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Condominio: come si dividono le spese per risarcimenti a terzi?


> L’esperto Pubblicato il 27 maggio 2017



Criteri di ripartizione dei danni dovuti a terzi all’interno del condomino. Obbligo di risarcimento diverso da obbligo di partecipazione alle spese.

I danni dovuti a terzi devono essere soddisfatti dal condominio, non inteso in senso generale, ma da coloro che usufruiscono o sono proprietari di quel bene secondo il concetto di proprietà parziaria. Detti danni vanno suddivisi in base alle varie tabelle in uso.

Nel codice civile vi sono tutta una serie di norme che mirano a disciplinare il riparto delle spese occorrenti per la manutenzione e riparazione dei beni in comune. Dall’articolo  1123  all’articolo  1126  c.c.  sono  previsti  una serie di criteri di riparto delle spese, ma nel caso in esame, detta normativa è esclusa, qualora il danno è addebitabile al singolo condomino o per fatto di terzo. La responsabilità, che è alla fonte del danno, fa sì che nasca non un obbligo di partecipazione alla spesa, bensì un obbligo al risarcimento, senza tenere in alcun conto il criterio dell’utilità (uso potenziale) o del rapporto dominicale con il bene su cui fondano invero gli anzidetti criteri. Per cui possiamo affermare che ogni qualvolta il danno e le spese necessarie alla riparazione delle parti comuni o alle singole proprietà esclusive abbiano la loro fonte non nella comproprietà del bene, ma in una particolare condotta, commissiva od omissiva di uno o più condòmini, andrebbe unicamente affermata la responsabilità aquiliana di questi ultimi [1]. Così come il concorso di colpa del danneggiato andrebbe regolato alla luce del disposto di cui all’articolo 2056 c.c. Per cui il condomino (ora da considerare terzo) può chiedere il risarcimento integrale del danno a ciascuno dei coautori che ne rispondono solidalmente [2].

Il risarcimento del danno da infiltrazione dal lastrico solare

Secondo questo schema può verificarsi che il condomino, proprietario di un immobile sottostante, danneggiato da infiltrazioni provenienti dal superiore lastrico debba concorrere pro quota, in quanto egli assume la doppia veste di danneggiato e di danneggiante pro  quota.

Infatti, nei casi di risarcimento di danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello la Suprema Corte ha, invece, espressamente stabilito che anche i danni provocati vanno ripartiti con le stesse proporzioni previste dalla legge per la riparazione del lastrico stesso.

La Suprema Corte [3] ha stabilito che per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare ne rispondono tutti gli obbligati inadempienti al vincolo di conservazione.

Allora bisogna chiedersi se la regola espressa dalla Cassazione, che lega la responsabilità per i danni alla titolarità dei diritti reali di proprietà ed uso, può essere estesa analogicamente a tutti i beni comuni escludendo del tutto gli effetti ed i presupposti di cui all’articolo 2051   c.c.

Insomma, se questa è la costruzione giusta bisogna intendere che l’obbligo al risarcimento del danno è collegato al mero diritto reale di proprietà? Sul punto si è assistito ad un vero e proprio contrasto di giurisprudenza culminato con la sentenza 3672/1997 della Cassazione a Sezioni Unite, che ha ricondotto la responsabilità per il risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni all’inadempimento di un generale obbligo a custodire e manutenere. Per la qual cosa, ove si verificasse un illecito aquiliano (danno ad un terzo), avremmo in aggiunta un altro tipo di azione risarcitoria. La prima fondata su di un’obbligazione propter rem che può essere fatta valere nel termine ordinario decennale, ed a carico di chi è proprietario attuale della cosa. La seconda che fonda proprio sull’inadempimento della prima, consistente in un rapporto di responsabilità (mancata e corretta custodia) che dà luogo al risarcimento del danno. Nel caso di risarcimento per atto illecito, dei danni arrecati ne risponde l’intero condominio però secondo i criteri di riparto legali fissati dalla legge (concetto di proprietà parziaria) salvo che nel corso del giudizio non sia stata accertata una particolare responsabilità di qualcuno di essi. È come se coloro che non manutenessero il bene comune vengano meno ad un vero e proprio obbligo per il quale sono tenuti al risarcimento.

Sul punto si è pronunciata la Cass. a SS.UU. con sentenza n. 9449 del 10- 5-2016 confermando sostanzialmente il riparto di 1/3 e 2/3 in caso di danno dovuti a vetustà della guaina.

note

[1] Cass. 6849/2001.

[2] Cass. 4797/2001.

[3] Cass. 3672/1997.

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