Professionisti Come si dividono le spese sul terrazzo in condominio

Professionisti Pubblicato il 3 giugno 2017

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Lastrico solare: spese di ordinaria e straordinaria amministrazione del tetto di copertura dello stabile e ripartizione tra i condomini.

Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o proprietà esclusiva ad uno dei condòmini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione grava su tutti i condòmini. Ne consegue che il condominio su cui grava la responsabilità ex articolo 2051 c.c.  è tenuto ad effettuare oltre che la manutenzione anche la riparazione e risponde dei danni ex articolo 1126 c.c.  [1].

Il proprietario di una terrazza a livello che abbia anche funzione di copertura dell’edificio condominiale è liberato dalla responsabilità per i danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche   consistere nell’inerzia colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) che sia stato tempestivamente informato dell’esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è derivato [2]. Le spese  di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’articolo 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l’articolo 1125 c.c. che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti, è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno [3].

Con lo stesso criterio del lastrico solare dovranno essere ripartite le spese in ordine a quegli elementi ad esso accessorio quali pluviali, canali di scolo ecc. [4].

La recente sentenza n. 10195 del 30-3-2013 ha stabilito che «La disposizione dell’articolo 1126 del c.c. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex articolo 2051 del c.c. e non anche, sia pure in via concorrenziale al condominio».

note

[1] Cass. 4596/2012.

[2] Cass. 3696/1988.

[3] Cass. 11029/2003.

[4] Cass. 18194/2005.


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