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Terreno senza accessi: posso passare nei terreni dei vicini?

28 luglio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 luglio 2017



Il proprietario di un terreno senza accesso sulla via pubblica può essere autorizzato a passare sulla proprietà altrui a patto che usi la via più breve e meno dannosa per il proprietario del terreno che gli consente il passaggio.

Può succedere che un terreno non abbia un accesso diretto su una via pubblica e che, quindi, per potervi accedere, il proprietario sia costretto a  passare su altri terreni non suoi. Il discorso vale anche nel caso di immobili e costruzioni. In questi casi – se, cioè, un terreno non ha accessisi può passare nei terreni dei vicini per entrarvi? La risposta è sì: il proprietario del fondo senza accesso – il cosiddetto fondo intercluso – può farsi riconoscere il diritto a passare sulla proprietà altrui per accedere alla sua a condizione, però, che usi la via più breve e meno dannosa per il proprietario del terreno che gli consente il passaggio [1]. A dirlo è il Tribunale di Tivoli [2].

La vicenda

Un uomo vendeva alcuni terreni a una coppia di coniugi, stabilendo nel contratto di compravendita che l’acquirente avrebbe dovuto garantirgli il passaggio per poter accedere al giardino retrostante. Condizione – questa – che non veniva rispettata. Chiedeva, quindi, che il giudice stabilisse una servitù coattiva a suo favore.

Servitù di passaggio coattivo

Se un terreno non ha accesso diretto alla strada pubblica o la realizzazione di un passaggio comporterebbe un eccessivo costo o disagio, il proprietario ha diritto a passare sul/i terreno/i altrui, purché non si tratti di abitazioni o giardini e a patto che il pregiudizio del cosiddetto fondo servente (quello su cui si deve passare) non sia superiore al vantaggio che ne ricaverebbe il cosiddetto fondo dominante (quello a favore del quale si costituisce la servitù) [3]: il tipico esempio è quello del terreno che, essendo circondato da costruzioni e terreni di altri soggetti, non ha sbocchi su una strada pubblica utilizzando la quale vi si potrebbe entrare.

In questo genere di casi, il problema può essere risulto da proprietario di questo terreno ottenendo la costituzione di una servitù di passaggio coattivo. A tal fine, però, sono necessari alcuni presupposti:

  • il terreno che chiede il passaggio coattivo deve essere totalmente circondato da proprietà altrui (si dice che deve essere “intercluso totalmente”);
  • il terreno non deve avere una uscita (ed entrata) sulla via pubblica. In realtà, la servitù coattiva di passaggio può essere ottenuta anche se il fondo non è totalmente intercluso perché possiede uno sbocco su una via pubblica quando, però, tale accesso non è sufficiente: si pensi a un terreno da cui si entra tramite una strada solo pedonale che si rivela del tutto insufficiente se il proprietario ha bisogno, ad esempio, di entrare col trattore per i lavori agricoli.

Il passaggio deve essere stabilito in quella parte per cui l’accesso alla via pubblica è più breve in modo da creare il minore danno possibile al fondo sul quale è consentito. Ad esempio, si potrebbe optare per un sottopassaggio.

Nella sentenza, viene negata la costituzione di una servitù coattiva. Vediamo di capire perché sulla base di quanto detto.

Il giudice accerta che la proprietà dell’attore non era interclusa dal momento che esisteva un’altra strada – seppur piccola e scomoda – con sbocco sulla pubblica via. Abbiamo, inoltre, detto che, nel costituire la servitù, si deve fare in modo che il pregiudizio del cosiddetto terreno servente non sia superiore al vantaggio che ne ricaverebbe il cosiddetto fondo dominante. Nel caso della sentenza, i lavori che sarebbero necessari per la costituzione della servitù – che consisterebbero nello smantellamento di parte delle proprietà della coppia di coniugi –  sarebbero particolarmente gravosi e costosi. In altre parole, quelle condizioni di cui abbiamo detto non sono rispettate.

note

[1] Art. 1051 cod. civ.

[2] Trib. Tivoli sent. n. 684 del 26.04.2017.

[3] Cass. sent. n. 3184 dello 04.03.2003.

Fonte della sentenza: lesentenze.it

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