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Chi paga le spese di condominio se la casa viene venduta?

10 giugno 2017 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 10 giugno 2017



L’obbligazione al pagamento degli oneri condominiali tra venditore ed acquirente.

L’obbligo di pagare le spese grava sul condòmino in quanto proprietario di unità immobiliari site nel condominio.

Si tratta di un’obbligazione reale, da cui deriva che l’obbligo di contribuire alle spese condominiali ricade su chiunque subentri nel diritto di proprietà di uno dei partecipanti obbligati.

La riforma del condominio (L. 220/2012) ha introdotto importanti novità in merito al rapporto tra chi acquista e chi vende una proprietà sita in condominio rispetto a eventuali situazioni pregresse di morosità.

Infatti, a norma del nuovo testo dell’articolo 63, quarto e quinto comma, disp. att. c.c., come modificato dalla L. 220/2012, in caso di trasferimento della proprietà di unità immobiliare, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente; allo stesso tempo, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Con l’atto di acquisto dell’unità immobiliare sita nel condominio, quindi, il successore a titolo particolare subentra, nei confronti dei terzi, in tutti gli oneri del proprio dante causa, alla cui osservanza il successore non può sottrarsi. È importante tener presente che il comma 4 dell’articolo 63 disp. att. c.c. prevede una responsabilità solidale dell’acquirente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente. Tale disposizione ha dato luogo ad una serie di difficoltà interpretative.

In particolare, la norma in questione, lasciata immutata dalla riforma, è stata interpretata nel senso di ritenere che l’obbligo ivi previsto sia riferito unicamente all’esercizio in corso ed a quello precedente, con esclusione dei riporti degli esercizi precedenti, il cui pagamento può essere richiesto esclusivamente al precedente proprietario dell’immobile.

È ovvio, quindi, che l’acquirente dell’unità immobiliare in condominio abbia l’onere, all’atto di acquisto, di accertarsi che il venditore abbia regolarmente pagato i contributi a suo  carico.

Un’altra questione molto dibattuta riguarda la vendita dell’unità immobiliare del condominio nel quale sono stati deliberati lavori di manutenzione o ristrutturazione: ci si chiede, infatti, se i relativi costi devono essere sopportati dall’alienante o dall’acquirente.

L’orientamento giurisprudenziale prevalente sostiene che, allorchè sono stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano accordati diversamente in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione degli interventi [1].

Nel caso di vendita di una unità immobiliare, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sia successiva alla stipula della vendita, l’obbligo al pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula [2]. Altra importante novità introdotta dalla L. 220/2012 è la previsione, di cui all’articolo 63, quinto comma, disp. att. c.c., secondo cui il venditore resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Ciò significa che è onere dell’acquirente, ma soprattutto del venditore, comunicare all’amministratore il passaggio di proprietà fornendogli copia autentica dell’atto di acquisto. In caso contrario, il venditore continuerebbe ad essere tenuto (anche se in via solidale) a pagare i contributi condominiali anche in relazione a periodi successivi alla vendita della propria unità immobiliare.

note

[1] Cass. 24654/2010.

[2] Cass., sez. II, 2-5-2013, n. 10235.

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