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Compromesso: che fare se il venditore ci ripensa?

28 luglio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 luglio 2017



Se, dopo il compromesso, il venditore ci ripensa e non vuole venire dal notaio per il rogito, l’acquirente può chiedere al giudice una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà del bene.

Al giorno d’oggi, quando si decide di comprare un bene, le trattative vanno spesso a rilento perché sia chi vende, sia chi acquista ha tutto l’interesse a prendere le dovute informazioni e garanzie. Ecco perché si firma il cosiddetto preliminare (o compromesso): si tratta dell’atto con cui le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto, quello di compravendita vera e propria del bene. Può accadere, tuttavia, che il futuro venditore o l’acquirente non rispettano l’impegno preso con la stipula del compromesso: che fare se l’altra parte ci ripensa? La legge stabilisce che la parte adempiente può ottenere dal giudice una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà del bene oggetto del contratto [1]. In pratica, la sentenza in questione prende il posto e produce gli stessi effetti del contratto definitivo che si sarebbe dovuto stipulare ma che è rimasto solo sulla carta. A dirlo è una sentenza del Tribunale di Torre Annunziata [2].

La vicenda

Un uomo fa causa a una coppia di coniugi, con i quali aveva firmato un preliminare per la vendita di un appartamento. Nonostante li avesse sollecitati più volte verbalmente, alla data fissata, non stipulavano il contratto definitivo. L’uomo, quindi, si rivolgeva al giudice perché pronunciasse una sentenza che gli trasferisse la proprietà del bene.

Compromesso: cos’è?

Se si è interessati all’acquisto di un bene, prima di stipulare il contratto di compravendita vero e proprio, si procede con il cosiddetto compromesso o, più correttamente, preliminare di vendita. In sostanza, con questo atto le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto, quello di compravendita vera e propria del bene. Praticamente, con il preliminare non si trasferisce la proprietà e il titolare dell’immobile continua a rimanere il venditore. Ma, allora, a cosa serve? Semplicemente, le parti si obbligano ad acquistare l’una e a vendere l’altra, in modo da evitare qualsiasi tipo di ripensamento, fissando i termini e le condizioni della successiva vendita (il prezzo, come e dove verrà versata la cifra, se a rate o in un’unica soluzione ad esempio, ecc…) . In modo molto elementare, più o meno il contenuto di un preliminare è il seguente: Mario e Maria si impegnano a acquistare la casa sita in Roma alla via dei Fiori, n. 0, al prezzo di euro 100.000 da versare nelle modalità …. Fissano la stipula del contratto definitivo in data…

Quindi, attenzione a non fare confusione: il fatto di aver firmato un preliminare non significa che si è già proprietari della casa né che si può già abitarla (a meno che, nel preliminare, il venditore abbia concesso all’acquirente di entrare in possesso immediatamente dell’immobile: in questo caso, si parla di preliminare ad effetti anticipati), ma solo che si è preso l’impegno a trasferire, in un momento successivo, la titolarità dell’immobile. Il passaggio di proprietà vero e proprio si avrà solo quando le parti firmeranno il rogito notarile, cioè il contratto definitivo. In pratica abbiamo due passaggi:

  1. contratto preliminare: le parti si impegnano a trasferire la proprietà dell’immobile entro un termine fissato nel preliminare stesso. In questa prima fase non occorre per forza il notaio, basta un qualsiasi documento scritto come una scrittura privata;
  2. contratto definitivo: è l’atto di vendita, che trasferisce la proprietà del bene e che va fatto davanti a un notaio.

Compromesso: che succede se l’altra parte ci ripensa?

Ma che succede se una delle parte non adempie al contratto preliminare? Se, ad esempio, il venditore non vuole più venire dal notaio a firmare? In questo caso, l’acquirente ha due strade da poter percorrere:

  1. chiedere la risoluzione del contratto: in pratica, si svincola da contratto, lo scioglie;
  2. come nel caso della sentenza, fare in modo che il tribunale, con una sentenza, trasferisca la proprietà coattivamente, cioè senza la collaborazione del venditore. Si tratta della cosiddetta esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. All’interno della sentenza, il giudice ordinerà all’acquirente di pagare il residuo del prezzo con la sentenza stessa, detratti gli acconti che ha eventualmente già versato.

note

[1] Art. 2932 cod. civ.

[2] Trib. Torre Annunziata sent. n. 1274 dello 03.05.2017.

 

Fonte della sentenza: lesentenze.it

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