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La responsabilità dell’inquilino per i danni al vicino

3 luglio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 luglio 2017



Quando l’inquilino è responsabile per i danni al vicino. Come si procede con la riparazione e a chi spetta la scelta della ditta.

Può accadere che l’inquilino provochi dei danni al vicino (in tal caso, tecnicamente si definiscono danni a terzi). Ad esempio, il proprietario del piano di sotto si trova con una bella macchia d’umidità (da infiltrazioni) nel soffitto. In tal caso, bisogna stabilire se l’inquilino è effettivamente il colpevole o se è il proprietario/locatore ad essere responsabile, in cosa consiste e a quanto ammonta il danno, come procedere per la riparazione ed a chi affidarla. Ma andiamo per ordine.

 

Quando l’inquilino è responsabile?

Secondo norma ed anche alla luce della corrente attività interpretativa ed applicativa dei giudici, sul proprietario dell’appartamento locato, tecnicamente definito locatore, grava l’obbligo di mantenere l’immobile dato in affitto all’inquilino, in modo da consentirne l’uso idoneo dello stesso. In altri termini, al proprietario spetta il compito di eseguire tutte le riparazioni, anche in via preventiva, necessarie a conservare l’appartamento, dato in locazione, nell’identico stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto.

In questo caso, si dice che al locatore spetta l’obbligo della manutenzione straordinaria dell’immobile.

Viceversa quando si tratta di eseguire opere di manutenzione ordinaria (ad esempio, la sostituzione del sifone, che perde, sotto al lavandino) è inevitabilmente l’inquilino a dover provvedere. Se disattende tale compito e da ciò ne derivano danni alla cosa in affitto oppure a terze persone             (esempio un infiltrazione al piano inferiore) l’obbligo al risarcimento è inevitabilmente a carico dell’affittuario.

Approfondendo maggiormente l’argomento, la giurisprudenza attribuisce la responsabilità per i danni derivanti dall’uso di un immobile, in base al rapporto di custodia che sussista tra le parti di un appartamento e il cosiddetto “custode” delle stesse [1].

In altre parole, quando si tratta degli impianti dell’immobile affittato oppure d’intervenire sulle opere murarie dello stesso o su ciò che è presente all’interno delle medesime (ad esempio, le tubature), si ritiene che il potere/dovere di custodia sia a carico del proprietario e, conseguentemente, anche la responsabilità.

Viceversa, quando, c’è un rapporto diretto con le parti dell’appartamento e/o i suoi accessori (vedasi l’esempio del sifone sotto al lavandino), il potere/dovere di custodia spetta inevitabilmente all’inquilino e, questi sarà responsabile per non essere tempestivamente intervenuto con la riparazione.

Per le ragioni appena esposte, è quindi essenziale l’accertamento dell’origine del danno, per stabilire chi doveva intervenire e chi deve essere tenuto al risarcimento dei danni eventualmente verificatisi.

 

Chi sceglie la ditta di riparazione?

Entrando subito nel merito della questione, è lecito affermare che, chi ha subito il danno non può certamente avere dei comportamenti contrari al generale principio di correttezza e buona fede sancito dalla legge [2].

Ad esempio, il danneggiato non può essere risarcito per i danni che avrebbe potuto evitare secondo l’ordinaria diligenza: tale affermazione è esplicitamente prevista dal codice civile [3].

Ebbene conseguenza di tale principio di diritto è che il danneggiato deve contemperare, cioè accordare, il proprio interesse al risarcimento, con quello del danneggiante di non vedersi aggravare il danno provocato e la conseguente responsabilità. Se il danneggiato ignora tale regola, viola la legge, con il risultato che potrebbe vedersi negato persino il risarcimento [4].

Detto ciò, facciamo un esempio. Il vicino è danneggiato dall’inquilino di un appartamento, e contatta il proprietario per il dovuto risarcimento. Il titolare a sua volta, coinvolge il proprio conduttore nella vicenda. Le parti si accordano per la riparazione a spese dell’inquilino, ma il danneggiato propone un preventivo di riparazione esoso, con relativa ditta, mentre l’inquilino dispone di un’altra impresa, altrettanto qualificata, ma più ragionevole: come si fa?

Accertato, ad esempio, che per ripristinare il danno è necessario eseguire la pulizia della superficie muraria, la tinteggiatura con l’antimuffa e la successiva imbiancatura, è opportuno rivolgersi ad una ditta regolarmente qualificata, la quale, previo incarico scritto, eseguirà la prestazione pattuita, emetterà regolare fattura, sarà responsabile e garante della perfetta esecuzione dei lavori.

Ebbene se la ditta individuata dall’inquilino risponde ai requisiti elencati non si capisce perché non possa eseguire i lavori in luogo di quella scelta dal danneggiato che, a parità di caratteristiche e prestazioni, pretende un importo maggiore. Ove il terzo danneggiato dovesse insistere in tal senso potrebbe configurarsi proprio la violazione del dovere sancito dalla norma riportata in nota [3].

Pertanto, sia per il proprietario dell’appartamento che per l’inquilino responsabile del danno, appaiono buone regole quelle di accertare e fotografare il danno, di periziarlo e preventivarlo tramite una ditta specializzata, qualificata e disposta a fare fattura, di formulare un’offerta di risarcimento scritta al danneggiato. Tali documenti potranno tornare molto utili in caso di contestazioni e/o mancato accordo tra le parti coinvolte.

note

[1] Cass. Civ. sent. n. 21788/2015.

[2] Art. 1175 cod. civ.

[3] Art. 1227 cod. civ.

[4] Cass. Civ. sent. n. 7771/2011.


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