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I criteri di riparto delle spese in condominio

27 Maggio 2017 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 27 Maggio 2017



I millesimi e il piano di riparto delle spese approvate dall’assemblea di condominio.

La natura reale dell’obbligo di contribuzione

I condòmini hanno il diritto di usare e godere dei beni e dei servizi comuni. Contropartita di tale diritto è l’obbligo, da parte dei condòmini medesimi, di farsi carico, pro quota, delle spese necessarie alla conservazione ed alla manutenzione di quegli stessi beni e servizi. Si tratta di un’obbligazione reale, in quanto connessa alla contitolarità del diritto dominicale sulle parti comuni. Tale obbligazione nasce come diretta conseguenza della comproprietà sui beni comuni, indipendentemente dalla misura dell’uso che il singolo condomino faccia dei beni stessi. Dalla realità dell’obbligazione deriva che l’obbligo di contribuzione grava su chiunque subentri nel diritto di proprietà di uno dei condòmini. Tale principio è confermato dal disposto dell’articolo 1104, ultimo comma, c.c., ai sensi del quale il cessionario del partecipante è tenuto in solido con  il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati, e dall’articolo 63, attuale quarto comma, disp. att. c.c., il quale stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello  precedente.

La riforma del 2012, pur riaffermando tale responsabilità ha apportato alcune novità sostanziali, destinate ad incidere sul piano pratico.

L’articolo 63 disp. att. c.c., nella sua nuova formulazione, così dispone: «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri  condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto». Quindi, non solo l’alienante di un immobile in condominio rimane obbligato fino a quando all’amministratore non è trasmesso copia del rogito notarile, ma addirittura è ribadita la solidarietà per i debiti condominiali salvo il beneficium excussionis.

L’inefficacia della rinuncia alle cose comuni

L’articolo 1102 c.c., che si riferisce espressamente alla comunione, stabilisce che ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. Orbene, tale ultimo inciso non è applicabile ai rapporti condominiali, stante il disposto di cui all’articolo 1118, secondo comma, c.c., ai sensi del quale il condomino non può rinunziare al suo diritto sui beni comuni. Tale norma è, per espressa previsione normativa (articolo 1138, penultimo comma, c.c.) inderogabile: nemmeno il regolamento di condominio, pur se di natura contrattuale, dunque, potrebbe legittimamente derogare a tale normativa.

Si esclude, in tal modo, l’efficacia della rinuncia alle cose comuni, salvo che a tale atto di dismissione sia contestuale la rinuncia al diritto sull’unità abitativa in proprietà esclusiva.

Come diretta conseguenza di ciò, la giurisprudenza ha ritenuto nulla la clausola contenuta nel contratto di compravendita di un appartamento sito in un edificio in condominio con la quale veniva esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti dell’edificio, comuni per legge o per volontà delle parti, avendo una siffatta clausola il contenuto e gli effetti di una rinuncia del condomino acquirente alle predette parti [1].

La ratio dell’articolo 1118, secondo comma, c.c. è da ricercarsi nel fatto    che il godimento dei beni comuni è inscindibile dal correlativo godimento dei beni di proprietà esclusiva (si pensi, a titolo esemplificativo, ad una scala comune che sia unico accesso ad un appartamento di proprietà esclusiva).   Il condòmino, pur rinunciando alla contitolarità del bene, continuerebbe di fatto necessariamente ad usufruirne, il che appare certamente inaccettabile. Va tuttavia sottolineato che il principio sancito dal citato articolo 1118 c.c. non trova applicazione con riguardo a quegli impianti condominiali da considerarsi superflui in relazione alle condizioni obiettive ed alle esigenze delle moderne concezioni di vita, ovvero illegali, perché vietati da norme imperative. In tali ipotesi, infatti, deve riconoscersi al singolo condòmino la facoltà di rinunciare alla cosa comune, perché in tal caso l’esistenza degli impianti trova la sua ragion d’essere esclusivamente nella determinazione dei condòmini che intendono conservarli.

Il piano di riparto ha valore dichiarativo

L’obbligo di contribuzione, avendo, come detto in precedenza, natura reale, e derivando dalla gestione relativa all’uso delle  cose  comuni  e alla  prestazione  dei servizi comuni, deve considerarsi preesistente alla delibera assembleare di approvazione dello stato di riparto che, pertanto, non ha valore costitutivo ma soltanto dichiarativo del credito vantato dal condominio nei confronti di ciascun condòmino. Ove la ripartizione delle spese sia avvenuta in sede di approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, ai sensi dell’articolo 1135, n. 3, c.c., l’obbligo di pagamento diviene parimenti attuale dal momento di approvazione della relativa delibera.

La legge, peraltro, non stabilisce come e quando i contributi debbano essere versati, sicché l’amministratore può legittimamente pretenderne il pagamento, in tutto o in parte, una volta approvato il preventivo della gestione   e sulla base soltanto di questo, secondo i criteri della necessità e della buona amministrazione, salva diversa previsione del regolamento di condominio.

note

[1] Cass. sent. n. 6036/1995.


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