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Locazione: quando posso non pagare il canone?

14 luglio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 luglio 2017



Se mi occupo della manutenzione straordinaria dell’immobile che ho preso in locazione, devo comunque pagare il canone. Ma ci sono dei casi in cui sono esonerato?

Immaginiamo di prendere in affitto un appartamento che necessita di riparazioni di una certa portata. Chiediamo al proprietario di provvedervi ma, poiché quest’ultimo non ci degna di risposta, pensiamo bene di non pagare l’affitto e, con quegli stessi soldi, di occuparci noi stessi delle spese di riparazione. Comportamento lecito? La legge è chiara: l’aver sostenuto spese per lavori di manutenzione straordinaria non autorizza l’inquilino a non pagare il canone di locazione o a ritardarne il pagamento. A dirlo è il Tribunale di Viterbo [1].

La vicenda

Una donna sfrattava una società con cui aveva sottoscritto un contratto di locazione: la società, infatti, non pagava il canone dicendo di aver usato quei soldi per sostenere altre spese per riparazioni straordinarie che erano di competenza della proprietaria a cui questa non aveva provveduto.

Locazione: devo pagare sempre il canone?

Col contratto di locazione  si dà a un soggetto la possibilità di godere di un immobile pagando un corrispettivo. Ciò significa che, fino a quando il conduttore utilizza il bene, lo abita o vi lavora (a seconda dell’uso dell’immobile), a prescindere dal livello di godimento, è tenuto a pagarne il prezzo. Per intenderci, anche se la casa che ho in affitto è piena di umidità e il proprietario non fa nulla per risolvere il problema, finchè ci abito devo pagare. Se non lo faccio, o se non pago per intero, andrò incontro a uno sfratto perché questa mia condotta legittima il locatore a denunciare il mio inadempimento per ottenere, per ordine del giudice, la risoluzione del contratto. Il suo scioglimento, in pratica.

Locazione: quando posso non pagare?

Questa è la regola. Ma, se è vero che c’è anche l’eccezione alla regola, vale anche per il nostro caso: niente pagamento, infatti, se l’immobile è totalmente o parzialmente inagibile per causa del locatore che, non provvedendo alla manutenzione straordinaria, ha violato i propri obblighi contrattuali [2]. Riprendiamo l’esempio fatto: se l’umidità in casa è dovuta a infiltrazioni talmente tanto gravi che, improvvisamente, una parte di soffitto viene giù, in tal caso io non posso più utilizzare l’immobile – che è inagibile – come dovrei e, poiché la colpa è del locatore che, nonostante le mie sollecitazioni, non ha mai chiamato un idraulico, sono legittimato a non pagare il canone, fino a quando non si deciderà a risolvere il problema.

Chiaramente, poi, la situazione va valutata caso per caso: per intenderci, se la casa è inagibile solo in parte, nel senso che posso comunque continuare a usare alcune stanze, è chiaro che una sospensione del pagamento dell’intero canone sarebbe eccessiva mentre si giustificherebbe una riduzione.

In entrambi i casi, occorre ricordare due aspetti:

  1. sia la sospensione che la riduzione del canone sono legittime solo quando l’inagibilità totale o parziale dell’appartamento venga accertata dal giudice in una causa;
  2. se il conduttore conosceva già i vizi del bene e, nonostante ciò, ha deciso di stipulare comunque il contratto di locazione, non può pretendere riduzioni o sospensioni.

note

[1] Trib. Viterbo sent. n. 1749 del 26.04.2017.

[2] Trib. Milano sent. n. 13682 dello 06.12.2012.

 

Fonte della sentenza: lesentenze.it


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