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Eredità: che fare in caso di disaccordo con un erede?

3 giugno 2017


Eredità: che fare in caso di disaccordo con un erede?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 giugno 2017



Appartamento locato ricevuto in eredità: se io e mio fratello non volessimo rinnovare il contratto e l’altro erede si oppone, come potremmo superare tale diniego?

Il lettore ci riferisce che lui e il fratello hanno ereditato a seguito di rinuncia del padre. Nel momento in cui quest’ultimo avrà rinunciato all’eredità del fratello e il lettore e suo fratello saranno subentrati al suo posto (in virtù del cosiddetto diritto di rappresentazione), sull’appartamento locato si costituirà un regime di comunione ereditaria. Ciò significa che le decisioni relative all’ordinaria amministrazione dell’immobile locato (ad esempio la decisione sul rinnovo o sulla cessazione della locazione) dovranno essere prese a maggioranza, mentre le decisioni di straordinaria amministrazione (ad esempio la vendita dell’intero immobile) dovranno avere il consenso di tutti i comproprietari (lo zio e il fratello del lettore, cioè, dovranno essere d’accordo con lui per poter vendere l’intero immobile).

Nel caso in questione, in cui pare che le posizioni dello zio (che deterrà il 50% della quota di proprietà dell’appartamento) siano in contrasto con le posizioni del lettore e di suo fratello (che insieme deterranno l’altro 50%), se non fosse possibile un accordo e, quindi, non fosse possibile raggiungere la maggioranza e quindi, a maggior ragione, non fosse possibile raggiungere il consenso di tutti, le soluzioni possibili finchè l’immobile resta in comproprietà non divisa, sono le seguenti:

  • per quanto concerne il rinnovo o la cessazione della locazione o la stipula di un nuovo contratto di locazione con altro conduttore (che abbia ad oggetto l’intero immobile), in mancanza di accordo fra i comproprietari e, quindi, nell’impossibilità che si formi una maggioranza per decidere (perché lo zio si oppone alla volontà degli altri comproprietari), il singolo comproprietario deve ricorrere al tribunale [1] perché sia il giudice a decidere in merito;
  • per quel che riguarda invece la vendita dell’intero immobile, finché l’immobile non verrà diviso fra i comproprietari e rimarrà in regime di comunione ereditaria, non sarà possibile venderlo per l’intero se non ci sarà il consenso di tutti.

È utile precisare che fino a quando l’immobile non verrà diviso, ogni comproprietario può liberamente affittare la sua quota (ad altro comproprietario o a terzi) ed è pure libero di vendere la propria quota sia agli altri comproprietari oppure anche a terzi estranei (ma in quest’ultimo caso si dovrà prima consentire agli altri comproprietari di esercitare il diritto di prelazione sulla quota messa in vendita; il diritto di prelazione consiste nella facoltà degli altri comproprietari di acquistare la quota messa in vendita alle condizioni già pattuite con il terzo estraneo alla comunione).

Per sbloccare la situazione è perciò possibile dividere l’immobile: la divisione, se c’è l’accordo di tutti, si effettua stipulando apposito atto dinanzi ad un notaio con il quale o l’immobile viene assegnato in proprietà esclusiva ad uno solo dei comproprietari (che provvede a liquidare in danaro le rispettive quote agli altri comproprietari) o si provvede (se è possibile dal punto di vista tecnico-edilizio) a dividerlo materialmente in parti più o meno corrispondenti alle quote di proprietà (salvi conguagli).

Se non ci fosse un accordo fra tutti i comproprietari, la divisione è comunque possibile. Infatti, anche uno solo dei comproprietari può sempre ricorrere al tribunale per procedere alla cosiddetta divisione giudiziale ed in questo caso sarà il giudice (attraverso una perizia d’ufficio) a provvedere a dividere l’appartamento, se possibile, in parti corrispondenti alle quote (salvi conguagli), oppure assegnandolo in proprietà esclusiva per intero ad uno solo dei comproprietari (preferibilmente a quello che ha la quota maggiore) che poi dovrà liquidare in danaro le quote agli altri comproprietari.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

note

[1] In base all’art. 1105 del cod. civ.

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