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Condominio: come conoscere spese e inadempimenti degli altri condomini

4 giugno 2017


Condominio: come conoscere spese e inadempimenti degli altri condomini

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 giugno 2017



È diritto di ogni condomino conoscere la situazione debitoria degli altri proprietari e visionare la documentazione che attesta i pagamenti.

Se hai il dubbio che qualcuno dei vicini di casa, che abitano nel tuo stesso palazzo, non paghi le spese di condominio – magari anche grazie alla connivenza e al silenzio dell’amministratore – hai la possibilità di effettuare dei controlli per conoscere spese e inadempimenti degli altri condomini. Il «diritto di accesso» alla documentazione contabile ed extracontabile, tenuta dall’amministratore, spetta infatti a tutti i condomini, nessuno escluso (anche a quelli morosi). I proprietari di appartamenti, difatti, sono titolari in prima persona della gestione del condominio, benché affidata a un terzo (l’amministratore) il quale si limita solo ad esercitarla su mandato dell’assemblea. In altri termini l’amministratore è solo un delegato, né il condominio si identifica nella sua persona: il condominio è solo un “ente di gestione”, privo di personalità giuridica (come invece l’hanno le società e le associazioni); i “veri” titolari dei diritti e doveri sono e restano sempre i condomini.

Chi non si fida dell’amministratore e “vuol vederci chiaro” nei conti del condominio ha sempre la possibilità di visionare tutte le carte della gestione. Può così verificare, da sé, quali sono i condomini che pagano le quote (ossia gli oneri condominiali, sia quelli ordinari che straordinari) e quelli che, invece, sono morosi. Egli può anche chiedere di controllare la documentazione bancaria (ossia il saldaconto e l’estratto conto, con l’elenco delle operazioni di versamento e prelievo). Sul punto, però, la giurisprudenza ha chiarito che il singolo condomino che voglia prendere copia della documentazione bancaria può rivolgersi direttamente alla banca solo dopo aver dimostrato di aver fatto apposita richiesta all’amministratore e che quest’ultimo non vi ha ottemperato (leggi: Il condominio può chiedere gli estratti conto?).

Chi vuol conoscere spese e inadempimenti degli altri condomini può seguire due strade.

Se ci si fida dell’amministratore ci si può rivolgere a quest’ultimo e intimargli di indicare nomi e cognomi dei proprietari in regola con i pagamenti (condomini virtuosi) e di quelli che invece sono in arretrato (condomini morosi). Dinanzi a tale istanza, l’amministratore non può esimersi di fornire le indicazioni richieste, neanche nell’ambito della riunione di condominio (sempre che alla stessa non partecipino terzi estranei al condominio); come infatti chiarito più volte dal Garante della Privacy non vi è alcuna violazione della riservatezza altrui nel comunicare, davanti all’assemblea, i nomi dei debitori del condominio (leggi Moroso in condominio: si può dire in pubblico?).

Se, viceversa, si teme che l’amministratore “copra” i condomini morosi, si può adottare un’altra via. Si può chiedere la copia delle ricevute con le quietanze, da questi rilasciate ai proprietari, all’atto del pagamento delle quote.

Se anche si dubita della genuinità di tali documenti, si può verificare l’estratto conto corrente del condominio. Difatti, con la riforma, ogni condominio deve per forza avere un proprio conto bancario dove, verosimilmente, i condomini vi versano le proprio quote con bonifico. Quand’anche ciò non dovesse avvenire e i soldi dovessero essere consegnati a mano dell’amministratore, questi avrebbe comunque l’obbligo di versarli sul conto; sicché l’estratto bancario dovrebbe riuscire a dimostrare la presenza delle quote di tutti i proprietari.

In ultima analisi, nel momento in cui non si sia in grado di eseguire tale verifica contabile e l’amministratore si rifiuti di fornire una relazione dettagliata, ci si può rivolgere al tribunale affinché, nominato un consulente tecnico, verifichi la regolarità dei conti tenuti dall’amministratore e chiarisca quali sono i condomini adempienti e quelli inadempienti. Naturalmente il ricorso deve essere giustificato dall’inadempimento dell’amministratore a fornire la documentazione richiesta, rifiuto che va dimostrato. Ecco perché, prima di rivolgersi al giudice, sarà bene diffidare il predetto amministratore con una raccomandata a.r.

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