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Copertura in alluminio: necessario il permesso del Comune?

22 maggio 2017


Copertura in alluminio: necessario il permesso del Comune?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 maggio 2017



La copertura del terrazzo con alluminio o altri materiali leggeri si considera veranda e necessita del permesso di costruire.

La copertura di una parte del terrazzo con materiali in alluminio si considera alla stregua di una normale veranda; la veranda necessita del «permesso di costruire» del Comune; la copertura in alluminio che non ha ottenuto l’autorizzazione del Comune va demolita. Si può sintetizzare così il sillogismo operato dal Tar Campania con una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo, in caso di copertura in alluminio, quando è necessario il permesso del Comune.

Copertura in alluminio e permesso del condominio

La trasformazione del balcone in veranda è una delle opere più frequenti nei condomini e, proprio per l’impatto estetico che spesso comporta, determina spesso i dissapori tra i vari proprietari. Ma la giurisprudenza, sul punto, è stata chiara: la realizzazione di una veranda non richiede il preventivo permesso del condominio e può essere realizzata in autonomia, salvo una comunicazione all’amministratore fatta prima dell’avvio dei lavori. In ogni caso, se risulta che la costruzione costituisce un pericolo per la stabilità dell’edificio o è di pregiudizio per la facciata dell’edificio (ossia per il cosiddetto «decoro architettonico»), il condominio può chiederne la demolizione. Poiché però, prima del compimento dell’opera, non si può sapere cosa decideranno gli altri condomini in merito, la cosa migliore è farsi autorizzare in anticipo dall’assemblea, presentando il progetto e una relazione tecnica: se viene dato il consenso alla realizzazione della veranda, il condominio non può più chiederne la demolizione.

Non bisogna infine dimenticare che la veranda non deve togliere aria e affaccio all’appartamento di sopra, il quale potrebbe altrimenti agire per l’eliminazione della struttura che riduce il valore del proprio appartamento, privato della vista sulla corte.

Copertura in alluminio e permesso del Comune

La copertura in alluminio viene assimilata a una veranda e, pertanto, richiede il previo permesso di costruire rilasciato dal Comune (si tratta della vecchia licenza edilizia). In molti Comuni, però, il permesso di costruire viene subordinato alla presentazione – tra i vari allegati – del consenso dell’assemblea del condominio. Secondo la Cassazione, però, questo comportamento è illegittimo per due ragioni:

  • perché – come abbiamo visto – neanche il codice civile richiede il previo nulla osta del condominio;
  • perché una cosa è il rispetto della normativa civilistica (che, come detto, impone solo che la copertura in alluminio non interferisca con il decoro architettonico dello stabile, non ne pregiudichi la stabilità e non limiti l’affaccio all’appartamento di sopra) e un’altra il rispetto di quella amministrativa (che richiede invece la conformità al piano regolatore). Peraltro se la violazione delle regole urbanistiche può essere sempre ovviata tramite una sanatoria (diversamente scatta il reato di abuso edilizio), per quelle di natura condominiale non c’è possibilità di mettersi in regola se non con un accordo con la controparte.

Il materiale leggero non cambia la natura di veranda

Secondo la sentenza in commento, va quindi abbattuta la copertura in alluminio, che rappresenta in tutto e per tutto una veranda, quando edificata senza permesso di costruire. Il fatto che sia stata realizzata molti anni prima e con materiali ritenuti meno “invasivi” come i pannelli in alluminio non cambia le carte in tavola poiché ciò che conta è l’aumento di superfici e volumi non autorizzato dal Comune. Neanche il fatto che la tettoia sia stata realizzata molti anni prima – e magari dal precedente proprietario dell’immobile – può salvare la copertura dalla demolizione.

In materia di edilizia e urbanistica, infatti, affinché si abbia un nuovo volume è sufficiente la costruzione di un piano base con due superfici verticali contigui che determina uno spazio chiuso su un minimo di tre lati.

Sul punto il Consiglio di Stato ha già avuto modo di pronunciarsi, sostenendo che la chiusura su tutti i lati della copertura del terrazzo produce un incremento di volumetria e modifica la sagoma dell’edificio. Tale aumento della superficie utile di un appartamento necessita pertanto del rilascio della concessione di costruzione [2].

Il termine per chiedere l’abbattimento della copertura in alluminio

Come detto, la mancata richiesta del permesso di costruire per la realizzazione della copertura in alluminio comporta un abuso edilizio, reato sanzionato dal codice penale e che si prescrive nel termine di 4 anni (5 se l’autore dell’abuso viene raggiunto da un avviso di garanzia).

La sanzione accessoria è l’ordine di demolizione che, a differenza della sanzione penale, non si prescrive mai e può essere intimata dal Comune in qualsiasi momento. Sul punto però sono state approvate di recente alcune regole che creano una sorta di priorità sugli ordini di demolizione, regole che finiscono per privilegiare i piccoli abusi (leggi Abuso edilizio: quali costruzioni da demolire prima).

note

[1] Tar Campania, sent. n. 1921/17.

[2] Cons. St., sent. n. 394/1999; Cons. St. sent. , n. 675/1992.

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