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Se occupano casa cosa deve provare il proprietario per essere risarcito?

28 luglio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 luglio 2017



In caso di occupazione senza titolo di immobile, si presume in automatico che il proprietario sia stato danneggiato: per essere risarcito, quindi, non dovrà provare nulla.

Immaginiamo che una persona occupi un alloggio altrui senza avere alcun titolo per farlo. In un caso del genere, la legge dice che il proprietario dell’abitazione deve dare inizio a un processo vero e proprio per mandare via di casa colui che l’ha occupata e per ottenere il risarcimento. Ma cosa dovrà dimostrare a tal fine? In altre parole: se altri occupano casa, che deve provare il proprietario per essere risarcito? Nulla: proprio così. Non dovrà provare il danno subito: questo perché, in caso di occupazione senza titolo di immobile, si presume in automatico che il titolare usurpato sia stato danneggiato dal momento che ha perso la disponibilità del bene e non ha potuto trarne utilità [1]. Cerchiamo di capirne di più esaminando una sentenza del Tribunale di Torino [2].

La vicenda

Un uomo, prima di morire, dava in affitto l’appartamento a una donna la quale, però, al decesso del padrone di casa, aveva interrotto il pagamento dell’affitto. Gli eredi chiedevano, quindi, che l’inquilina venisse condannata a rilasciare l’alloggio e al pagamento dell’indennità di occupazione.

Occupazione senza titolo

Quando una persona vive un una casa che non è sua, senza avere un valido contratto e senza alcuna forma di autorizzazione, si parla di occupazione senza titolo di immobile; si pensi alla donna della sentenza o al caso in cui il contratto di affitto sia scaduto e, nonostante questo, l’inquilino continui a stare in casa. In simili ipotesi, il proprietario deve fare in modo che l’occupante restituisca l’immobile. Lo strumento che può utilizzare a tal fine è lo sfratto esecutivo, un’azione che si svolge in un tempo più breve rispetto a un normale processo ma che si può attivare solo in due casi:

In sostanza, il proprietario dell’immobile chiede al giudice di ordinare all’occupante di rilasciare l’appartamento e di pagare i canoni di affitto scaduti e mai versati. Egli, inoltre, può pretendere il risarcimento del danno. E qui viene il bello: la regola generale, infatti, dice che colui che intende essere risarcito deve provare il pregiudizio che ha subito. In questo caso, invece, i danni si presumono e non devono essere dimostrati. Ciò in quanto si dà per certo che il proprietario del bene, per il solo fatto di essere stato privato del suo godimento oltre il termine previsto nel contratto, sia stato – di per sé – danneggiato. Riprendendo il caso della sentenza, il giudice ha riconosciuto alla proprietaria il risarcimento senza che ella abbia dovuto provare, ad esempio, di aver perso qualche offerente per un nuovo affitto e di non aver potuto trarre le utilità che, in assenza di quell’occupazione, l’appartamento le avrebbe garantito. In “avvocatese”, per esprimere questo concetto si dice che il danno è “in re ipsa”: significa che è insito già nello stesso fatto illecito e, quindi, non va dimostrato.

C’è un solo modo per l’inquilino di evitare la condanna: se riesce a dimostrare che il titolare si è intenzionalmente disinteressato dell’immobile non dovrà pagare nulla. Ad esempio, se non gli ha mai inviato una diffida o non gli ha mai chiesto di liberare i locali.

note

[1] Cass. sent. n. 9137 del 16.04.2013.

[2] Trib. Torino sent. n. 2405 dello 09.05.2017.

Fonte della sentenza: lesentenze.it


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