Tassa Airbnb, chi non paga e chi paga doppio

1 giugno 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 giugno 2017



Nuove criticità nella tassazione degli affitti brevi: niente ritenute per i pagamenti diretti, doppie ritenute per chi ha due intermediari, caos per i versamenti.

Niente tassa Airbnb per chi affitta tramite intermediario, ma si fa pagare direttamente; doppia tassa, invece, nel caso in cui gli agenti immobiliari incassino dai portali web e riversino i corrispettivi per gli affitti ai proprietari. Il tutto, considerando che, ad oggi, non è possibile, per gli intermediari, versare alcuna tassa all’erario, in quanto mancano i codici tributo adatti e che, comunque, non si devono effettuare versamenti sinché non sono operate le ritenute, cioè finché non è girato il pagamento al proprietario.

È questa la situazione attuale in merito all’applicazione della nuova tassa Airbnb, introdotta dalla manovrina [1]. I problemi elencati dovrebbero comunque essere risolti da un provvedimento dell’Agenzia delle entrate, contenente le disposizioni attuative sul “nuovo” tributo: il provvedimento in realtà dovrebbe contenere le specifiche sulla comunicazione dei nuovi contratti, a cui sono obbligati gli intermediari, e sulla modalità di versamento della ritenuta, ma sarebbe opportuno che indicasse anche come risolvere le numerose criticità emerse.

Ma procediamo per ordine e cerchiamo di capire come funziona la tassa Airbnb, chi è obbligato a pagarla e quali sono gli adempimenti da svolgere in merito.

Tassa Airbnb: come funziona

In primo luogo, va evidenziato che la tassa Airbnb non è una tassa nuova, dovuta solo da chi conclude contratti di locazione ad uso turistico attraverso portali web, come Airbnb appunto, ma si tratta, a tutti gli effetti, dell’imposizione già esistente sugli affitti, effettuata, però, attraverso una ritenuta del 21% che viene operata dall’intermediario.

L’intermediario, in particolare, può essere sia un portale web che un’agenzia immobiliare o un diverso soggetto, che riceve i compensi per l’affitto breve e li gira al proprietario, trattenendo il 21%.

Questa ritenuta del 21% corrisponde alla cedolare secca sugli affitti, cioè alla tassazione separata sui canoni di locazione: in pratica, con la cedolare secca, il proprietario paga a titolo d’imposta il 21% del canone di locazione stabilito e non deve sommare il canone stesso ai redditi imponibili risultanti dalla dichiarazione dei redditi. Se l’interessato non vuole aderire alla cedolare secca e sceglie la tassazione ordinaria, la ritenuta del 21% si considera effettuata a titolo di acconto e non d’imposta.

La ritenuta è applicata anche ai contratti che prevedono, oltre all’affitto puro e semplice, ulteriori servizi: è il caso di chi svolge attività di bed and breakfast senza l’apertura di partita Iva.

Tassa Airbnb: chi è obbligato a pagarla?

Il versamento dell’imposta sul canone di locazione, come anticipato, viene effettuato dall’intermediario attraverso il quale si affitta la casa: quest’intermediario può essere un portale web, come Booking o Airbnb, oppure un’agenzia o un diverso ente. L’intermediario, a prescindere dal tipo di ente, acquista la qualifica di sostituto d’imposta e deve versare all’erario quanto trattenuto al proprietario, poi certificarlo.

Tassa Airbnb: adempimenti

L’intermediario, oltre al versamento delle ritenute, è obbligato anche a comunicare i contratti di affitto conclusi per suo tramite.

Al momento, però, non è possibile portare a termine nessuno dei due adempimenti: manca, come già detto, il provvedimento dell’Agenzia delle entrate che definisca le modalità di attuazione dell’obbligo di comunicazione e mancano, inoltre, i codici tributo per il versamento delle ritenute.

Ad ogni modo, l’intermediario non è obbligato a versare la ritenuta sinché, ovviamente, non gira il pagamento al proprietario, trattenendo il 21% del canone di affitto.

Una volta effettuata la ritenuta, scatta l’obbligo di versamento, che va effettuato, con modello F24, entro il giorno 16 del mese successivo al pagamento.

Così, per i pagamenti girati ai proprietari nel mese di giugno, il versamento F24 dovrà essere effettuato entro il 16 luglio.

Tassa Airbnb: chi non paga

Nessun versamento, però, deve essere effettuato dall’intermediario che non riceve il pagamento dei canoni di affitto: in questo caso, deve essere il proprietario a versare l’importo dovuto a titolo di cedolare secca, o a indicare il canone di affitto tra i redditi imponibili all’interno della dichiarazione annuale, perché sia sottoposto alla tassazione ordinaria.

In pratica, la tassa sugli affitti è sempre dovuta, ma non è operata la ritenuta.

Tassa Airbnb: chi paga doppio

Rischiano di pagare doppio, invece, quei proprietari che si servono di un “doppio” intermediario: si tratta delle situazioni in cui gli intermediari, come le agenzie immobiliari, incassano gli importi dei canoni di affitto attraverso i portali web e li riversano ai titolari dell’immobile.

In questo caso, a rigor di norma, una prima ritenuta del 21% dovrebbe essere operata dal portale web e una seconda ritenuta dall’agente immobiliare, risultando così il canone decurtato del 42%: se non saranno fornite specifiche sulla soluzione del problema, il proprietario avrebbe comunque diritto al rimborso degli importi versati in più o alla compensazione con altri tributi.

Tassa Airbnb: opzione per la cedolare secca

In base alle ultime modifiche apportate alla manovrina [2], l’opzione per la cedolare secca, cioè per la tassazione separata del 21%, si presume per gli affitti brevi e non dovrebbe essere indispensabile comunicarla all’Agenzia delle entrate tramite modello Rli: questo in quanto per gli affitti brevi, cioè inferiori ai 30 giorni, non vige l’obbligo di registrazione del contratto.

note

[1] Dl 50/2017.

[2] Art.4 Dl 50/2017.

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