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Affitto: si può lasciare casa prima della scadenza?

29 maggio 2017


Affitto: si può lasciare casa prima della scadenza?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 maggio 2017



È possibile disdire l’affitto, prima della scadenza, senza pagare i canoni di locazione?

Contrariamente a quanto spesso si crede, la durata dell’affitto è vincolante sia per il padrone di casa che per l’inquilino. Entrambi sono tenuti a rispettare il termine di scadenza e solo un esplicito accordo tra i due potrebbe porre fine anticipatamente al contratto anche a dispetto di quanto la scrittura originariamente ha previsto. Sono numerosi gli equivoci che, sull’argomento, si formano e – complice una scarsa informazione sui diritti dell’inquilino e sui diritti del padrone di casa – spesso gli errori costano cari. Proprio per fare luce sull’argomento cerchiamo di rispondere alle domande più frequenti in tema di affitto: si può lasciare la casa prima della scadenza e a quali condizioni? È possibile disdire in anticipo il contratto di locazione senza pagare i canoni per il periodo residuo?

La questione è stata di recente affrontata dalla Cassazione [1] che ha ribadito i principi cardini della materia. Ma procediamo con ordine.

Qual è la durata dell’affitto?

Nei contratti a uso abitativo di tipo “comune”, la durata di scadenza è prevista obbligatoriamente dalla legge ed è di 3 anni + altri 2 anni di rinnovo automatico nei cosiddetti «contratti a canone concordato», oppure di 4 anni + altri 4 anni di rinnovo automatico nei cosiddetti «contratti a canone libero».

Che succede alla scadenza del contratto di affitto?

Alla scadenza il contratto si rinnova automaticamente per un pari periodo di durata che, nei contratti a canone concordato, è di 3 anni, mentre, in quelli a canone libero è di 4 anni.

Questo rinnovo scatta automaticamente anche alle successive scadenze. L’unico modo per bloccare il rinnovo automatico è inviare una lettera di disdetta, con raccomandata a.r., entro 6 mesi prima della scadenza del contratto (e, quindi, dell’automatico rinnovo).

Che succede se si invia la disdetta dopo i 6 mesi?

Chi invia il recesso dall’affitto con ritardo, ossia dopo i sei mesi dalla scadenza, subisce il rinnovo automatico del contratto (come detto di 3 o 4 anni, a seconda del tipo di contratto); tuttavia il recesso opera al termine di tale periodo e, quindi, blocca il rinnovo automatico alla successiva scadenza.

Che succede se si invia la disdetta prima dei 6 mesi?

Le parti sono libere di inviare la lettera di recesso dal contratto anche diversi mesi prima rispetto al termine indicato nel contratto (6 mesi dalla scadenza). È comunque ugualmente valida la disdetta dell’affitto inviata – ad esempio – 1 anno prima del rinnovo automatico. Tuttavia, questo non significa che la disdetta inviata molto tempo prima della scadenza consenta di liberarsi in anticipo dagli obblighi; le parti sono ugualmente tenute a rispettare il contratto fino al termine. Con la conseguenza che:

  • se il recesso è esercitato dall’inquilino, questi dovrà corrispondere il canone di locazione fino alla fine della validità del contratto (come abbiamo già spiegato in Affitto: che rischio se lascio l’appartamento prima della scadenza?);
  • se il recesso è esercitato dal padrone di casa, questi dovrà consentire all’inquilino di rimanere nell’appartamento fino alla scadenza del contratto.

Si può lasciare casa prima della scadenza dell’affitto?

Abbiamo detto in apertura che tanto il padrone di casa quando l’inquilino sono tenuti a rispettare la scadenza del contratto. Per cui, se vogliono porre fine alla locazione, devono inviare per tempo la lettera di recesso in modo che questa impedisca l’automatico rinnovo.

Se però le parti trovano un accordo possono risolvere anticipatamente la scrittura senza alcun reciproco obbligo.

La legge consente solo all’inquilino di lasciare casa prima della scadenza dell’affitto e quindi sciogliersi dal contratto a condizione che sussista una «giusta causa». Per «giusta causa» si intende un motivo sopravvenuto e non prevedibile al momento della stipula del contratto, non dipendente dalla volontà dell’inquilino medesimo (ad esempio un trasferimento improvviso e non preventivabile). Anche nel caso di giusta causa, tuttavia, è necessario inviare la raccomandata a.r. con la disdetta almeno sei mesi prima del rilascio della casa.

È altresì libertà delle parti prevedere, nel contratto di affitto, un’apposita clausola che consenta all’inquilino di liberarsi dall’affitto anche per ulteriori e specifiche ragioni oltre alla giusta causa.

Da quando ha effetto la disdetta?

Una cosa su cui spesso si commettono errori è la data da cui ha effetto la disdetta. Per ritenere rispettato il termine della disdetta, è necessario che la raccomanda sia stata ricevuta prima dei sei mesi dalla scadenza del contratto. Non fa fede, quindi, la data di spedizione della disdetta, ma quella in cui il postino tenta di recapitarla all’altra parte.

Se il padrone di casa dà la disdetta l’inquilino può lasciare prima la casa?

Nel momento in cui il locatore comunica disdetta, il conduttore non ha la facoltà di sottrarsi al pagamento del canone dovuto fino alla scadenza mediante rilascio anticipato dell’immobile ed in assenza di un diverso accordo. Resta comunque salva la facoltà per il conduttore di esercitare il recesso per gravi motivi, con pagamento dei canoni fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso ed indipendentemente dal momento di rilascio dell’immobile [2].

note

[1] Cass. ord. n. 13092/17 del 24.05.2017.

[2] Cass. sent. n. 12157/16 e n. 25136/06.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza 6 aprile – 24 maggio 2017, n. 13092
Presidente Amendola – Relatore Sestini

Fatto e diritto

Rilevato che:
comunicata dalla locatrice disdetta di un contratto ad uso diverso per la scadenza del 30.6.2012, i conduttori hanno manifestato, con missiva del 29.7.2011, la volontà di rilasciare anticipatamente l’immobile, provvedendovi nel mese di agosto 2011 e omettendo di pagare ulteriori canoni di locazione;
la Corte di Appello – come già il Tribunale – ha individuato nella comunicazione del 29.7.2011 una manifestazione di recesso per gravi motivi e ha confermato la condanna dei conduttori al pagamento dei canoni per mancato preavviso;
ricorrono per cassazione i soccombenti, denunciando – con unico motivo – la violazione e falsa applicazione degli artt. 27 I. n. 392/1978 e 1453 cod. civ..
Considerato che:
una volta che il locatore abbia comunicato – con la disdetta – la volontà di non rinnovare il contratto, non può riconoscersi al conduttore la facoltà di sottrarsi – mediante rilascio anticipato e in mancanza di diverso accordo col locatore – al pagamento del canone dovuto fino alla scadenza (cfr. Cass. n. 17681/2011, conforme a Cass. n. 19478/2005);
peraltro, resta salva la possibilità per il conduttore di esercitare (ove ne ricorrano le condizioni) il recesso per gravi motivi, con obbligo di pagamento dei canoni fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal momento (eventualmente anteriore) di materiale rilascio dell’immobile (cfr. Cass. n. 25136/2006 e Cass. n. 12157/2016);
ne consegue che, intervenuta la disdetta del locatore, il conduttore è tenuto al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto, salva la possibilità di esercitare ricorrendone le condizioni – il recesso per gravi motivi ex art. 27, ult. co. L. n. 392/78 e fermo restando che, in questo caso, il pagamento dei canoni è dovuto fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in un momento anteriore.
la Corte di merito si è attenuta a questi principi, effettuando una lettura della comunicazione della parte conduttrice in termini di esercizio del recesso che risulta del tutto plausibile e che non ha affatto pregiudicato la posizione degli odierni ricorrenti (giacché, in caso diverso, i conduttori sarebbero rimasti tenuti al pagamento dei canoni fino alla naturale scadenza del contratto conseguente alla disdetta);
il ricorso va pertanto rigettato, con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese di lite;
trattandosi di ricorso proposto successivamente al 30.1.2013, sussistono le condizioni per l’applicazione dell’art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115/2002.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, a rifondere alla controricorrente le spese di lite, liquidate in Euro 2.300,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.
Motivazione semplificata.

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1 Commento

  1. Il mio contratto di locazione prevede che in qualità di conduttore posso lasciare l’immobile con preavviso di tre mesi. Siccome la legge parla sempre dei sei mesi di preavviso quanto scritto in contratto ( tre mesi) che valore ha ?
    Grazie
    Pasquale

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