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Si può sublocare se il contratto lo vieta?

28 Maggio 2017
Si può sublocare se il contratto lo vieta?

Una società stipula un contratto di affitto in cui si stabilisce il divieto di sublocazione o di comodato. Ma essa costituisce altre società partecipate che fissano la sede legale presso gli stessi locali. È corretto?

Se la società conduttrice ha sublocato o concesso in comodato tutto o parte dell’immobile oggetto del contratto di affitto (rendendo cioè disponibili ad altri soggetti giuridici l’intero immobile o parte di esso) e tale facoltà era stata espressamente vietata dal contratto di locazione, è chiaro che la società conduttrice ha violato la clausola contrattuale che prevedeva e prevede tale divieto. Talora, alle singole violazioni delle clausole contrattuali è collegata (con espressa e specifica clausola inserita in contratto) una clausola risolutiva espressa, una clausola cioè che prevede direttamente la risoluzione del contratto nel caso di violazione di talune clausole (specificamente individuate).

Si invita il lettore, pertanto, a verificare se nel contratto di locazione in questione sia stata inserita una clausola risolutiva espressa collegata alla violazione del divieto di sublocazione o di concessione in comodato. In mancanza di clausola risolutiva espressa, la violazione del divieto di sublocazione o di concessione in comodato può comunque comportare la risoluzione del contratto [1] se è dimostrato in giudizio, ed accertato dal giudice, che tale violazione non sia di scarsa importanza [2] avuto riguardo all’interesse dell’altra parte ed alle circostanze del caso concreto.

Circa ulteriori riflessi di tale situazione, se l’immobile è ubicato in condominio, la legge [3] impone al proprietario di comunicare all’amministratore condominiale, entro sessanta giorni dal suo verificarsi, ogni variazione dei dati concernenti i titolari di diritti personali di godimento (e sia la sublocazione che il comodato sono contratti che attribuiscono diritti personali di godimento) e sarebbe poi opportuno verificare se, ad esempio, nel regolamento condominiale fosse previsto qualche divieto relativamente alle attività esercitabili all’interno delle proprietà esclusive (con riferimento a quelle esercitate dalle società che avrebbero conseguito la disponibilità dei locali dell’immobile in discussione).

In ogni caso, con riferimento all’attività svolta dalle società che avrebbero conseguito la disponibilità dei locali dell’immobile in discussione e nei riguardi dei rapporti con l’autorità comunale, è opportuno verificare se tale attività sia compatibile con la destinazione dell’immobile medesimo (così come accatastato).

Dal punto di vista fiscale, occorre verificare se il regolamento comunale in materia di Iuc e Tari (tassa rifiuti) prevede, in relazione al numero degli occupanti e delle attività esercitate, obblighi di comunicazione ai fini anche della variazione delle aliquote e tariffe applicabili.

In definitiva, se l’originario conduttore ha violato il contratto sublocando o concedendo in comodato l’immobile, è chiaro che o si accetta tale nuova situazione (regolarizzando ogni conseguente aspetto) o si agisce per farla cessare (innanzitutto contestandola e poi agendo per la risoluzione del contratto, se non venisse rimossa).

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte


note

[1] Ai sensi dell’art. 1453 cod. civ.

[2] Come prevede l’art. 1455 cod. civ.

[3] Art. 1130 cod. civ.


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