Professionisti Condominio: spese per innovazioni gravose o voluttuarie

Professionisti Pubblicato il 10 giugno 2017

Articolo di




> Professionisti Pubblicato il 10 giugno 2017

Il riparto delle spese tra condomini per le spese più onerose o le ristrutturazioni non necessarie.

Il nostro ordinamento prevede la possibilità di spese fatte da uno o più condomini che non obbligano gli altri condomini. È questo il caso delle innovazioni gravose o voluttuarie. Per queste spese si possono formulare due ipotesi: che vi sia la possibilità di un’utilizzazione separata o che non vi sia. Nel primo caso i condomini che non intendono trarre vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Quando l’utilizzazione separata non è possibile si aprono altre due strade: o la maggioranza dei condomini che ha deliberato la spesa o la ha accettata intende sopportarla integralmente,  o che quella maggioranza non voglia farsi carico della spesa, con la conseguenza che l’innovazione, in quest’ultimo caso non è consentita. Molto spesso sfugge al lettore meno attento che il concetto di onerosità della spesa (il codice parla nell’art. 1121 di spesa molto gravosa) è un concetto oggettivo e non soggettivo. La spesa è onerosa solo ed esclusivamente in riferimento alle condizioni e all’importanza dell’edificio. Può aversi quindi il caso che una spesa sia, effettivamente, particolarmente onerosa per un uomo comune, e che non lo sia se si relaziona a condizioni particolari anche e soprattutto in riferimento all’importanza dell’edificio. Non ha alcun rilievo l’aspetto soggettivo della questione, cioè non ha alcun rilievo che un determinato condomino possa o non possa sostenere la spesa in un particolare momento. È questo un principio di carattere generale nella materia del condominio, con la conseguenza logica che se si accettasse il principio della soggettività, si bloccherebbe la vita del condominio. Quando l’art. 1121 esonera dalla spesa quei condomini che non intendono trarre vantaggio dalla spesa voluttuaria, tutelano il diritto del singolo in riferimento ad opere che, nel momento storico della installazione, non hanno alcuna utilità pratica.

Il 3° comma dell’art. 1121 lascia sempre e comunque la strada aperta, per  i condomini e eredi o aventi causa, quale ad esempio un successivo acquirente, per partecipare, senza alcun limite di tempo, alla comproprietà (il codice parla di vantaggi) dell’opera nuova, contribuendo naturalmente a tutte le spese sostenute e per la esecuzione e per la manutenzione. Si fa non poca confusione tra innovazione e modificazione. È dottrina e giurisprudenza consolidata che la innovazione consista in una opera che comporti la alterazione o il mutamento di destinazione della cosa originaria. La modificazione consiste in una opera che rinnovi quanto già esiste. La semplice sostituzione di un materiale di rivestimento non configura innovazione. Il tutto comporta una puntuale verifica del tipo di opera, mutando in maniera sostanziale i quorum necessari per la validità della delibera.

Troppo spesso alcuni condomini ritengono che la trasformazione di un cortile da terra battuta a piastrella, o la sostituzione della cabina dell’ascensore o la installazione di una antenna centralizzata siano innovazioni gravose o voluttuarie: niente di più errato.

Si tratta nei primi due casi di modificazioni che rendono più funzionali i manufatti, nel terzo caso di innovazione certamente non voluttuaria, tenuto conto di quanta attenzione presta il legislatore al diritto alla informazione tutelato dal  D.P.R.  29  marzo  1973,  n.  156  all’art. 232.

Si faccia molta attenzione alla distinzione fra innovazioni suscettibili o non suscettibili  di  utilizzazione separata.

Per le prime l’utilizzazione è a solo beneficio dei condomini che hanno sostenuto la spesa. Per le seconde, ovviamente, i condomini che non hanno partecipato alla spesa non sono comproprietari del bene, a meno che non intendano sopportarne pro-quota la spesa stessa. Hanno però certamente diritto di usare quel bene per il quale non sono comproprietari.

L’approvazione di un’innovazione gravosa o voluttuaria deve essere contestata dai dissenzienti esclusivamente in assemblea o con l’impugnazione della stessa ai sensi dell’art. 1137 c.c., con proposizione entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI