasi altro miglior uso e non quel particolare identico uso con la conseguenza che il concorso di diritti al miglior godimento della cosa comune si risolve non con il criterio della priorità bensì con quello dell’equo contemperamento dei contrapposti interessi. Inoltre le due condizioni d’uso della cosa comune indicati dalla citata norma sono costituiti dall’immutabilità della destinazione obbiettiva e concordata della cosa comune e dall’infrapponibilità di ostacoli al pari uso degli altri partecipanti che renderebbero inservibile la cosa comune considerato che il concetto di inservibilità va interpretato come sensibile menomazione dell’utilità che all’origine il condomino traeva dalla cosa (Cass. 20909/10).

Orbene nel caso in esame, premesso, come detto, che l’utilizzo contestato non confligge in sé con la destinazione primaria dell’area neanche quale spazio di transito per i box, nessuna delle suddette condizioni risulta essere stata violata. L’attrice indica, quale ostacolo all’utilizzo di beni comuni o di proprietà esclusiva, la maggiore difficoltà di manovra delle vetture che debbono ivi transitare per giungere al garage. Orbene la ctu espletata ha consentito di verificare, mediante puntuali riscontri sui luoghi, che il parcheggio non aggrava in guisa rilevante le manovre laddove le vetture parcheggiate siano di modeste dimensioni, siano solo due e vengano allocate, non a spina di pesce come attualmente (emergenza che rende più difficoltosa la manovra), ma parallelamente al lato sinistro della palazzina C alla distanza di 1,50 dal muro della facciata, come meglio rappresentato nella tavola 5 allegata all’elaborato. Al riguardo si deve evidenziare che l’ulteriore proposta del ctu (di allocare un impianto semaforico) non appare conferente con la domanda e con lo scopo. Invero il contemporaneo transito di vetture in entrata ed in uscita non viene inibito e ben può essere risolto mediante l’utilizzo di altri spazi (ricavati dal diverso modo di parcheggiare le vetture come sopra indicato e delle altre superfici laddove il cortile si allarga, v. fotografie allegate alla ctu). Tenuto conto che non è stata allegata e documentata l’esistenza di pregressi scontri fra veicoli provenienti da opposti sensi e considerata la assai ridotta andatura alla quale si deve ricorrere per il parcheggio.

In conclusione, onde meglio contemperare gli interessi fra le parti e segnatamente per non rendere più incomodo il transito delle autovetture (peraltro attualmente consentito, seppur in guisa più difficile), deve disporsi, ai fini di un migliore contemperamento fra i diversi interessi (al transito ed al parcheggio) ed in parziale accoglimento della relativa domanda, l’utilizzo, ai fini dello stazionamento delle vetture sul cortile oggetto di causa, dei soli spazi come indicati dal ctu e, più in particolare, nella tavola 5 allegata all’elaborato che deve intendersi per qui trascritta. Segue il rigetto della domanda volta al conseguimento del risarcimento del danno non essendo emersa prova alcuna delle violazioni lamentate sotto i sopradescritti molteplici profili.

Alla sostanziale soccombenza segue la condanna di parte attrice a rifondere, in favore del convenuto, le spese di lite. Spese di ctu a carico dell’attrice.

P.Q.M.

Definitivamente decidendo, ogni ulteriore domanda o eccezione disattesa o rinunciata, dispone, ai fini di un migliore contemperamento fra i diversi interessi (al transito ed al parcheggio), l’utilizzo, ai fini dello stazionamento delle vetture sul cortile oggetto di causa, dei soli spazi come indicati dal ctu e, più in particolare, nella tavola 5 allegata all’elaborato che deve intendersi per qui trascritta. Condanna parte attrice a rifondere, in favore del convenuto, le spese di lite che si liquidano in complessivi Euro 5100,00 per compensi, oltre iva e cpa.

Spese di ctu a carico dell’attrice.

Così deciso in Roma il 23 gennaio 2017. Depositata in Cancelleria il 24 gennaio 2017.


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