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Accollo mutuo: come funziona?

14 luglio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 luglio 2017



L’accollo del mutuo è un valido strumento per chi intenda liberarsi di un finanziamento e non voglia più pagare le rate. Vediamo come funziona e se conviene.

A molti sarà capitato di sentire parlare di accollo del mutuo [1]. Le situazioni in cui si ricorre a questo strumento sono davvero frequenti. Facciamo qualche esempio: Tizio non ce la fa più a pagare il mutuo e decide di vendere l’immobile per cui lo aveva acceso. Caia si sta separando da Sempronio con cui aveva comprato casa; ora Caia vuole liberarsi della sua quota propria per non dover più pagare la sua parte di mutuo. Mevio è il titolare di un’impresa edile che sta costruendo delle palazzine ad uso abitativo; ha chiesto un mutuo per far fronte alle spese dei lavori e, una volta venduti gli appartamenti, vuole che a pagare le rate del finanziamento sia chi acquista. Quelli appena fatti sono tutti esempi concreti in cui si ricorre all’accollo del mutuo: come funziona? Facciamo chiarezza.

Accollo del mutuo: cos’è e come funziona?

In genere, si parla di accollo del mutuo quando un soggetto acquista un immobile ipotecato da una banca per un mutuo non ancora estinto. In tal caso, a pagare le rate non è il soggetto che inizialmente ha acceso il mutuo stesso. In sostanza, un altro mutuatario (accollante) si impegna a rimborsare il finanziamento per l’acquisto dell’immobile. Praticamente, è l’acquirente che si assume sia l’obbligo di rimborsare le rate, sia di adempiere qualsiasi altro impegno previsto dal contratto stipulato dal suo predecessore (accollato), prendendo il posto di quest’ultimo. Per fare ciò, occorre un rogito vero e proprio, esattamente come accade in qualsiasi compravendita di immobili (i costi notarili sono più o meno di 500 euro). Esempio: Tizio è interessato a un villino. Caio, il proprietario, aveva acceso un mutuo per acquistare quell’immobile e non ha ancora terminato di pagare le rate. Entrambi si accordano per l’accollo: in questo modo, Tizio si impegna con la banca sia a pagare le rate sia per qualsiasi altro onere, prendendo in tutto e per tutto il posto di Caio. Come si può notare, sono tre i soggetti coinvolti:

  1. la banca creditrice,
  2. l’accollato (l’intestatario originario del contratto di mutuo),
  3. l’accollante (il soggetto che subentra nel contratto di mutuo).

Il presupposto è che tra il debitore originario (accollato) e un nuovo soggetto (accollante) vi sia un accordo per il subentro di quest’ultimo nell’obbligazione del primo.

Nella maggior parte dei casi, l’acquirente dell’immobile paga una parte del prezzo pattuito con il venditore, mentre – per la restante parte del prezzo – subentra al proprietario dell’immobile nel suo debito verso la banca creditrice che continuerà a essere tutelata dalla stessa ipoteca del mutuo iscritta quando è stato erogato il finanziamento.

Accollo del mutuo: di quanti tipi?

L’accollo del mutuo può essere di due diversi tipi:

  • accollo cumulativo: l’accollato resta comunque obbligato (“in solido”: significa che sono entrambi obbligati per la medesima prestazione e l’adempimento di uno libera l’altro) verso la banca insieme all’accollante. Di conseguenza, se il nuovo debitore non fosse in grado di rimborsare il debito, questo tornerà a ricadere sul primo debitore. Riprendiamo l’esempio del villino: se Tizio non paga le rate, sarà Caio a dovervi fare fronte. Di solito, si ricorre a questa tipologia di accollo se la banca ritiene che l’accollante non abbia sufficienti garanzie;
  • l’accollo liberatorio: in tal caso, l’accollato è liberato da qualsiasi obbligo nel senso che il debito ed ogni altro onere all’accollante sono interamente trasferiti sull’accollante. Questa condizione è sicuramente migliore per vendere l’immobile senza temere problemi futuri e va espressamente indicata nel contratto, altrimenti è nulla.

Accollo del mutuo: conviene?

Dopo aver letto il pezzo fino a questo punto, non mancheranno coloro che continueranno a restare perplessi. Perché accollarsi un mutuo? Conviene davvero? Facciamo qualche calcolo: che ci guadagna l’accollante? Sicuramente risparmia le spese necessarie per accendere un mutuo (perizie, istruttorie, spese notarili ecc…) e quelle di estinzione anticipata e di cancellazione dell’ipoteca. Nel caso in cui l’accollato fosse una società (ad esempio, la società costruttrice: si rilegga l’esempio fatto in apertura), l’accollante si troverà a dover rimborsare una cifra che non sarà mai pari al 100% ma al massimo all’80% del debito residuo.

Naturalmente, questo aspetto relativo alla convenienza va valutato caso per caso: solitamente si dice che il venditore abbia già pagato tutti gli interessi e resti da pagare solo il capitale ma non è davvero così. Consideriamo un mutuo ventennale a tasso fisso del 5% di 100.000 euro, con una rata di 659,96 Euro. Ipotizziamo un accollo dopo 8 anni. Il debito per l’accollante sarà al capitale residuo, di euro 71.355, da rimborsare nei restanti 12 anni. Ipotizziamo, ora di accendere un nuovo mutuo allo stesso tasso. La rata di un mutuo di 71.355 Euro al 5% con durata di 12 anni è esattamente uguale a prima: 659,96 euro.

Altro vantaggio per l’accollante è dato dal fatto che la banca, in genere, fa dei controlli e delle verifiche molto mirante quando si tratta di concedere un nuovo mutuo mentre  nell’accollo resta sempre creditrice del rimborso del debito, anche se cambia il debitore: in parole povere se a pagare è Tizio, Caio o Sempronio alla banca poco importa; l’importante è che le rate vengano pagate. È anche vero che spesso gli istituti di credito evitano l’accollo di vecchi mutui e preferiscono farne di nuovi nuovi mutui a condizioni più onerose. A tal fine, spesso subordinano l’accollo alla sottoscrizione da parte dell’accollante di prodotti assicurativi estremamente costosi. In pratica, permettono il subentro nel contratto di mutuo solo se l’accollante sottoscrive delle onerose polizze assicurative. Sempre massima attenzione, quindi.

Più intuitivo il vantaggio per l’accollato che non si troverà più costretto a far fronte a delle rate che non è in grado di sostenere.

Accollo del mutuo: attenzione a…

Chiaramente, l’attenzione in questo genere di operazioni deve essere massima. Vediamo riguardo a cosa:

  1. conviene verificare l’accollato sia in regola con i pagamenti, per non doversi ritrovare a fare i conti con una sua eventuale posizione di cattivo pagatore. Ecco perché è bene informarsi sempre e per tempo sul tipo di mutuo stipulato dall’accollato, sulle spese e sugli oneri collegati (comprese le eventuali spese che la banca può chiedere per il subentro), sulle commissioni, sui tassi, anche per capire se la soluzione migliore sia davvero l’accollo e non un muovo mutuo;
  2. l’accollato che vende un immobile deve prestare massima attenzione alla liberatoria (nel caso di accollo liberatorio): il rischio è quello di trovarsi vincolato con l’acquirente dell’immobile nei confronti della banca fino alla scadenza naturale del contratto di mutuo originario.

note

[1] Art. 1273 cod. civ.

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