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Se il Comune costruisce una strada o un ponte davanti casa

28 Maggio 2017


Se il Comune costruisce una strada o un ponte davanti casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 Maggio 2017



Al condominio spetta un risarcimento per la perdita di valore dell’immobile quando viene edificata un’opera pubblica davanti all’edificio che toglie luce ed aria.

Il Comune non può costruire una strada, un ponte o qualsiasi altra opera pubblica davanti a un palazzo privato, così deprezzando il valore dei singoli appartamenti perché toglie loro luce ed aria. Se lo fa, ferma restando la necessità dell’opera per l’interesse della collettività, che pertanto non può essere spostata da altra parte, al condominio spetta un congruo risarcimento del danno. È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza di due giorni fa [1].

Immaginiamo di acquistare una casa dopo tanti anni di sacrifici e risparmi. L’investimento sembra fornire garanzia di conservazione del capitale nei prossimi anni perché l’immobile è situato in una zona centrale e ben collegata. Senonché, qualche tempo più tardi, il Comune avvia la costruzione di una sopraelevata che dovrà collegare i due lati opposti della città, facendola passare proprio davanti alle finestre del nostro stabile. Insomma, quando ci affacceremo vedremo non più alberi e luce, ma solo asfalto e grigio. Senza contare il gas dei tubi di scarico delle auto che ci entrerà in casa. Proviamo a manifestare tutto il nostro disappunto in Comune, ma a nulla serve la contestazione: il sindaco è irremovibile perché – sostiene – l’opera è necessaria per decongestionare il traffico urbano, ormai arrivato a livelli intollerabili, e non vi sono altri posti da cui far passare il viadotto. Per noi, però, è intollerabile perdere il valore di una casa che ci è costata così tanti soldi. Chi ha ragione tra i due? La Cassazione offre la seguente soluzione.

Una strada, per quanto di pubblico interesse, se costruita a ridosso di un edificio toglie luce, aria, veduta e privacy ai proprietari; essa quindi riduce la «godibilità» degli appartamenti. Nel diritto di proprietà che si acquista con il rogito notarile è infatti ricompreso anche il panorama eventualmente collegato con l’immobile. Pertanto al condominio, depredato di un proprio bene, spetta un indennizzo per la perdita di valore del palazzo. A dover pagare il sacrificio dei condomini è la collettività – ossia il Comune – che si avvantaggerà della strada.

Ma da dove deriva il diritto al risarcimento per la strada costruita davanti a una casa? Addirittura da una lontana legge del 1865 (sì, hai letto bene: circa un secolo e mezzo fa) che dispone: «È dovuta una indennità ai proprietari dei fondi, i quali dall’esecuzione dell’opera di pubblica utilità, vengano gravati di servitù, o vengano a soffrire un danno permanente derivante dalla perdita o dalla diminuzione di un diritto».

Ebbene, a detta della Cassazione, l’indennizzo in commento non scatta solo per rumori, vibrazioni e gas di scarico, ma per qualsiasi altro danno conseguente alla realizzazione dell’opera pubblica (quindi, anche in assenza di immissioni), come nel caso in cui la strada o il ponte tolgano aria, luce e panorama all’edificio. Si tratta di utilità tutt’altro che marginali dell’immobile, senza i quali l’appartamento vale certamente di meno sul mercato. In sintesi, qualora il proprietario intenda un giorno vendere la propria casa non riuscirebbe a recuperare quanto speso all’atto dell’acquisto.

Per quanto non si possa spostare l’opera pubblica da un’altra parte, ben fanno i condomini ad esigere il risarcimento per il deprezzamento delle singole unità immobiliari. Si tratta di un indennizzo da «atto lecito» perché inevitabile e realizzato per l’interesse della collettività. Ed è proprio quest’ultima – si legge in sentenza – che deve farsi carico del danno patito dai condomini per dare spazio all’infrastruttura realizzata per l’interesse della cittadinanza.

note

[1] Cass. sent. n 13368/17 del 26.05.17.

[2] Art. 46 L. n, 2359/1865.

Autore immagine: Pixabay.com


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