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Quali sono i diritti dell’usufruttuario?

23 Mag 2017


Quali sono i diritti dell’usufruttuario?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Mag 2017



Usufrutto sulla casa di un’altra persona: i diritti e i doveri del nudo proprietario (colui che concede la casa) e dell’usufruttario (colui che gode dei relativi vantaggi).

L’usufrutto resta una delle forme contrattuali più usate nel nostro Paese: con questo contratto, infatti, si riesce a realizzare il trasferimento della proprietà di una casa in favore di un’altra persona, senza però perdere tutti i poteri ad essa connessi (come la possibilità di vivervi dentro, di utilizzarla e darla eventualmente in affitto, ecc.). Perciò, scopo dell’usufrutto è spesso quello di anticipare il trasferimento della proprietà di uno o più immobili tra i propri eredi rispetto al momento del testamento senza perciò dover rinunciare a un tetto ove vivere. Ricorrente è anche l’utilizzo dell’usufrutto come strumento per eludere le aggressioni dei creditori; così, il debitore cede la proprietà della casa al figlio riservandosi l’usufrutto in modo da sottrarla al pignoramento (non essendone più il titolare). Chi però cede la proprietà (o meglio, la nuda proprietà) della propria casa riservandosi l’usufrutto è tenuto a fare una attenta valutazione dei vantaggi e degli svantaggi di questo istituto; sicché, prima di fare questo passo e spogliarsi della proprietà di un immobile, è giusto chiedersi quali sono i diritti dell’usufruttuario? Cosa spetta invece a colui che diventa (o resta) titolare dell’immobile? Quali sono i rapporti che si instaurano tra le parti? A queste domande cercheremo di dare una risposta schematica nel presente articolo.

Prima di spiegare, però, quali sono i diritti dell’usufruttuario, cerchiamo di capire cos’è l’usufrutto. Con l’usufrutto, una persona (chiamata nudo proprietario) concede a un’altra (chiamata usufruttuario) il diritto di usare un proprio immobile e di trarne ogni utilità, senza però modificarne la destinazione economica: ad esempio, potrà abitarlo, darlo in affitto e trattenere per sé i canoni o darlo in comodato. Non può invece venderlo, acconsentire all’iscrizione di un’ipoteca, né può stravolgerne la struttura destinandolo a scopi diversi rispetto a quelli che gli sono propri al momento della concessione dell’usufrutto. Quindi, nel momento in cui una persona concede a un’altra l’usufrutto sulla propria casa cede una parte dei poteri che, in quanto proprietario, gli spetterebbero. Proprio per questa frammentazione del diritto di proprietà si parla non più di «proprietario», ma di «nudo proprietario», in quanto svuotato dei tipici poteri che gli sono propri.

Come si costituisce un usufrutto?

Prima di parlare dei diritti dell’usufruttuario, illustriamo come si costituisce l’usufrutto e quanto dura.

Due sono le modalità con cui nasce un usufrutto. Nella maggior parte dei casi il proprietario della casa cede la titolarità dell’immobile a un’altra persona (che diventa nudo proprietario) riservandosi l’usufrutto; in alternativa, il proprietario potrebbe riservarsi la nuda proprietà e cedere l’usufrutto. In entrambi i casi è necessario un atto notarile (cosiddetto «atto pubblico»). In alternativa si può trattare anche di una scrittura privata le cui firme delle parti sono autenticate dal notaio. Se però l’usufrutto avviene con donazione, è sempre necessario l’atto pubblico.

L’usufrutto deve essere poi trascritto nei registri immobiliari a cura dello stesso notaio.

Normalmente, alla cessione dell’usufrutto o della nuda proprietà corrisponde un corrispettivo da pagare, ma le parti possono anche concordare che questo scambio avvenga gratuitamente, quindi sotto la forma di una donazione. È anche possibile la costituzione dell’usufrutto tramite testamento o usucapione del diritto (ossia per esercizio delle prerogative dell’usufruttuario su di un bene per un periodo di tempo ininterrotto di 20 anni).

Quanto dura l’usufrutto?

Se esso è costituito a favore di:

  • una persona fisica, non può mai eccedere la vita dell’usufruttuario. Se l’usufruttuario muore prima del termine previsto dalle parti, l’usufrutto si estingue alla sua morte;
  • una società, ente o associazione, non può eccedere i 30 anni, a meno che l’usufruttuario sia un ente pubblico e i beni concessi in usufrutto siano destinati a un pubblico servizi.

 

I diritti dell’usufruttuario

Vediamo ora i diritti dell’usufruttuario: cosa può fare con la casa e cosa invece gli è proibito? In generale l’usufruttuario ha una serie di poteri che gli garantiscono di godere pienamente dell’immobile ricevuto in usufrutto.

Il primo diritto dell’usufruttuario è l’acquisizione del possesso materiale e, pertanto, può utilizzare la casa, viverla così come può decidere di farvi abitare altre persone a titolo di affitto o di comodato. Di conseguenza egli può difendere il proprio possesso nei confronti dei terzi, esercitando l’azione a difesa della proprietà o qualunque azione possessoria.

L’utilizzo dell’immobile è sicuramente il diritto dell’usufruttuario più importante. Egli può usare la casa come se fosse il proprietario, purché la rispetti con la diligenza del buon padre di famiglia. Non deve inoltre modificarne la destinazione economica ossia della funzione cui l’immobile è adibito dal proprietario prima dell’usufrutto (ad esempio non può trasformare una casa a uso abitativo in un ufficio; un frutteto in un parcheggio, ecc.). In caso contrario il nudo proprietario può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Il secondo caratterizzante diritto dell’usufruttuario è – come dice la parola stessa – quello di trattenere per sé i frutti dell’immobile. Se si tratta, quindi, di un terreno egli può tenere per sé il raccolto, i frutti degli alberi, la legna, i prodotti delle miniere, ecc. Se invece si tratta di un appartamento lo può dare in locazione a uso abitativo e trattenere per sé i canoni. Se si tratta di un ufficio o un negozio lo può dare in locazione a uso commerciale e trattenere per sé i canoni.

L’usufruttuario può cedere ad altri il proprio diritto di usufrutto, può concedere in locazione a terzi l’immobile ricevuto oppure costituire un’ipoteca sull’usufrutto stesso (ma non sulla casa).

Il nudo proprietario conserva i diritti residuali che non sono attribuiti all’usufruttuario tra cui quello di vendere o donare la casa su cui è costituito l’usufrutto senza che quest’ultimo venga meno.

L’usufruttuario ha diritto a partecipare all’assemblea di condominio nelle delibere che riguardano questioni di suo interesse e, quindi, a seconda delle materia all’ordine del giorno. Pertanto, partecipazione e voto spettano:

  • all’usufruttuario, per le deliberazioni relative ad affari attinenti all’ordinaria amministrazione o al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni (riscaldamento, ascensore);
  • al nudo proprietario, per le delibere concernenti le manutenzioni di straordinaria amministrazione, le innovazioni e le ricostruzioni.

Doveri dell’usufruttuario

L’usufruttuario deve fornire al proprietario un’idonea garanzia per l’immobile ricevuto. Di solito la garanzia consiste in una somma di denaro da versare direttamente al nudo proprietario o presso un istituto di credito che si obbliga a versare la stessa al nudo proprietario se l’immobile subisce dei danni. Essa può anche essere fornita tramite fideiussione bancaria.

L’usufruttuario deve provvedere alle spese di ordinaria amministrazione e manutenzione (ad esempio la verniciatura delle finestre, la pittura delle pareti, ecc.). Le riparazioni straordinarie spettano invece al nudo proprietario (vedi quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte consistente, di tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta).

Se l’usufruttuario anticipa le spese di competenza del nudo proprietario, al termine dell’usufrutto, ha diritto al rimborso ma senza gli interessi. A garanzia delle somme anticipate può trattenere l’immobile riparato fino al pagamento di tali importi.


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