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Lo sai che? Balconi e sottobalconi: chi paga le spese di ristrutturazione?

Lo sai che? Pubblicato il 31 maggio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 31 maggio 2017

A chi appartiene la proprietà dei balconi e dei sottobalconi? Come si dividono le spese di manutenzione e ristrutturazione se cadono pezzi di cornicione, intonaco e calcinacci?

Ogni volta che si parla di ristrutturazione della facciata di un edificio è molto difficile mettere d’accordo l’assemblea di condominio; questo per via della spesa che tali interventi comportano, a cui peraltro si aggiunge anche la scomodità di dover ospitare le impalcature della ditta di lavori. Non fa eccezione la manutenzione dei balconi e dei sottobalconi che, però, segue regole parzialmente diverse; in questo caso, infatti, non tutto è di proprietà del condominio e, come vedremo a breve, per alcune sezioni di tali elementi dell’edificio, devono provvedere i singoli proprietari di tasca propria. È proprio su questo fronte che si registrano i principali problemi e contrasti in assemblea, dettati spesso da una scarsa conoscenza delle norme in materia. A chi appartengono i balconi di un edificio? E come si ripartiscono le spese per la loro ristrutturazione? Che succede se, a seguito del distacco di pezzi di intonaco o di cornicione, è necessario metterli in sicurezza? Se dal sottobalcone cadono pezzi di calcinaccio che possono danneggiare la proprietà di chi vive ai piani più bassi o le auto parcheggiate nel cortile dello stabile chi è responsabile? Con una serie di sentenze, la Cassazione ha fissato le regole sulla proprietà di balconi e dei sottobalconi, definendo anche come debbano essere ripartite le spese per la loro manutenzione. Cerchiamo quindi di dare una risposta alle domande più frequenti sulla materia.

Cosa sono i balconi aggettanti?

I balconi aggettanti sono i balconi “tradizionali”, quelli cioè più comuni, che sporgono dalla facciata dell’edificio e consentono l’affaccio mediante un prolungamento “sospeso in aria” dell’appartamento.

Chi deve pagare le spese per i balconi aggettanti?

Secondo la Cassazione [1], la proprietà dei balconi aggettanti è del titolare dell’appartamento cui essi ineriscono. Dunque è questi l’unico soggetto tenuto a dover provvedere alle spese di manutenzione del balcone, quelle relative alla sua struttura, alla ringhiera e al parapetto; ed è sempre il singolo condomino a dover pagare i relativi costi, senza che possa accampare pretese o contributi dal condominio.

Stesso discorso dicasi per la pavimentazione del balcone la cui spesa ricade sul proprietario dell’appartamento.

Se però la parte frontale del balcone è dotata di rivestimenti ed elementi decorativi, questi ultimi sono di proprietà dell’intero condominio se si inseriscono nel prospetto dell’edificio. Infatti, essi contribuiscono a rendere lo stabile esteticamente gradevole, aumentando il valore dell’intero edificio e, di conseguenza, anche quello dei singoli appartamenti. La conseguenza è che per le spese di ristrutturazione dei (soli) rivestimenti ed elementi decorativi dei balconi dovrà provvedere il condominio, ripartendo gli importi tra i condomini per millesimi.

Secondo la Cassazione [2], la spesa per il rifacimento o manutenzione parapetto in muratura – che è anche elemento estetico della facciata condominiale – spetta a tutti i condomini, anche a chi non ha balconi.

Cosa sono i sottobalconi?

Distinti dai balconi sono i sottobalconi, ossia quella parte del balcone aggettante che funge da copertura per il balcone inferiore.

Chi deve pagare le spese per i sottobalconi?

Sempre secondo la Cassazione [1], i rivestimenti dei sottobalconi appartengono al condominio e, pertanto, le spese vanno ripartite tra tutti i condomini per millesimi. Quindi, se dal sottobalcone si stacca del calcinaccio o pezzi di cornicione, la manutenzione andrà affrontata dal condominio e non dal proprietario del balcone o, tantomeno, dal proprietario del piano di sotto.

Chi risponde dei danni provocati dalla caduta di materiale dal balcone?

Le regole che abbiamo appena elencato hanno importanti conseguenze anche in ordine alla responsabilità per eventuali danni a terzi: quando questi siano determinati dalla caduta di materiale distaccatosi dalle parti comuni, la responsabilità è del condominio. Tuttavia, la spesa per la manutenzione, se urgente, può essere anticipata anche dal singolo condomino che avrà poi diritto al rimborso dal condominio. Se però non vi era urgenza il rimborso per la spesa non autorizzata non è dovuto. Recita infatti il codice civile [2]: «Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».

Come si dividono le spese di balconi e sottobalconi?

Riassumendo quanto detto sino a qui, possiamo sintetizzare i principi nel seguente modo. Quando si provvede alla ristrutturazione dei balconi, bisogna distinguere tra chi vanno ripartite le spese:

  • la manutenzione del balconi compete al proprietario dell’appartamento, che ne è il solo titolare;
  • la manutenzione del rivestimento esterno del balcone aggettante, che si inserisce sulla facciata dell’edificio, compete al condominio e viene ripartita per millesimi tra tutti i proprietari;
  • la manutenzione del rivestimento del sottobalcone compete al condominio e viene ripartita per millesimi;
  • la manutenzione dei decori esterni dei balconi che servono a migliorare l’estetica dell’edificio compete al condominio e viene ripartita per millesimi.

note

[1] Cass. sent. n. 1990/2016: «In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole».

[2] Cass. sent. n. 6624/2012

[3] Art. 1134 cod. civ.

Cassazione civile, sez. II, 02/02/2016, (ud. 02/12/2015, dep.02/02/2016), n. 1990

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società Edilzeta di Zeni Maurizio snc proponeva appello avverso la sentenza, n. 464 del 2007 del Tribunale di Trento con la quale era stata condannata a risarcire i danni al Condominio (OMISSIS) ed ad alcuni condomini per gravi difetti nell’edificio e negli appartamenti venduti.

In particolare, la sentenza veniva censurata per avere erroneamente ritenuto la Edilzeta costruttrice dell’immobile e non soltanto venditrice e, conseguentemente, applicata la disposizione di cui all’art. 1669 c.c..

Irrilevante ai fini dell’applicazione della normativa invocata dal Condominio e dai Condomini era la circostanza che essa società aveva quale committente dell’esecuzione dei lavori dato incarico a quattro imprese, nominato il direttore dei lavori perchè non aveva mantenuto quel potere di controllo che costituiva ragione dell’attribuzione, nonchè al committente della responsabilità propria del costruttore.

Irrilevante era, altresì, la circostanza che il progetto era stato predisposto su cura ed iniziativa della società Edilzeta perchè il progetto era stato realizzato in via autonoma da un professionista.

La sentenza era altresì erronea perchè non aveva accolto l’eccezione di decadenza sollevata tempestivamente dalla società. La denuncia era conseguentemente avvenuta tardivamente. La sentenza si era basta sulla consulenza tecnica tuttavia tale perizia era fondata su mere ipotesi contraddette dal perito di parte. In particolare non era possibile che le infiltrazioni di acqua potessero passare attraverso la soletta in cemento armato dei balconi. In ogni caso, il condominio non era legittimato a chiedere il risarcimento per i costi da sostenere per la sistemazione dei singoli balconi che erano di esclusiva proprietà.

Si costituivano in giudizio il Condominio (OMISSIS), D.C. D., + ALTRI OMESSI i quali premettevano di essere venuti a conoscenza dell’esatta portata dei difetti dell’immobile solo in data 6 marzo 2003 dopo la redazione della perizia di Za.Cl. su incarico del condominio. Eccepivano, altresì, che l’art. 1669 era applicabile anche nelle ipotesi in cui il venditore, pur avendo utilizzato per la realizzazione dell’immobile soggetti particolarmente qualificati, avesse mantenuto il potere di impartire direttive come era avvenuto nel caso di specie. In particolare il CTU aveva accertato che i difetti al balcone dipendevano dalla mancata realizzazione di ogni impermeabilizzazione e, ciò aveva determinato il passaggio dell’acqua piovana attraverso la soletta di cemento armato. I difetti nei vani tecnici della caldaia erano state causate dalla rigidezza del collegamento tra la soletta dei poggioli e pareti delle canne fumarie. I danni al tetto era determinati dall’errata posa delle tegole. Anche i difetti ai singoli appartamenti erano dovuti a difetti costruttivi, puntualmente evidenziati dalla CTU. Espletata la necessaria istruttoria, la corte di Trento con sentenza n. 136 del 2009 respingeva l’appello e confermava la sentenza di primo grado, condannava l’appellante al pagamento delle spese giudiziale del grado.

Secondo la Corte di Trento, andavano esclusi dagli atti del giudizio i documenti presentati tardivamente dalla società, Edilzeta dai quali sarebbe risultato, secondo la società appellante che la conoscenza effettiva dei vizi risaliva ad alcuni anni prima. Pertanto nel giudizio de quo non vi era prova che la conoscenza dei vizi non fosse riconducibile al tempo della comunicazione della perizia Za. come sosteneva la parte appellata. Ad avviso della Corte distrettuale società Edilzeta aveva mantenuto nella realizzazione dell’edificio un ruolo di tale ed assoluta preminenza che la allontanava decisamente dalla figura del committente, per identificarlo pienamente con la figura ben più conosciuta dalla giurisprudenza quale venditore costruttore (indiretto).

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da Edilzeta Due Due snc di Zeni Maurizio e C. con ricorso affidato a due motivi. Il Condominio (OMISSIS) ha resistito con controricorso. D.C. D., + ALTRI OMESSI correttamente intimati non hanno svolto alcuna attività giudiziale.

All’udienza del 26 marzo 2015 questa Corte rinviava la causa a nuovo ruolo, assegnando all’amministratore termine per la produzione della Delib. condominiale che autorizzava l’amministratore a stare in giudizio. Tale onere risultava soddisfatto.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 .= Con il primo motivo del ricorso la società Edilzeta Due Due snc di Zeni Maurizio e C. denuncia la violazione e falsa applicazione di diritto in relazione all’art. 345 c.p.c., comma 3. Avrebbe errato la Corte distrettuale, secondo la ricorrente, nell’aver escluso dai documenti del processo, il verbale dell’assemblea condominiale del 22 luglio 1999 perchè non depositato unitamente all’atto di appello ma in una udienza successiva, perchè non ha tenuto conto: a) che il divieto di cui all’art. 345, comma 3 (nella versione successiva alla novella del 1990 ed anteriore alla modifica apportata dalla L. n. 69 del 2009 concerneva esclusivamente le prove costituende e non anche i documenti. Ciò risulterebbe confermato dalla modifica apportata dal comma 18 della L. n. 69 del 2009, art. 46 che estende il divieto di produrre nuovi documenti in grado di appello confermando pertanto che, già prima la produzione di nuovi documenti nel grado di appello fosse possibile.

b)La Corte distrettuale non avrebbe considerato, sempre secondo la ricorrente, dell’orientamento di questa Corte espresso in numerose sentenze secondo il quale in grado di appello i nuovi documenti possono essere prodotti sino alla rimessione della causa al Collegio.

c)E, comunque, la Corte distrettuale non avrebbe tenuto conto che la ratio sottesa al divieto di produzione di nuove prove sarebbe quella di garantire il contraddittoria e la celerità del processo, nel caso concreto la produzione del verbale del 22 luglio 1999 all’udienza dell’8 luglio 2008 non aveva impedito l’immediata e completa instaurazione del contraddittorio nè ostacolato la celerità del processo senza dire che il documento era perfettamente conosciuto da controparte.

d)In caso in cui si dovesse ritenere tardiva la produzione del documenti di cui si dice, secondo il ricorrente, sarebbe, comunque, necessario tenere conto, dell’indispensabilità del documento ai fini del giudizio.

Pertanto, conclude la ricorrente, dica la Corte di Cassazione:

a)se l’inammissibilità di nuovi mezzi di prova in grado di appello di cui all’art. 345 c.p.c., comma 3 nella sua formulazione anteriore alla modifica introdotta dalla L. n. 69 del 2009, art. 46, comma 18 concerne soltanto le prove costituende avverso si estende anche a documenti.

b)se la produzione in grado di appello di un documento indispensabile ai fini della decisione non contestualmente al deposito dell’atto di citazione di appello ma in una udienza successiva (e comunque prima che le conclusioni siano precisate e la causa sia trattenuta in decisione, debba ritenersi tempestiva essendo la produzione in giudizio ammissibile sino alla rimessione della causa al Collegio.

c)Se nella fattispecie in esame in cui il documento indispensabile ai fini della decisione della causa (verbale assemblea condominio (OMISSIS) del 22 luglio 1999) da un lato non è stato prodotto contestualmente al deposito dell’atto di citazione di appello, ma in udienza successiva (comunque prima che la causa fosse trattenuta in decisione) dall’altro era già nota a controparte sin dal primo grado del giudizio, sia con riguardo al suo contenuto che alla rilevanza giuridica che ad esso attribuiva l’appellante ai fini della decisione della presente causa, la produzione non contestuale al deposito dell’atto di citazione di appello debba, comunque, ritenersi tempestiva non essendo, comunque, state, per le ragioni sopra esposte; pregiudicate nè le esigenze di celerità del processo nè la completa ed immediata instaurazione del contraddittorio.

1.1.= Il motivo è infondato.

La decisione della Corte distrettuale, qui impugnata, va confermata perchè ha correttamente applicato la normativa di cui all’art. 345 c.p.c. così come chiarita e interpretata da Corte in più occasioni e, intanto, dalle Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza n. 8203 del 2005, che qui si conferma in ogni sua indicazione ed implicazione. Come è stato chiarito dalla Sezioni Unite di questa Corte: nel rito ordinario, con riguardo alla produzione di nuovi documenti in grado di appello, l’art. 345 c.p.c., comma 3 va interpretato nel senso che esso fissa sul piano generale il principio della inammissibilità di mezzi di prova nuovi (la cui ammissione, cioè, non sia stata richiesta in precedenza) e anche delle produzioni documentali indicando nello stesso tempo i limiti di tale regola. In particolare ha chiarito questa Corte, ai sensi dell’art. 345 c.p.c., la produzione di documenti “nuovi” è subordinata a due essenziali condizioni: ai che essi siano prodotti, a pena di decadenza, mediante specifica indicazione degli stessi nell’atto introduttivo del giudizio di secondo grado (a meno che la loro formazione non sia successiva e la loro produzione non sia stata resa necessaria in ragione dello sviluppo assunto dal processo); b) che il giudice ritiene che gli stessi (documenti) siano indispensabili per la decisione.

Ora, nel caso in esame, la ricorrente non ha osservato nessuno dei principi qui esposti: sia perchè non ha prodotto il documento di cui si dice con l’atto di appello, sia perchè non ha dato prova di essere stata nell’impossibilità di produrlo in tempo utile. Nè è sostenibile che la produzione tardiva del documento de quo non abbia, comunque, arrecato un vulnus al contraddittorio perchè proprio la tardiva produzione ha, in via di fatto, impedito alla parte interessata di controbattere sull’asserita decisività del documento, considerato nel suo esatto contenuto. E, ciò, ancor di più, ove si tiene conto che il Condominio ha opposto la mancata produzione senza ammettere neppure l’esistenza del documento, di cui si dice, così come riportato e riferito dall’appellante con il suo atto di appello.

Correttamente, poi, la Corte di appello considerata la tardività della produzione ha tralasciato di verificare l’eventuale indispensabilità del documento ai fini della decisione perchè tale requisito è, come bene ha chiarito la sentenza delle Sezioni unite, appena richiamata, subordinato alla corretta produzione del documento, cioè sempre che il documento sia stato unitamente all’atto df’appello.

2.Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione all’art. 1130 c.c., n. 4 e art. 1117 c.c.. La ricorrente eccepisce il difetto di legittimazione ad agire dell’amministratore condominiali – per il ristoro dei danni concernenti i poggioli dell’edificio essendo questi parti non comuni, bensì di proprietà esclusiva costituenti le singole porzioni materiali. In particolare, la ricorrente ritiene errata la pronuncia impugnata laddove con riguardo agli interventi ritenuti necessari ad eliminare i vizi lamentati non ha operato distinzione alcuna tra parti del poggiolo (frontalini e faccia inferiore della soletta) ritenute comuni in quanto assolventi anche ad un funzione estetica e quindi inerenti al decoro dell’edificio e parti non comuni ma pacificamente di proprietà esclusiva in quanto costituenti un prolungamento della corrispondente unità immobiliare.

Pertanto, conclude la ricorrente dica la Corte di Cassazione se, anche in relazione alle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini (pavimentazione o faccia superiore) oltre che con riguardo a quelle comuni (frontalini e faccia inferiore delle solette), sussista o meno la legittimazione ad agire ex art. 1669 c.c. dell’amministratore del condominio ai sensi dell’art. 1130 c.c., n. 4.

2.1.= Il motivo è infondato.

Anche in ordine al profilo della legittimazione attiva del condominio, la sentenza impugnata merita di essere confermata per quanto risulta perfettamente uniformata ai principi espressi da questa Corte in altre occasioni. Al riguardo è sufficiente osservare che: l’art. 1130 c.c., n. 4. Che attribuisce all’amministratore del condominio il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, deve interpretarsi estensivamente, per cui rientrano nel novero degli atti conservativi che, possono essere compiuti dall’amministratore, anche quegli atti che pur interessando parti individuali si rendono necessari per intervenire sulle parti comuni.

Pertanto, i rilievi della ricorrente secondo cui andrebbero stralciati gli interventi da effettuare sulle parti esclusive dei balconi, non possono trovare accoglimento, perchè gli interventi sulle parti esclusive dei balconi sono la necessaria conseguenza degli interventi sulle parti comuni degli stessi. La ricorrente, in altri termini, non tiene conto che alcune parti dei balconi, anche aggettanti (frontali e la parte inferiore) e gli stessi balconi aggettanti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, debbono considerarsi beni comuni e, pertanto, come è agevole intendere l’eliminazione di un eventuale danno nelle parti individuali non sarebbe neppure possibile senza interessare le parti comuni e viceversa.

2.1.a) E, tuttavia, a parte questa considerazione, la legittimazione attiva del Condominio, secondo la Corte distrettuale era, comunque, dovuta al fatto che le infiltrazioni, cioè, i danni da eliminare, riguardavano proprio le parti dei balconi che costituivano bene condominiale perchè avevano una chiara funzione estetica complessiva del condominio. Al riguardo, è sufficiente ribadire quanto è stato già detto da questa Corte, in altra occasione e, cioè, che in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi ivi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono, COME nel caso in esame, nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (tra le altre cfr. Cass. n. 6624 del 30/04/2012).

In definitiva, il ricorso va rigettato e il ricorrente in ragione del principio della soccombenza ex art. 91 c.p.c.. condannato al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che verranno liquidate con il dispositivo.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 5.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi oltre spese generali ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte di Cassazione, il 2 dicembre 2015.

Depositato in Cancelleria il 2 febbraio 2016

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9 Commenti

  1. Vi inviterei a rivedere a chi spettano le spese del sottobalcone che voi asserite al condominio.
    Nella vostra nota 1 è chiaro che questo avviene solo nel caso si inserisca in un contesto di elemento decorativo dell’efificio e non sempre quindi spetta al condominio.
    Grazie

  2. Se un condomino ha provveduto a proprie spese alla manutenzione del balcone, fascioni laterali e sottobalcone, qualora il condominio decidesse di provvedere ai balconi rimasti, come si dovranno dividere le spese? grazie

  3. I balconi sono proprietà esclusiva sia sopra che sotto, condominiale in facciata. come da cassazione del 2015

  4. Articolo non aggiornato ! Dal 2015 la cassazione indica il balcone aggettante (il sopra ed il sotto) di proprietà esclusiva del proprietario, mentre i laterali e frontali sono condominiali

    1. Che io sappia, il rifacimento dei balconi è a carico del proprietario. Non si può accollare la spesa a chi non ha balconi

  5. buonasera, come vanno ripartite le spese per il calpestio di un balcone aggettante, che insiste direttamente su marciapiede pubblico, in un palazzo di inizi ‘900 di interesse storico e quindi vincolato dalle “Belle Arti”? A millesimi pro quota o spettano al proprietario del balcone?
    Grazie

  6. Scusate, ma se malauguratamente si staccase un calcinaccio dal balcone sovrastante e ferisse un condomino, secondo voi chi e’ responsabile penale in caso di grave danno arrecato? Il proprietario del balcone o il condominio?. Se la risposta e’ il condomino, allora vuol dire che la buona manutenzione dello stabile spetta al condominio. Non trovate?.
    Massimo

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