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Compromesso: se non si vuole più comprare casa

2 Giugno 2017
Compromesso: se non si vuole più comprare casa

Io e il mio fidanzato abbiamo firmato un preliminare per l’acquisto di una casa ma ora ci siamo lasciati. Siamo comunque obbligati ad accollarci il mutuo e prendere la casa o c’è qualche modo per venirne fuori?

Per quanto concerne il contratto di compravendita, una volta sottoscritto il preliminare si è obbligati alla stipula del definitivo a meno che, di comune accordo, non si ritenga di risolvere, consensualmente appunto, il cosiddetto compromesso.

Se controparte, come è assai probabile, non volesse risolvere il preliminare e la lettrice, assieme al suo fidanzato, non volessero più sottoscrivere il contratto definitivo entro il termine convenuto, l’effetto sarebbe la perdita della somma consegnata al promissario venditore in sede di stipula del contratto preliminare (ove tale somma sia stata considerata caparra confirmatoria) ed altre eventuali sanzioni ove contemplate nel contratto preliminare.

Ma se controparte decidesse di chiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento oppure l’esecuzione del contratto preliminare (cioè chiedere al giudice di pronunciare sentenza con cui trasferire a voi il bene promesso in vendita, condannando le parti poi a pagare il prezzo convenuto), ebbene ove fosse chiesta la risoluzione o l’esecuzione del preliminare, controparte potrebbe in aggiunta chiedere al giudice la condanna dei promissari acquirenti al risarcimento del danno che l’inadempimento del preliminare avesse prodotto e anche in eccesso rispetto ai ventimila euro della caparra consegnata (ovviamente tale danno ulteriore deve essere dimostrato dal promissario venditore), fermo restando, in ogni caso, il pagamento del prezzo pattuito. Non sottoscrivere il contratto definitivo, quindi, potrebbe avere conseguenze anche economicamente più pesanti della sola perdita della caparra confirmatoria.

Quanto al mutuo, invece, il consumatore può recedere dai contratti di credito (compresi i contratti di mutuo), senza dover addurre giustificazioni, entro il termine di quattordici giorni dalla sottoscrizione o dalla comunicazione delle informative di legge se consegnate successivamente alla sottoscrizione [1].

Oltre tale termine, anche nel caso del contratto di mutuo, l’eventuale inadempimento nel pagamento delle rate contrattualmente previste comporterà l’applicazione delle sanzioni e/o penali previste dal contratto di mutuo stesso e l’avvio delle azioni esecutive con il pignoramento dell’immobile medesimo (come usualmente avviene in questo tipo di contratti ove la garanzia per l’istituto mutuante è rappresentata da ipoteca iscritta sull’immobile).

Si consideri, perciò, dal punto di vista economico quale sia la soluzione più indolore: si tenga presente che nel caso in cui sottoscriveste il contratto definitivo ed il contratto di mutuo facesse il proprio corso, ove non riusciste ad onorare le rate del mutuo, la banca sicuramente aggredirebbe l’immobile pignorandolo e mettendolo all’asta al fine di recuperare il credito vantato nei vostri confronti. Ovviamente se dalla vendita dell’immobile non si ricavasse nulla o si ricavasse meno del credito che la banca vanta nei confronti della lettrice (e nei confronti del suo fidanzato), la banca potrebbe sempre aggredire altri beni mobili o immobili per tentare di recuperare quanto le spetta.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte


note

[1] Art. 125 ter T.U. Bancario.


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