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Assemblea condominio: cosa deve indicare il verbale?


Assemblea condominio: cosa deve indicare il verbale?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 maggio 2017



È annullabile il verbale della delibera condominiale, a seguito della riunione dell’assemblea, se non indica il nome e il cognome dei condomini intervenuti e la formazione delle maggioranze prescritte dalla legge.

Se il verbale della riunione di condominio non indica il numero dei votanti e le posizioni da questi espresse può essere impugnata davanti al giudice. È questa l’opinione espressa dalla Corte di Appello di Lecce [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo, all’esito dell’assemblea di condominio, cosa deve indicare il verbale.

Secondo il pensiero espresso più volte dalla Cassazione [2], nel verbale della riunione di condominio vanno riportati in modo analitico i nominativi di tutti i condomini che hanno partecipato all’assemblea. In particolare va indicato il nome e cognome di ciascuno di essi e la rispettiva quota millesimale. Questo al fine di verificare la validità della costituzione dell’assemblea che, come noto, richiede il cosiddetto quorum costitutivo, ossia l’intervento di un certo numero di condomini e di quote (a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione). Secondo i giudici, infatti, affinché il verbale dell’assemblea condominiale sia valido è necessaria l’elencazione tassativa di tutti i partecipanti intervenuti di persona o per delega, nonché dell’indicazione precisa dei nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali. Il verbale deve contenere altresì l’individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti nonché il valore delle rispettive quote, al fine della verifica delle maggioranze assembleari prescritte dalla legge. Tale indicazione è inoltre indispensabile per individuare i condomini legittimati ad impugnare la delibera e per poter valutare l’esistenza di un possibile conflitto di interessi.

Sempre secondo la Suprema Corte, però, la mancata indicazione del totale dei partecipanti non incide, però, sulla validità del verbale: tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un diverso controllo sulla regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte.

Secondo la sentenza in commento è annullabile la decisione dell’assemblea di condominio il cui verbale non indichi il numero dei votanti e la conseguente formazione della maggioranza richiesta dalla legge. Infatti, secondo l’insegnamento della Cassazione [3] «In tema di delibere di assemblee condominiali, è annullabile la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote».
Il presidente dell’assemblea condominiale – tenuto conto del fatto che la sua funzione consiste nel garantire l’ordinato svolgimento della riunione – ha il potere di dirigere la discussione, assicurando, da un lato, la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere, nel corso del dibattito, la loro opinione su argomenti indicati nell’avviso di convocazione e curando, dall’altro, che gli interventi siano contenuti entro limiti ragionevoli. Ne consegue che il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti in discussione.
Sempre in tema di assemblea condominiale, la seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni. L’onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente convocati per l’assemblea condominiale grava sul condominio, non potendosi addossare al condomino che deduca l’invalidità dell’assemblea la prova negativa dell’inosservanza di tale obbligo. La prova gravante sul condominio può anche essere fornita tramite presunzioni e, tuttavia, non si può attribuire al comportamento dei condomini intervenuti, che nulla al riguardo abbiano eccepito, valore presuntivo della ricezione dell’avviso di convocazione anche da parte dei condomini non intervenuti.

note

[1] C. Appello Lecce sent. n. 106/17 del 20.03.2017.

[2] Cass. sent. n. 24132/2009: «Il verbale dell’assemblea di condominio, ai fini della verifica dei “quorum” prescritti dall’art. 1136 cod. civ., deve contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali. Tuttavia, dovendo il verbale attestare quanto avviene in assemblea, la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione e rilevazione non abbia proceduto l’assemblea, giacché tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo “aliunde” della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte».

[3] Cass. sent. n. 4806/2005.

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