Professionisti Condominio: spese gravose voluttuarie e innovazioni

Professionisti Pubblicato il 3 giugno 2017

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> Professionisti Pubblicato il 3 giugno 2017

Come si ripartiscono tra i condomini le spese più elevate per i lavori che però non concernono servizi essenziali.

Il discorso relativo alle spese gravose e voluttuarie è inscindibilmente connesso con quello relativo alle innovazioni, per cui è opportuno, in via preliminare, accennare, se pur brevemente, a queste ultime. L’articolo 1120, primo comma, c.c., stabilisce che i condòmini, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, c.c., possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Tale norma è stata modificata dalla dalla L. 220/2012 di riforma del condominio, la quale ha fatto confluire in essa alcune disposizioni della normativa speciale del condominio già vigenti ed operative. In particolare, è stato introdotto un secondo comma che prevede, in sintesi, una disciplina di favore (un quorum inferiore) per le innovazioni dirette a realizzare determinati interventi di valorizzazione dell’edificio: è richiesta, infatti, la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio, anziché la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio prevista per le innovazioni comuni.

Le innovazioni gravose o voluttuarie

Dalle innovazioni previste dall’articolo 1120 c.c. vanno tenute distinte quelle di cui all’articolo 1121 c.c., il quale disciplina le innovazioni cd. gravose o voluttuarie.  Le prime sono quelle innovazioni che comportano una spesa onerosa rispetto alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio (quale, ad esempio, l’installazione di un impianto di aria condizionata centralizzata in un edificio fatiscente). Le seconde, invece, cioè le innovazioni voluttuarie, sono quelle non strettamente indispensabili o comunque prive di utilità pratica (ad esempio, l’installazione di statue di marmo o di piante decorative nell’atrio dell’ingresso).

Il carattere gravoso o voluttuario dell’innovazione va determinato con riguardo alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio, e non in considerazione di elementi personali attinenti alla situazione patrimoniale dei singoli condòmini. L’onere di provare la gravosità di una innovazione è a carico di chi eccepisce la gravosità  stessa.

Qualora l’innovazione rivesta carattere di gravosità o voluttuarietà e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se, invece, l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condòmini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

I condòmini dissenzienti ed i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione  dell’opera.


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