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Assicurazione del condominio per danni a terzi

23 Mag 2017


Assicurazione del condominio per danni a terzi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Mag 2017



L’amministratore deve sempre chiedere l’autorizzazione all’assemblea prima di stipulare una polizza assicurativa per i danni a terzi sull’edificio condominiale.

Il vantaggio di una polizza assicurativa, che copra il condominio per danni a terzi, è quello di evitare il rischio che a rispondere delle conseguenze economiche patite da eventuali danneggiati siano i singoli condomini: una tegola in testa, un calcinaccio su un’auto, un gradino scivoloso, un ascensore che non fermi al piano giusto e faccia inciampare il malcapitato, una buca aperta sull’asfalto del cortile condominiale, ecc. A dover risarcire tutti questi danni, se non c’è un’assicurazione, saranno i singoli condomini i quali, in tal caso, potrebbero subire anche un pignoramento sui propri beni (ivi compresa la stessa casa o il conto corrente). Quindi, qualora le tasche dei proprietari degli appartamenti lo consentano, è sempre meglio stipulare un’assicurazione in favore del condomino per danni a terzi. Tuttavia, come chiarito dal Tribunale di Treviso con una recente sentenza [1], la polizza assicurativa costituisce atto eccedente le ordinarie attribuzioni dell’amministratore e, pertanto, può essere stipulata solo previa autorizzazione dell’assemblea. A tal fine se l’assemblea vuol approvare la sottoscrizione di una polizza assicurativa per danni a terzi deve raggiungere il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (sia in prima che in seconda convocazione) [2].

Affinché dunque l’amministratore possa stipulare un’assicurazione deve prima farsi autorizzare dall’assemblea trattandosi di un atto di straordinaria amministrazione. La sottoscrizione di una polizza non ha una semplice funzione conservativa delle parti comuni; il suo scopo è piuttosto quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dei fabbricati. Pertanto può essere stipulata solo previa autorizzazione dell’Assemblea.

Anche la Cassazione ha specificato che il mandato conferito all’amministratore dai condomini non lo autorizza, senza previa autorizzazione di questi, a stipulare autonomamente un’assicurazione [3]. L’autorizzazione preventiva può essere ben sostituita da una ratifica successiva dell’operato attuato in assenza di consenso, in tal modo “convalidando” un atto che altrimenti sarebbe stato illegittimo [4].

La polizza assicurativa è molto utilizzata, sia per i privati proprietari di appartamenti o immobili in generale sia per gli edifici condominiali, la polizza cosiddetta «polizza globale fabbricati»che garantisce da molteplici rischi quali:

  • garanzie “dirette” per danni al fabbricato (incendio, danneggiamenti, etc.);
  • responsabilità civile del condominio nei confronti dei condomini o di un condomino nei confronti di un altro, ma anche dei terzi estranei.

La polizza può tutelare le sole parti comuni dell’edificio (di competenza quindi del condominio) ma generalmente comprende anche la tutela delle parti di proprietà esclusiva.

L’assicurazione copre tutti i rischi relativi al fabbricato. Sono compresi nella definizione di fabbricato: fissi, infissi ed opere di fondazione o interrate nonché le pertinenze (quali centrale termica, box, recinzioni, giardini, cortili, strade private) purché realizzate nel fabbricato stesso o negli spazi ad esso adiacenti; impianti ed installazioni considerati immobili per natura o destinazione (e dunque: gli impianti elettrici esclusi quelli di allarme, telefonici, videocitofonici, idrici, igienici, di riscaldamento, di condizionamento); tinteggiature, tappezzerie, moquettes, rivestimenti in genere, statue, affreschi e decorazioni non aventi valore artistico.

È importante che nelle polizze stipulate dal condominio siano comprese nella garanzia le parti private dell’edificio (le porzioni di proprietà esclusiva dei condòmini).

Clausole specifiche possono prevedere la copertura per danni derivanti da lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e ampliamento del fabbricato assicurato, purché tali lavori siano dati in appalto in base a regolare contratto ed imputabili al condominio od al privato proprietario in qualità di committenti.

Quale garanzia aggiuntiva, può essere prevista la copertura per danni patrimoniali involontariamente cagionati a terzi, compresi i proprietari del fabbricato, dall’amministratore nell’esercizio della sua attività professionale.

L’assicurazione stipulata dal condominio per l’intera proprietà del fabbricato ricomprende, nel concetto di terzi danneggiati, anche i singoli condòmini e le persone con essi conviventi. Questo significa che se a cadere da un gradino scivoloso è uno dei proprietari questi avrà diritto al risarcimento da parte dell’assicurazione.

note

[1] Trib. Treviso, sent. n. 170/2017 del 25.01.2017.

[2] Art. 1136 co. 2 e 3 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 8233/2007.

[4] Cass. sent. n. 2133/95 e n. 3226/63; cfr. Trib. Salerno sent. del 10.11.2009:

«è davvero pacifico che l’assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell’opera utilmente surrogata dall’approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini».

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI TREVISO

TERZA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale in composizione monocratica nella persona del giudice onorario, dott.ssa Fides Azzolini, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa civile di primo grado iscritta al n. 20000056/2013 di ruolo generale del Tribunale di Treviso e promossa con atto di citazione regolarmente notificato ed iscritta a ruolo in data 17/01/213.

da

CA.DI. in proprio – CA.MA. – DO.RO. difese dall’avv.to Di.Ca. del Foro di Treviso, come da mandato a margine dell’atto di citazione.

– attore – contro

CONDOMINIO “(…)” in persona dell’Amministratore condominiale pro tempore difeso dall’avv.to Ur.Be. del Foro di Treviso come da mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta.

– convenuto –

Oggetto: rapporti condominiali. MOTIVAZIONE IN FATTO ED IN DIRITTO

Preliminarmente si osserva che la richiesta di discussione orale della presente lite avanzata dagli attori nella comparsa conclusionale, ai sensi dell’art. 281 quinques, non può essere accolta perché il testo della disposizione citata consente la trattazione mista a condizione che l’istanza sia proposta in sede di precisazione delle conclusioni, onde consentire al giudice di fissare l’udienza di discussione orale non oltre 30 giorni dalla scadenza del termine per il deposito delle comparse conclusionali.

Nel merito si osserva che è in discussione se l’unità immobiliare in proprietà degli attori, situata al piano terra del Pa. storico Ca.Ca. e destinata a uso commerciale, costituisca parte dell’omonimo Condominio e sia quindi obbligata a concorrere, con le altre sette unità, al pagamento della somma di Euro 889,57 inerente alla polizza assicurativa del Fabbricato, al compenso dell’Amministratore, alle spese postali e riferita al periodo 01/10/2007 – 30/09/2010.

Parte attrice agisce per ottenere un accertamento negativo del relativo obbligo sull’assunto che il Pa. Ca.Ca. costituirebbe un condominio parziale dal quale sarebbe esclusa la loro unità immobiliare in ragione del fatto che le parti comuni del Pa., quali scale – cortile interno – impianti sarebbero a servizio esclusivo di un gruppo distinto di condomini che ne trae diretta utilità. Orbene, dalla documentazione prodotta emerge in modo incontestabile che l’immobile attoreo fa parte integrante di un unico edificio il quale, presentando una suddivisione in piani e unità distinte intestate a diversi soggetti, assume la natura giuridica di fabbricato condominiale nel senso che accanto alle proprietà esclusive si distinguono parti strutturali d’interesse comune che l’art. 1117 c.c. identifica nel tetto, muri maestri, fondazioni, cortile, scale ecc.

La presenza di parti comuni è, inoltre pacificamente riconosciuta dagli attori nell’atto notarile del 29/10/2002 con cui hanno ceduto alla Mc. S.r.l. tutte le altre unità immobiliari – esclusa la loro e quella rimasta in ditta alla Famiglia Imparato – ove si legge che costituiscono oggetto del trasferimento anche la comproprietà su tutte le parti, cose e impianti comuni dell’intero fabbricato ai sensi dell’art. 1117 c.c. con la precisazione che il tutto è stato ceduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, l’area scoperta a corpo e non a misura, con tutti i diritti, ragioni, azioni, servitù attive e passive inerenti. Accertata la natura Condominiale del Pa. ne consegue che gli attori, come tutti gli altri condomini, devono contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi condominiali in base alle proprie quote. Tale obbligo deriva dalla titolarità del diritto reale sull’immobile e integra un’obbligazione propter rem che preesiste all’approvazione dell’assemblea. Nell’ipotesi in cui l’uso delle parti comuni venga effettuato in maniera diversa da ciascun condomino, le spese sono ripartite secondi i criteri sussidiari individuati dall’art. 1123 c.c.

Nella fattispecie si discute di ripartire non tanto le spese di conservazione e/o di gestione delle cose comuni, ma il compenso dell’Amministratore Condominiale e il costo della polizza globale del fabbricato deliberato dall’Assemblea Condominiale.

Sotto il profilo dell’an debeatur si osserva che l’amministratore assolve un servizio d’interesse collettivo consistente non soltanto nella conservazione/gestione dei beni e servizi comuni ma anche in adempimenti burocratici quali la tenuta dei registri di anagrafe condominiale, di contabilità, dei verbali dell’assemblea e in adempimenti fiscali quale la presentazione della denuncia dei redditi. All’epoca dei fatti l’amministratore costituiva una figura obbligtoria imposta dal previgente art. 1129 c.c. e l’Assemblea ha annualmente deliberato la sua nomina e approvato in sede di consuntivo il relativo compenso.

La polizza assicurativa, invece, costituisce atto eccedente le ordinarie attribuzioni dell’Amministratore (art. 1130 c.c.) – avendo non una mera funzione conservativa delle parti comuni ma la scopo di evitare pregiudizi economici ai proprietari dei fabbricati – e può essere stipulata solo previa autorizzazione dell’Assemblea la quale delibera con la maggioranza qualificata di cui agli artt. 1136 c.c. commi 2 e 4 (cass. 3/4/2007 n. 8233; cass. 6/7/2010 n. 15872).

Nel caso di specie l’Amministratore è stato investito del relativo potere dall’Assemblea che nella seduta del 25/03/2008 ha deliberato all’unanimità dei intervenuti con un numero di voti pari alla quota dei 2/3 del valore dell’edificio. Dalla copia del contratto dimesso in atti risulta, inoltre, che la copertura si estende all’intero Pa. Ca.Ca. ubicato in via Dante 20 e 16 ricomprendendo così anche l’unità immobiliare degli attori.

Sul quantum, in assenza di specifiche contestazioni sull’entità della somma addebitata e sui criteri di riparto, ci si limita a verificare che il credito così come allegato dal condominio in prima memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. costituisce la somma delle quote portate a debito degli attori nei rendiconti consuntivi relativi agli esercizi 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 e nel preventivo d’esercizio 2013, tutti regolarmente approvati dall’Assemblea.

Fermi gli obblighi di legge illustrati è ininfluente, ai fini della decisione, l’argomento posto a sostegno della domanda da parte degli attori e relativo all’inopponibilità del regolamento e delle contestuali tabelle millesimili perché adottate contrattualmente da un gruppo soltanto di proprietari.

Si osserva al riguardo che il regolamento condominiale è obbligatorio solo negli edifici con più di dieci condomini (art. 118 c.c.) e nel Pa. Carlotta Ca. il numero dei partecipanti è inferiore a tale soglia. Le tabelle millesimali invece assolvono solo la funzione di esprimere in termini numerici il valore della proprietà singola rispetto all’intero edificio senza attribuire diritti o fondare obblighi.

Ne consegue che per le ragioni illustrate la domanda va rigetta e, in accoglimento della riconvenzionale svolta da parte convenuta, gli attori vanno condannati a pagare al Condominio la somma Euro 1.966,02.

Le spese seguono il principio della soccombenza e sono liquidate ai sensi del D.M. 55/2014 tenuto conto del valore della causa e dell’attività processuale svolta.

P.Q.M.

Il Tribunale di Treviso nella causa civile di primo grado promossa da avv. Diego Ca., Ca.Ma., Ro.Do. nei confronti del Condominio Pa. Ca.Ca., definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa istanza, eccezione e conclusione:

1)Rigetta la domanda attorea.

2)In accoglimento della domanda riconvenzionale svolta dal convenuto, condanna gli attori a pagare al convenuto Condominio la somma di Euro 1.966,02 oltre agli interessi al tasso legale dalla domanda al saldo.

3)Condanna gli attori a rifondere al convenuto Condominio le spese del presente giudizio liquidate in Euro 1.620 oltre a spese generali e accessori di legge.

Così deciso in Treviso il 25 gennaio 2017. Depositata in Cancelleria il 25 gennaio 2017.


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