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Regolamento assemblare: si può cambiare a maggioranza?


Regolamento assemblare: si può cambiare a maggioranza?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 giugno 2017



Un regolamento assembleare può essere cambiato, quando si vuole, a maggioranza? Anche gli accordi presi all’unanimità?

Più rilevante della distinzione tra regolamenti di natura contrattuale e regolamenti assembleari, i primi approvati all’unanimità o confezionati dall’originario costruttore–venditore e richiamati negli atti di acquisto e i secondi approvati a maggioranza dall’assemblea, è la distinzione tra clausole di natura contrattuale (quelle limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni o attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri o derogatrici delle regole legali concernenti la ripartizione delle spese [1]) e clausole di natura regolamentare (quelle, ad esempio, che si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni). Ebbene, data questa distinzione tra le clausole che compongono un regolamento condominiale [2], deriva la conseguenza che la modifica delle clausole che abbiano natura contrattuale necessita del consenso unanime dei condomini, mentre per la modifica delle clausole di natura semplicemente regolamentare è sufficiente (in seconda convocazione) che siano presenti almeno 1/3 del numero dei condomini che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi e che la delibera sia approvata con almeno 500 millesimi.

Quindi, alla domanda del lettore, si deve rispondere che a seconda del tipo di clausola del regolamento condominiale che si intende modificare (o introdurre), sarà necessaria una diversa maggioranza. Se la clausola da modificarsi (o da introdurre ex novo) sarà di natura contrattuale, allora occorrerà l’unanimità dei consensi (1000 millesimi per intenderci); viceversa sarà sufficiente (in seconda convocazione) la maggioranza di 500 millesimi + 1 se ad essere modificata (o introdotta ex novo) sarà una clausola di natura regolamentare. Infine, le delibere che si limitino a ripartire le spese sulla base di criteri diversi da quelli legali adottati in precedenza senza il consenso unanime dei condomini, sono annullabili [3] cioè possono essere impugnate nel termine di trenta giorni dalla loro adozione (da parte del condomino presente alla delibera e dissenziente) o dalla loro comunicazione (per il condomino assente). Ovviamente, oggi, nel termine di trenta giorni dovrà essere non iniziato il giudizio dinanzi al competente magistrato, ma avviato il tentativo obbligatorio di mediazione come imposto dalla legge.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

note

[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] Come sancito da Cass., Sez. Un., sent. n. 943 del 30.12.1999, confermata da Cass. sent. n. 5626 del 18.04.2002.

[3] Cass. sent. n. 15523 del 20.06.2013.

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