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Agli eredi spetta la prelazione?

24 maggio 2017


Agli eredi spetta la prelazione?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 maggio 2017



Sulla casa ereditata da più persone, in caso di vendita di una quota dell’eredità agli altri eredi spetta la prelazione.

Quando una casa passa in eredità a più persone tra queste si forma una «comunione ereditaria» e a ciascuno degli eredi spetta un diritto di prelazione qualora uno di questi intenda vendere la propria quota. Ma cosa significano, in termini pratici, questi concetti e come si esercita la prelazione? Cercheremo di spiegarlo in questo articolo.

Immaginiamo che, alla morte di una persona, la casa di sua proprietà passi ai tre figli, eredi di quest’ultimo per quote uguali. L’immobile, in tale caso, cade in quella che si definisce comunione ereditaria: in altre parole ciascun erede ne acquista una quota ideale (non fisica), espressa in termini percentuali. Così, nell’esempio di poc’anzi, ciascun figlio avrà il 33% di proprietà sull’intera casa e non una singola porzione dell’immobile (ad esempio una o più camere). Il risultato pratico è che tutti gli eredi possono utilizzare la casa per intero, ma non possono impedire agli altri di fare lo stesso. Non possono neanche appropriarsi di una camera ed escludere da tale spazio gli altri.

Ma che succede se uno degli eredi vuol vendere la propria quota? Agli altri eredi spetta la prelazione? Un dubbio che sorge spesso, specie quando il valore dell’immobile è basso oppure quando i coeredi sono molti e ciascuno di questi acquista una quota insignificante della casa. In tali ipotesi, infatti, potrebbe essere più conveniente vendere la propria quota per non sopportare le spese di un bene che – questo è certo – difficilmente potrà essere utilizzato. Come si risolve il problema?

Prima di capire se agli eredi spetta la prelazione, cerchiamo di spiegare cos’è la prelazione. La prelazione è il diritto ad essere preferiti, in caso di vendita di un bene, rispetto ad eventuali altri offerenti. La prelazione spetta solo «a parità di prezzo offerto»: solo se il titolare della prelazione è disponibile ad acquistare alla stessa cifra per cui viene venduto il bene ha diritto ad essere preferito; non ha invece diritto di prelazione se offre un importo inferiore, anche se di poco.

Vediamo ora cosa succede nel caso in cui uno dei coeredi voglia vendere la propria quota di eredità. Il codice civile [1] stabilisce il diritto di prelazione agli eredi: il coerede – recita la norma – che vuol vendere a un estraneo la sua quota di eredità o parte di essa, deve rispettare il diritto di prelazione degli altri coerenti. A tal fine, per essere in regola, egli deve notificare la proposta di vendita agli altri eredi, indicando il prezzo di vendita. Gli altri coeredi possono esercitare il loro diritto di prelazione – manifestando l’intenzione di acquistare – entro due mesi dall’ultima delle notificazioni. Se lo fanno devono essere preferiti ad eventuali altri offerenti e il venditore non può cedere la quota a questi ultimi.

La proposta deve essere dettagliata, indicare il prezzo e tutti gli elementi necessari per la cessione e avere forma scritta se la quota comprende beni immobili.
Il coerede che ha notificato la proposta può revocarla fino a quando non è stata accettata dai coeredi destinatari; questi ultimi sono in ogni caso obbligati ad accettarla o rifiutarla non potendo pretendere l’inizio di una fase di trattative. Insomma: prendere o lasciare e se non si fa offerta della stessa (o superiore) cifra proposta, si perde automaticamente la prelazione.

In mancanza della notificazione della proposta, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo suo acquirente, finché dura lo stato di comunione ereditaria. È il cosiddetto diritto di retratto, cioè il diritto di riscattare la quota ceduta da chiunque l’abbia acquistata e da ogni successivo acquirente.
Il diritto di retratto consente infatti al coerede di sostituirsi al terzo acquirente nell’acquisto della quota al prezzo pagato con un’espressa dichiarazione di volontà indirizzata allo stesso. In questo caso tutte le eventuali cessioni successive della quota perdono la loro efficacia indipendentemente dalla trascrizione dell’atto dispositivo o dalla priorità della trascrizione dei successivi atti di trasferimento.

La prelazione dell’erede serve per evitare la dispersione del patrimonio ereditario e impedire che nei rapporti fra eredi si uniscano gli estranei.

Ma attenzione: la prelazione spetta solo finché sussiste lo stato di erede.Pertanto se uno degli eredi vende la propria quota e poi scopre che gli altri eredi intendono cedere a terzi la casa in comunione ereditaria, egli non ha più alcun diritto di prelazione. Allo stesso modo, lo scioglimento della comunione – se ereditaria – determina il venire meno del diritto di prelazione legale.

Solo nella comunione ereditaria si applica la prelazione legale, prevista cioè direttamente dalla legge nel caso in cui il coerede venda la propria quota.

Il diritto di prelazione non si applica, invece, ai casi di comunione ordinaria come, ad esempio, quando due persone acquistano una casa, un’auto o qualsiasi altro bene per quote uguali o diverse, divenendone entrambi contitolari. In tal caso la legge non prevede alcun diritto di prelazione a favore del comproprietario salvo che non sia espressamente pattuito in anticipo.

Se il coerede decide di trasferire a titolo oneroso la propria quota ereditaria a un soggetto estraneo all’eredità deve rispettare il diritto di prelazione di ciascun coerede.

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