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Condomino moroso: soluzioni drastiche

30 Maggio 2017


Condomino moroso: soluzioni drastiche

> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 Maggio 2017



Che fare se uno dei condomini non vuole pagare le spese di condominio e sembra non avere beni intestati: le soluzioni più estreme, quando la legge sembra non tutelare il creditore.

Sono davvero pochi i conodomìni che possono vantare il primato di non avere crediti nei confronti dei proprietari degli appartamenti. I cosiddetti «morosi» esistono anche nei “quartieri alti” ed è per questo che l’ultima riforma del condominio – entrata in vigore nel 2012 – ha previsto una serie di soluzioni per “tappare i buchi”, consapevole comunque del fatto che, in generale, il problema della riscossione dei crediti è il grosso deficit del nostro sistema giudiziario. Forse per eccessivo garantismo e per una strenue tutela delle libertà personali, grazie alla nostra legge gli indebitati riescono sempre a trovare il modo, quantomeno, di allungare i tempi del pagamento e questo genera non pochi problemi nelle casse degli edifici, costretti a fare i conti con un gran numero di spese quotidiane. In caso, però, di un condomino moroso, soluzioni drastiche ne esistono, anche se difficilmente calcate dagli amministratori, più propensi a percorrere le vie ordinarie della diffida e del decreto ingiuntivo. Anche perché, a voler usare le maniere forti è necessaria, in alcuni casi, l’assunzione di responsabilità e, in altri, l’anticipo delle spese legali che non tutti vogliono sostenere per non “aggiungere spese su spese”.

Ma vediamo meglio, in caso di condomino moroso, che fare e cosa prevede la legge.

La via ordinaria per recuperare il credito da un condomino che non vuole pagare le spese relative ai suoi millesimi è quella di una lettera di diffida (necessaria, secondo alcuni giudici) con successivo ricorso al giudice. Il ricorso consente di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo: in pratica, in deroga alla generalità dei casi (in cui l’esecuzione forzata può iniziare solo dopo 40 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo), nel caso di crediti di condominio il pignoramento dei beni del moroso può scattare già il giorno dopo la notifica stessa (a cui va aggiunta la notifica dell’atto di precetto). In ogni caso è diritto del debitore proporre opposizione entro 40 giorni dal ricevimento del decreto e, in quel caso, inizierà un normale giudizio. Ma non è detto che il giudice sospenda l’efficacia esecutiva del decreto opposto, sicché il pignoramento potrà andare comunque avanti.

Tuttavia questa strada non sempre dà i suoi frutti perché, spesso, il condomino è disoccupato, non percepisce né redditi o pensioni, né è intestatario di auto. Che fare in queste situazioni?

La riforma ha adottato nei confronti del condomino moroso: una soluzione drastica: il riformato codice civile stabilisce la possibilità per l’amministratore, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per almeno sei mesi, di sospendere il condomino moroso della fruizione dei «servizi comuni suscettibili di godimento separato». Qualcuno ritiene che, in tali servizi, possa ricomprendersi non solo l’utilizzo di eventuali campi da tennis, piscine, posti auto assegnati nominativamente, ma anche l’uso delle utenze come l’acqua e il gas; ma ciò a condizione comunque che il condomino moroso sia collegato all’impianto centralizzato (se infatti dovesse avere un impianto autonomo, nessuno potrebbe interferire nel rapporto contrattuale che sussiste tra lui e la società erogratrice). Secondo questa linea di pensiero, dunque, l’amministratore potrebbe chiudere il tubo di derivazione, da quello centrale, che porta l’acqua o il gas nell’appartamento del condomino moroso, impedendogli così di vivere nell’appartamento o di utilizzarlo in modo pieno, così come il suo diritto di proprietà altrimenti gli consentirebbe. Senonché questa soluzione non piace a molti giudici, secondo i quali si avrebbe una lesione dei diritti costituzionali come quello alla salute: la sospensione delle utenze, dunque, considerate un «bene essenziale», si presenta sì come una soluzione drastica contro il condomino moroso, ma pone numerose problematiche. La prima di queste è la possibilità di un ricorso al giudice civile da parte del debitore. Dall’altro lato c’è anche il rischio che quest’ultimo possa denunciare l’amministratore per «esercizio arbitrario delle proprie ragioni». Con l’ovvia conseguenza che difficilmente l’amministratore potrà voler esercitare tale potere. Sul punto, dunque, sarà bene agire con cautela, in attesa almeno che si pronunci la Cassazione.

In verità una soluzione per uscire dall’impasse esiste: il condominio, qualora intenda procedere nei confronti del condomino moroso con la sospensione di un servizio e/o di una utenza come la luce o l’acqua, potrà presentare un ricorso d’urgenza al giudice e chiedere di essere autorizzato alla sospensione citata. In questo modo, con il consenso del tribunale, difficilmente si potranno avere responsabilità per l’amministratore e per il condominio medesimo.

Infine contro il condomino moroso esiste un’altra soluzione drastica che è il pignoramento della casa. È bene, a riguardo, chiarire alcune cose. Innanzitutto, non è dato pensare a un condomino che non sia anche proprietario dell’immobile: le due qualifiche, infatti, devono necessariamente coincidere. Ad esempio, in caso di appartamento in affitto, il «condomino» non è l’inquilino ma il titolare dell’appartamento, il quale risponde di ogni inadempimento di quest’ultimo. Questo significa che non esiste un condomino completamente nullatenente, avendo questi, quantomeno, la casa di proprietà.

La seconda precisazione riguarda la possibilità di pignorare l’immobile. A riguardo, non vi sono ostacoli di sorta: si può procedere anche per crediti minimi (non vi è un limite minimo di importo) e – secondo la giurisprudenza – pure nel caso in cui la casa sia stata inserita nel fondo patrimoniale (difatti, contro i debiti relativi alle esigenze primarie della famiglia, il fondo patrimoniale non tutela).

Dunque, contro il condomino che non paghi da molto tempo le proprie quote, l’unica soluzione resta la vendita all’asta dell’immobile, anche se, dal relativo ricavato, il condominio non dovesse recuperare alcun importo (come nel caso in cui la casa dovesse essere svenduta). Infatti, per legge, il nuovo acquirente è responsabile, insieme al precedente proprietario, di tutti i debiti da quest’ultimo lasciati nell’anno relativo all’acquisto e in quello precedente; insomma chi compra è obbligato solidalmente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Senza contare il fatto che, togliendo definitivamente di torno il condomino moroso, il nuovo potrebbe avere un approccio diverso e rispettoso nei confronti dei successivi debiti.

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Autore immagine: 123rf com


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4 Commenti

  1. ancora una volta date la colpa a noi condomini, siamo sempre ad avere a che fare con la giustizia, ma ve lo chiedo per l’ennesima volta:
    – se la colpa per la morosità deriva, è causata, è responsabile in pieno l’amministratore, in quanto come nel mio caso, è fortemente moroso nel non aver stilato e presentato il rendiconto annuale da almeno 3 o 4 anni, ho perso anche il conto, perche la legge non intacca pure lui e gliela fa pagare come fa con il condomino moroso, mica l’amministratore è da considerare uno stico di santo, anche lui deve subire le sorti della giustizia e non uscirsene solo con il suo allontanamento o essere cambiato, e il danno che lui ha causato non presentando il rendiconto, l’approvazione.
    Quindi anche voi visto che siete un gruppo che vi occupate con i vostri avvocati di questioni condominiali, fate una interrogazione al leggiferante oppure se avete qualche problema di esporvi ditemi chi sarebbe il leggiferante del governo che si occupa di disposizioni condominiali

  2. Come solito il nullatenente, nella fattispecie l’inquilino moroso dei servizi che sfrutta, la fa franca.

  3. Trovo che LA LEGGE PER TUTTI sia molto interessante e quasi esaustivo, se non fosse per l’assenza di art. di riferimento che siano del codice civile o penale. Diversi concetti utili e comprensibilissimi. Bravi e grazie.

  4. … resta la vendita all’asta dell’immobile….. – è se l’immobile è stato acquistato con un mutuo erogato sino al 150% del valore e quindi assoggettato ad un’ipoteca di 1° grado del 300% a favore della banca cosa si fa ???

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