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Condomino: spese di conservazione e di manutenzione

3 giugno 2017 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 3 giugno 2017



Come vanno divise, tra i condomini, le spese di conservazione e di manutenzione dell’edificio; i millesimi e la delibera dell’assemblea.

Ai sensi dell’articolo 1104, primo comma, c.c. ciascun partecipante alla comunione deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per  il godimento della cosa comune, ed analogo obbligo è sancito dall’articolo 1123, primo comma, c.c., con riguardo alle parti comuni dell’edificio condominiale. Tale normativa non ha subito modifiche a seguito della riforma del 2012, tranne per ciò che riguarda le spese di cui all’articolo 1124 c.c. riguardanti le scale e gli ascensori.

La legge di riforma del condominio (L. 220/2012), infatti, ha modificato l’articolo 1224 c.c., che nella sua attuale formulazione dispone che le scale e gli ascensori sono manutenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Spese di conservazione, spese di uso e di esercizio

Il problema della distinzione tra spese di conservazione e spese di uso o di esercizio, tuttavia, non è puramente teorico. È infatti necessario, in relazione a determinati  impianti, quale ad esempio quello di riscaldamento, distinguere tra spese di esercizio e spese di conservazione: le seconde, infatti, gravano su tutti i condòmini che ne sono proprietari, mentre quelle di esercizio sono a carico dei soli condòmini che beneficiano del servizio e nella misura in cui ne beneficiano, sicché ne sarebbero esentati i rinunzianti. Così, ad esempio, nel caso di spese relative all’impianto di riscaldamento, coloro che (legittimamente) rinunziassero a fruire dello stesso, continuerebbero a contribuire alle spese di conservazione, non venendo meno la comproprietà, ma non sarebbero tenuti a pagare le spese di esercizio (quelle relative, ad esempio, al gasolio). Il condòmino, infatti, secondo l’espressa previsione dell’articolo 1118 c.c., così come modificato dalla L. 220/2012, può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Il regime delle spese di manutenzione

Per quanto attiene specificamente alle spese di manutenzione, va innanzitutto detto che per tali devono intendersi le spese necessarie per mantenere la cosa comune nello stato in cui essa si trova e conservarne efficienza e funzionalità, in relazione all’uso che normalmente se ne fa.

Esse si dividono in ordinarie, che sono caratterizzate dalla genericità e dalla prevedibilità, e quelle straordinarie.

Le spese di straordinaria manutenzione

Queste ultime si identificano con quelle rese necessarie per restituire alla cosa la sua normale funzionalità, una volta che questa sia venuta meno a causa della mancata esecuzione di opere di ordinaria manutenzione o per il verificarsi di un evento il quale, anche se prevedibile, non poteva essere evitato mediante opere di ordinaria manutenzione.

Al fine di far fronte alle spese di manutenzione straordinaria, l’assemblea può deliberare la creazione di un fondo speciale (articolo 1135, primo comma,  n.  4,  c.c.).

La manutenzione urgente e il diritto al rimborso

Resta da esaminare il caso della manutenzione urgente. L’ipotesi è prevista dall’articolo 1134 c.c., modificato dalla L. 220/2012, ai sensi del quale il condòmino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Un’ulteriore ipotesi è prevista dall’articolo 1135, secondo comma, c.c., ai sensi del quale l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea. Nulla occorre precisare al riguardo, se non che l’urgenza deve corrispondere ad esigenze oggettive di cui occorrerà dar prova all’assemblea che potrebbe in caso contrario non ratificare.

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