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Come recuperare i canoni di locazione dal fallimento?

6 Giugno 2017


Come recuperare i canoni di locazione dal fallimento?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 Giugno 2017



Sfratto per morosità del conduttore che poi fallisce. Si può chiedere il grave inadempimento del fallimento visto che il fallimento stesso, pur detenendo l’immobile, non paga i canoni di locazione?

Il credito del lettore, corrispondente ai canoni di locazione non riscossi, potrà essere pagato dal fallimento, in caso di attivo sufficiente, previa domanda di insinuazione al passivo, anche tardiva se il termine per proporre la domanda di insinuazione al passivo dovesse essere già spirato. In particolare, il credito andrà diviso in due parti: la prima parte sarà costituita dai canoni non corrisposti antecedenti la dichiarazione di fallimento, mentre la seconda parte dai canoni maturati successivamente a detta dichiarazione di fallimento.

Ebbene, quella parte di credito costituito dai canoni di locazione maturati nel corso del fallimento potrà essere corrisposta in prededuzione, ossia con precedenza sull’eventuale ricavato dalla liquidazione dell’attivo fallimentare; mentre il credito costituito dai canoni pre-fallimento equivale ad un credito chirografario che, come tale, sarà eventualmente pagato insieme a tutti gli altri creditori di tale categoria, comunque nella misura in cui vi sia attivo e fermi restando i riparti eventualmente stabiliti dal curatore e approvati dal giudice delegato.

In conclusione, dunque, per tentare di recuperare il credito, il lettore dovrà trasmettere al curatore domanda tardiva di ammissione al passivo [1], chiedendo l’ammissione del credito chirografario (canoni maturati prima del fallimento) e l’ammissione del credito in prededuzione (canoni post fallimento).

Dato l’ordine con cui viene ripartito tra i creditori l’eventuale ricavato (attivo) della procedura fallimentare, avrà così buone probabilità di recuperare almeno i canoni di locazione maturati dopo la dichiarazione di fallimento, mentre è statisticamente più difficile prevedere una soddisfazione integrale dei canoni “pre-fallimento”, che supporrebbe un attivo fallimentare incompatibile con l’insolvenza del debitore.

Questa è l’unica strada per provare a recuperare il credito. Un ricorso contro il fallimento per il mancato pagamento dei canoni, invece, sarebbe superfluo e  inammissibile.

Quanto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale [2], il lettore non è tenuto a corrispondere alcuna somma al curatore subentrato nel contratto di locazione. Infatti, l’indennità di avviamento non è dovuta quando il conduttore abbia cessato l’esercizio della sua impresa per effetto del fallimento, che comporta la cessazione dell’attività d’impresa e l’acquisizione alla massa dell’azienda. Non risulta rilevante, a tal fine, che il curatore abbia, per realizzare le ragioni del fallimento, continuato nell’immobile locato, fino alla naturale scadenza del contratto, l’attività di vendita precedentemente svolta dal conduttore fallito [3]. Del resto, nel caso del lettore, una tale richiesta del conduttore sarebbe incompatibile con la norma o, comunque, con la finalità perseguita dal relativo impianto normativo. L’indennità di che trattasi, assolvendo alle finalità di ristorare il conduttore del pregiudizio subito per la cessazione del rapporto locativo e di porre un deterrente per evitare la cessazione dei rapporti locativi concernenti le imprese [4] compete soltanto al conduttore che, in diretta conseguenza della cessazione o della mancata rinnovazione del rapporto locativo per volontà del locatore, non possa più esercitare la sua impresa nell’immobile locatogli. Nella specie i presupposti di fatto del diritto all’indennità non si sono verificati, giacché il conduttore ha cessato l’esercizio della sua impresa non già in conseguenza della cessazione del rapporto locativo, che è invece proseguito col fallimento fino alla sua naturale scadenza, bensì per effetto del fallimento, che ha necessariamente comportato la cessazione dell’intera attività dell’impresa e l’acquisizione alla massa della totalità dell’azienda [5] a nulla rilevando, per quanto qui interessa, che nel caso in esame il curatore abbia, ad altro fine e cioè per realizzare le ragioni del fallimento, continuato l’attività di vendita precedentemente svolta dal conduttore fallito. Inoltre, l’indennità in favore del conduttore fallito è esclusa dato che non è dovuta in caso di cessazione del rapporto di locazione causata da una delle procedure previste dalla legge fallimentare.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Salvatore Cerino

note

[1] Ex art. 101 l. fall.

[2] Ex art. 34 della l. n. 392 del 27.07.1978.

[3] Cass. sent. n. 6650 dello 09.05.2002.

[4] Cass. sent. n. 2617 del 14.04.1986.

[5] Cass. sent. n. 1473 del 16.03.1981.


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