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Lo sai che? Che fare se il locatore non rimborsa all’inquilino le spese di casa

Lo sai che? Pubblicato il 25 maggio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 25 maggio 2017

All’inquilino spetta il rimborso delle spese anticipate per riparazioni all’interno dell’appartamento, ma non può compensarle con il canone di locazione da lui dovuto.

 

L’inquilino che vuol recuperare i soldi anticipati al padrone di casa per spese inerenti all’appartamento non può evitare di pagare l’affitto, compensando il proprio debito con il relativo credito; tutto ciò che può fare per ottenere il pagamento della somma dovutagli, qualora non pagata spontaneamente dal locatore, è di procedere a una causa contro questi. Se, per trovare giustizia alle proprie ragioni, smette di versare i canoni di locazione può pertanto essere sfrattato. È questo l’orientamento costante sposato dalla giurisprudenza e ribadito, da ultimo, da una sentenza del Tribunale di Nola [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo che fare se il locatore non rimborsa all’inquilino le spese di casa o, in altre parole, come comportarsi se l’affittuario ha un credito verso il padrone di casa e quest’ultimo non vuole pagare.

Come noto, quando l’inquilino non paga una mensilità dell’affitto con oltre 20 giorni di ritardo può subire lo sfratto. Leggi Come difendersi dallo sfratto per morosità. Nell’udienza davanti al giudice gli è consentito presentare opposizione, ma solo se può dimostrare di aver già pagato i canoni o che i conteggi del padrone di casa sono errati (superiori cioè al dovuto). Se il conduttore vince l’opposizione lo sfratto non ha luogo.

Diverso è il discorso se, nel giudizio di opposizione, l’affittuario fa valere dei propri crediti di natura diversa. È tipico il caso dell’inquilino che anticipi le spese di manutenzione dell’appartamento come quelle per la sostituzione della caldaia, dell’idraulico per la riparazione delle tubature, per l’eliminazione di macchie di umidità, ecc. È vero: in tutti questi casi, l’affittuario vanta un credito nei confronti del padrone di casa; ma, secondo la giurisprudenza, non ha il potere di autoridursi il canone di affitto o di compensarlo con le somme a lui dovute. Le due obbligazioni infatti viaggiano su binari differenti e paralleli. Pertanto l’inquilino è comunque obbligato a pagare l’affitto e a intentare un’autonoma causa contro il locatore per ottenere la restituzione dei soldi che gli spettano. Se, viceversa, l’inquilino provvede a “farsi giustizia da sé” e a interrompere il pagamento dell’affitto, potrebbe essere sfrattato. E in tal caso non c’è opposizione che tenga.

Tali principi sono stati confermati dalla sentenza in commento: anche con controcrediti verso il locatore, il conduttore non può mai autoridursi il canone di locazione. Quindi ben potrebbe aversi una situazione in cui l’inquilino subisca lo sfratto per non aver pagato l’affitto al fine di compensare tali somme con quanto a lui dovuto dal padrone di casa a titolo di rimborso spese per riparazioni eseguite all’appartamento.

note

[1] Trib. Nola, sent. n. 439/17 del 21.02.2017.

Tribunale di Nola – Sezione II civile – Sentenza 21 febbraio 2017 n. 439

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Nola, seconda sezione civile, nella persona del GOT Francesco Colella in funzione di Giudice Monocratico, ha pronunciato e depositato, all’udienza di discussione orale del 21.2.2017, nella causa civile iscritta al n. 7803 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell’anno 2014, avente ad oggetto: sfratto per morosità, la seguente

SENTENZA

TRA

Ca.St. elettivamente domiciliato in Nola alla via (…) presso lo studio dell’avv.. Lu.Na., che la rappresenta e difende in virtù del mandato a margine dell’atto di intimazione di sfratto per morosità (…)

INTIMANTE E

Ge.Va. rapp.ta e difesa dall’avv. Re.Ve. con il quale elettivamente domicilia in Nola alla via (…) presso lo studio dell’avv. Cl.Fa.

INTIMATA

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida notificato, Ca.St. premetteva che con contratto di locazione sottoscritto il 01/09/2011 concedeva in locazione alla signora Ge.Va. per un canone mensile di Euro 500,00, oltre oneri condominiali, l’appartamento sito in San Vitaliano alla via (…), condominio parco Petrarca, piano primo, composto da tre vani ed accessori, oltre posto auto e box cantinola di cui era proprietario e per il quale a far data dal mese di giugno 2014 e fino ad ottobre 2014 la intimata, signora Ge.Va. si era resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione per un importo di Euro 2.000,00 oltre oneri condominiali arretrati e consumo idrico di Euro 1.193,25, per un totale di Euro 3.193,25.

Concludeva quindi per la convalida dello sfratto e per l’emissione di decreto ingiuntivo per l’importo di Euro 3.193,25.

Si costituiva la intimata Sig.ra Ge.Va. la quale contestava la quantificazione degli oneri condominiali e eccepiva la compensazione legale rispetto per un proprio controcredito costituito dalle spese legali liquidate dalla sentenza n. 2412/14 del Tribunale di Nola del 7.10.2014 e di cui chiedeva il pagamento.

Concessa l’ordinanza di rilascio e disposto il mutamento del rito, con la concessione di termini per il deposito di note integrative, depositate dalla sola parte intimata mentre l’intimante depositava un solo documento datato 16.1.2016 e relativo a pagamento di oneri condominiali, ritenuta la causa matura per la decisione, senza lo svolgimento di attività istruttoria, la causa viene decisa all’udienza odierna.

Nelle more del giudizio, in data 14.12.2015, l’immobile veniva rilasciato come da verbale in atti e interveniva la sentenza della Corte di Appello n. 3031 del 3.7.2015, che rigettava l’appello proposto dall’intimante con ulteriore condanna alla spese legali per Euro 1.800,00 oltre accessori, somma ulteriormente richiesta dall’intimante. Preliminarmente all’esame del merito della presente controversia deve essere dichiarata l’intervenuta cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda avente ad oggetto sfratto per morosità, stante la dichiarazione di rilascio dell’immobile oggetto di giudizio in data 14.12.2015.

La declaratoria di intervenuta cessazione della materia del contendere non si estende alla ulteriore domanda formulata di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore.

Come è noto, l’intimazione di sfratto per morosità introduce una domanda giudiziale di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore ex art. 1453 c.c. che, ai sensi dell’art. 1455 c.c., richiede il requisito della gravità, dovendosi trattare di un inadempimento di non scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse del locatore. Tale valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice, secondo le circostanze del caso, e non predeterminata dalla legge.

Si evidenzia che in virtù dei principi in materia di inadempimento contrattuale, grava senz’altro sul debitore la dimostrazione dell’avvenuto pagamento; in particolare, in tema di risoluzione contrattuale secondo cui “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, gravando sul debitore convenuto l’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento” (cfr. Cass. civ. S.U. 13533/2001): nel caso di specie, risulta documentalmente provato, come sopra detto, che tra le parti sia intercorso un rapporto di locazione e che la conduttrice si è resa morosa per le mensilità come dedotte nell’atto di intimazione, nelle more del giudizio rimaste impagate.

In tema di sfratto per morosità, ai fini della prova dell’inadempimento, l’istante che agisca per la risoluzione del contratto o per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento, ha l’onere di provare la fonte negoziale o legale del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione dell’inadempimento dell’altra parte mentre il debitore convenuto, è gravato dall’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento.

Nel caso di specie il conduttore nulla ha dedotto circa i canoni locatizi rimasti insoluti, limitandosi ad opporre un controcredito in compensazione, per il pagamento delle spese legali e di cui alla sentenza del Tribunale di Nola. Anche se residuava un credito del conduttore per il pagamento delle spese legali e di cui alla sentenza del Tribunale di Nola, tale credito non può essere fatto valere come eccezione estintiva per compensazione con i canoni non corrisposti, al fine di paralizzare l’azione di risoluzione contrattuale. Per giurisprudenza consolidata della Suprema Corte, anche se vanta dei controcrediti, al conduttore non è mai consentita l’autoriduzione del canone di locazione, poiché una simile condotta si trasforma in un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (Cass. 18.4.2016 n. 7636; Cass. n. 6850 del 2012; Cass. n. 13887 del 2011).

In conclusione l’inadempimento, protrattosi per lungo tempo, ha inciso notevolmente sul rapporto sinallagmatico del contratto di locazione, ledendo in modo intollerabile l’interesse e le aspettative economiche del locatore, giustificando la pronuncia di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c.

Da ciò discende che il contratto va risolto per inadempimento della conduttrice, posto che la mancata corresponsione di mensilità costituisce senz’altro grave inadempimento tale da legittimare appieno la domanda risolutoria.

Infine, l’intimata, stante il relativo inadempimento deve essere condannata, così come richiesto dalla parte intimante, al pagamento dei canoni e di cui all’atto di intimazione, quantificato in Euro 2.000,00, rimanendo esclusa la successiva domanda per la morosità fino al rilascio dell’immobile avvenuto nel dicembre 2015, quantificata, da parte intimante, in ulteriori Euro 7.000,00, stante l’assenza della domanda di merito per il mancato deposito di memoria integrativa ex art. 426 Cpc per questa fase del giudizio, rimanendo, pertanto, limitato l’originario petitum alla fase di convalida di sfratto, mentre va rigettata la richiesta di pagamento degli oneri condominiali in quanto non provata, risultando agli atti la sola richiesta da parte della amministrazione condominiale di pagamento di oneri.

Quanto alla eccezione di compensazione di parte intimata, la stessa va accolta, nel senso che alla originaria richiesta, formulata in comparsa di costituzione di pagamento delle spese legali e di cui alla sentenza del Tribunale di Nola n. 2412/2014 e pedissequo atto di precetto in Euro 4.937,34, va aggiunta la ulteriore somma per spese legali di cui alla sentenza della Corte di Appello in Euro 1.800,00 oltre accessori, richiesta nella memoria ex art. 426 Cpc e, quindi, per un totale di Euro 6.737,34, cui vanno detratti Euro 2.000,00 per canoni impagati e di cui all’intimato sfratto per morosità, derivando un controcredito a favore di parte intimante di Euro 4.737,34 oltre accessori.

Le soccombenze parziali comportano la compensazione integrale delle spese processuali tra le parti.

P.Q.M.

Il Giudice definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, così provvede:

1)Dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di convalida di sfratto;

2)Dichiara risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice Ge.Va.;

3)Le ragioni creditorie delle parti in causa vanno decise, come da motivazione, nel senso che Ca.St. deve Euro 4.737,34, oltre accessori a favore di Ge.Va.

La soccombenza parziale giustifica la compensazione tra le parti delle spese di lite. Così deciso in Nola il 21 febbraio 2017.

Depositata in Cancelleria il 21 febbraio 2017.


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