Professionisti La riscossione degli oneri condominiali

Professionisti Pubblicato il 10 giugno 2017

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Che succede se i proprietari non pagano le spese di condominio: i rimedi che ha l’assemblea e l’amministratore per riscuotere le quote dai morosi.

La riforma del condominio, introdotta dalla L. 220/2012, ha apportato modifiche rilevanti alla disciplina della riscossione dei contributi condominiali. La norma cardine in materia è l’articolo 63 disp. att. c.c., che, nel suo nuovo testo prevede che «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri  condòmini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede, invece, l’appartamento resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

Rientra, quindi, nelle attribuzioni dell’amministratore la riscossione dei contributi condominiali ed, a tal fine, l’amministratore è legittimato ad agire ed a resistere in giudizio senza alcuna necessità di autorizzazione dell’assemblea [1]. In base al bilancio preventivo approvato dall’assemblea dei condòmini, l’amministratore provvede a riscuotere la quota di spese a carico di ciascuno di essi in base allo stato di ripartizione. Anche dopo l’anno cui esso si riferisce e fino a quando non è approvato il bilancio consuntivo [2]. La riscossione riguarda tanto le quote ordinarie stanziate quanto quelle straordinarie.

Con tale pronuncia la Cassazione ha modificato il suo precedente e costante indirizzo consentendo la richiesta di decreto ingiuntivo anche in presenza di un bilancio preventivo riferito ad un anno ormai trascorso.

Il decreto ingiuntivo per il mancato pagamento degli oneri

Come specificato dal nuovo testo dell’articolo 1129 c.c., l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, curando diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva. Il singolo condomino non può contestare il credito del condominio, né ritardare il pagamento delle quote di sua spettanza; questo perché vi è una delibera che è da ritenersi vincolante. Infatti, in caso di mancato pagamento di oneri condominiali, l’amministratore può ottenere, anche in presenza di contestazioni, un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, anche sulla base del bilancio preventivo approvato. Sul punto la Cassazione ha anche precisato che l’amministratore può chiedere l’emissione del decreto ingiuntivo per i contributi dovuti dai condòmini non solo in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, «ma anche in base a prospetti mensili delle spese condominiali non contestati, ma in questo secondo caso non può ottenere la clausola di provvisoria esecuzione» [3].

Pertanto, l’amministratore condominiale può chiedere l’emissione del decreto ingiuntivo sulla base di qualsiasi documento proveniente dal debitore o dal terzo che sia idoneo a dimostrare il diritto fatto valere, anche sulla base delle ricevute mensili [4]. Né tale procedimento è soggetto alla procedura di mediazione obbligatoria [5].

Inoltre, la stessa Cassazione, in una altra circostanza, ha ribadito anche  che

«L’amministratore di un condominio che sia anche abilitato all’esercizio della professione forense può agire direttamente in giudizio ai sensi dell’articolo 86 del codice di procedura civile, per l’esercizio delle facoltà conferitegli dagli articoli 1130 e 1131 del c.c., nell’esplicazione delle attribuzioni inerenti alla sua specificata qualità (riscossione di contributi condominiali) senza necessità di ulteriore procura» [6].

Per le spese relative ad innovazioni, ricostruzioni e riparazioni straordinarie, l’obbligo del singolo condomino di pagare il proprio contributo sorge nel momento in cui l’assemblea adotta le relative delibere o ratifica l’operato dell’amministratore.

Le modalità con cui può avvenire detto pagamento sono le più varie. Nei condomini formati da pochi proprietari il pagamento può avvenire direttamente a mani dell’amministratore. In quelli più grandi, in cui vi è il portiere, l’amministratore potrà affidargli la riscossione, salvo corrispondergli un ulteriore compenso, così come previsto nel contratto di lavoro. La maniera più comoda per ovviare al problema è l’apertura di un c/c bancario o postale, sul quale i condòmini possono versare i contributi.

L’articolo 63 disp. att. c.c. attribuisce all’amministratore il diritto-dovere di procedere alla riscossione coattiva dei contributi condominiali non corrisposti, anche nelle forme del ricorso per ingiunzione. Sempre tale norma specifica che il decreto ingiuntivo che l’amministratore può ottenere nei confronti del condòmino moroso è immediatamente esecutivo: si tratta di una tutela privilegiata prevista ad hoc per il condominio in quanto il ritardato pagamento delle quote condominiali incide sulla regolare conservazione delle parti comuni e sull’erogazione dei servizi comuni.

L’azione contro il condomino moroso

Un problema che può verificarsi è il ritardato pagamento delle quote condominiali. Anche se il termine di prescrizione è di cinque anni (articolo 2948 c.c.)  l’amministratore è tenuto a rivolgersi, senza alcun indugio, ad un legale per la riscossione coattiva dei contributi non pagati. Infatti, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, curando diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva. Inoltre, l’amministratore può addirittura essere revocato qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio ed egli abbia omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva. Così come può essere revocato per aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio.

Si tratta, a ben vedere, di una serie di norme stringenti che costringono l’amministratore ad una nuova organizzazione molto più celere ed efficace; se solo si pensa che il termine di sei mesi decorre dalla chiusura della gestione e non dall’approvazione del rendiconto (per il quale il termine per l’approvazione è sempre di 180 giorni dalla chiusura della gestione).

In tema di spese non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore che può, comunque, a sua volta, rivalersi sul conduttore [7].

I documenti da consegnare all’avvocato sono:

  • il titolo, che autorizza l’amministratore a chiedere il pagamento dei contributi e cioè la delibera di approvazione del bilancio preventivo e relativo riparto, se gli oneri si riferiscono all’anno in corso o del bilancio consuntivo ed il relativo riparto, se gli oneri si riferiscono all’anno precedente ovvero ancora la delibera di approvazione dei lavori straordinari e relativo riparto, se di essi si tratta;
  • i bilanci stessi ed i relativi riparti ovvero i soli riparti nel caso di lavori straordinari.

Le ricevute di pagamento, invece, non sono da considerarsi strettamente necessarie.

È bene anche allegare alla domanda giudiziale anche il titolo di proprietà del condomino moroso in quanto molti giudici sospendono l’emissione del decreto ingiuntivo e chiedono, ad integrazione della documentazione presentata, il titolo di proprietà del debitore, al fine di verificare che esso sia all’attualità ancora proprietario dell’immobile. Pertanto, è opportuno esibirlo subito, onde evitare l’ulteriore perdita di tempo. La richiesta del giudice trova fondamento in un atteggiamento deleterio dei condòmini, che è quello di non comunicare l’avvenuta variazione dei proprietari dei singoli immobili, determinata da successione o da alienazione. Tali accadimenti impediscono all’amministratore di conoscere chi sia il vero debitore.

Un’importante novità introdotta dalla Legge di riforma del condominio (L. 220/2012) riguarda la previsione, di cui al nuovo testo dell’articolo 63, quinto comma, disp. att. c.c., secondo cui il venditore resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

In caso di vendita di un appartamento, quindi, è onere dell’acquirente, e soprattutto del venditore, informare l’amministratore del cambiamento di proprietà, fornendo a quest’ultimo idonea documentazione, cioè la copia autentica dell’atto di acquisto.

Al fine di rendere più agevole l’esazione, l’articolo 63 disp. att. c.c., anche nella sua nuova formulazione, stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente; per cui all’amministratore   è fornita la possibilità di agire mediante decreto ingiuntivo sia nei confronti dell’alienante che dell’acquirente.

La  morosità condominiale

Ma gli rimane sempre la possibilità di agire nei confronti di ambedue per tutti crediti vantati con l’azione ordinaria di cognizione. Nel senso che contro l’acquirente l’amministratore potrà agire per tutti i crediti condominiali vantati nei confronti dell’alienante, che in quanto oneri reali, passano tutti a carico del nuovo proprietario.

I termini entro i quali un condomino può considerarsi moroso sono indicati nel regolamento condominiale o, se nulla prevede il regolamento, dalla assemblea condominiale, che può stabilire entro quanto tempo debbono essere effettuati i pagamenti e quali siano gli interessi di mora o le penalità per gli eventuali ritardi. In mancanza si fa riferimento alla consuetudine. Trattasi di una mora ex re, nel senso che non è necessario un apposito invito per costituire in mora il condomino ma è sufficiente il mero decorrere del tempo fissato per il pagamento.

Generalmente, i casi di morosità nei pagamenti si presentano laddove le quote da pagare sono alte o vi sono delle spese ingenti da affrontare; in questi casi è prassi che l’amministratore conceda, per tempi non eccessivamente lunghi, una rateizzazione dei versamenti.

Inoltre, si può verificare una eccedenza delle spese rispetto al preventivo approvato dall’assemblea o che vi sono delle spese per lavori straordinari con carattere di urgenza. Nel primo caso, e cioè se vi sono delle spese impreviste causate dall’aumento dei servizi o da processi inflattivi, l’amministratore deve indire un’assemblea che approvi la maggiore spesa. Se l’aumento è dovuto all’incremento dei prezzi dei servizi possono richiedersi dei versamenti supplementari ed il recupero del credito avverrà in base all’approvazione del rendiconto annuale, approvazione che l’assemblea non potrà negare se le maggiori spese sono state causate da fatti accidentali o imprevedibili e siano comunque documentate dall’amministratore. Nel secondo caso, e cioè per spese straordinarie con carattere di urgenza, la legge ammette che l’amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di necessità ed urgenza (quando, di fronte a temuti pericoli, non vi è il tempo necessario per convocare d’urgenza l’assemblea), con obbligo di riferire alla prima assemblea.

Il ricorso per decreto ingiuntivo fondato sul bilancio preventivo

La Corte di Cassazione [8] ha affermato che l’amministratore del condominio può richiedere il decreto ingiuntivo per le quote degli oneri condominiali, non solo dopo l’approvazione del bilancio consuntivo, ma anche in forza di un bilancio preventivo sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato.

La Cassazione ha, quindi, modificato il suo precedente orientamento che preveda la possibilità di azionare i crediti derivanti dal bilancio preventivo solo durante l’anno cui esso si riferisce. Ora la Suprema Corte ha rimosso l’impossibilità di richiedere il decreto ingiuntivo contro i condomini morosi per l’intero lasso di tempo tra l’approvazione del preventivo e l’approvazione del consuntivo. Per cui l’amministratore è abilitato a chiedere un decreto ingiuntivo anche sulla base dell’approvazione dello stato di riparto di un bilancio preventivo con indubbio beneficio delle casse condominiali.

L’opposizione al decreto ingiuntivo

La riscossione degli oneri condominiali potrebbe complicarsi a causa del comportamento posto in essere dai condòmini che intendono sottrarsi al loro pagamento. Al riguardo, al fine di non compromettere la buona riuscita della procedura coattiva, è opportuno che l’amministratore in primo luogo accerti chi è il vero titolare del diritto di proprietà dell’immobile, attraverso la verifica presso la Conservatoria dei Registri immobiliari competente per territorio. Così verrebbe evitata la più classica delle eccezioni, e cioè quella relativa alla carenza di legittimazione passiva. Questo problema in futuro sarà superato per l’obbligatoria istituzione del registro dell’anagrafe condominiale.

Le questioni relative alla validità della delibera

In un secondo momento occorre dimostrare l’attualità e la certezza del credito condominiale. Molti condòmini, invero, per aver impugnato la delibera assembleare relativa all’approvazione della spesa, sostengono la non debenza dei relativi oneri fino a quando non si sia giunti ad una sentenza. Ciò non corrisponde  al vero: una cosa è la validità nel merito della delibera, altra cosa è la sua efficacia. Per cui, nel caso di opposizione a decreto ingiuntivo esecutivo, il condomino non può far valere questioni relative alla validità o meno della delibera impugnata in altro giudizio sia pure pendente, in quanto il giudizio di opposizione ha unicamente riguardo alla efficacia o meno della delibera [9]. Quest’ultima infatti, non giustifica solo l’emissione del decreto ingiuntivo ma giustifica anche la condanna del condomino moroso al pagamento delle spese del giudizio di opposizione, perché l’ambito di quest’ultimo è appunto circoscritto alla sola verifica della esistenza e della efficacia del deliberato assembleare. A tale riguardo, occorre anche precisare che, non essendovi identità di oggetto, nessuna relazione vi è tra le due cause e nemmeno sussiste continenza o pregiudizialità necessaria [10]. Questo non esclude che, qualora nel merito il condomino ottenesse, in seguito, una sentenza favorevole, gli debba essere restituita la somma già pagata. Per cui possiamo concludere con l’affermare che in sede di opposizione a decreto ingiuntivo non possono vantarsi motivi in ordine alla nullità o meno della delibera posta a fondamento del credito, ma il giudice deve valutare solo della sua efficacia o meno. Invero, l’opposizione del condomino può riguardare la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione, ma non può estendersi alla nullità o annullabilità della delibera avente ad oggetto l’approvazione delle spese condominiali, che devono invece essere fatte valere in via separata con l’impugnazione di cui all’articolo 1137 c.c. [11].

note

[1] Cass. 27292/2005 e 14665/1999.

[2] Cass. 24299/2008.

[3] Cass. 1585/1973.

[4] Cass. 4638/2001.

[5] Giudice di Pace, Napoli, 9-2-2015.

[6] Cass. 6947/1992.

[7] Cass. sent. n. 25781/2009.

[8] Cass. 24299/2008.

[9] Cass. sent. n. 3945/2008.

[10] Cass. SS.UU. 4421/2007.

[11] Cass. 10427/2000.


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