Professionisti Morosi in condominio che non sono proprietari dell’appartamento

Professionisti Pubblicato il 10 giugno 2017

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La  riscossione  degli  oneri  condominiali  nei  confronti del condomino apparente.

Il  condominio apparente

Nel condominio, prima della riforma introdotta con L. 220/2012, l’amministratore era informato delle generalità dei partecipanti al condominio in maniera alquanto informale. Il tutto, in pratica, era lasciato alla diligenza dell’amministratore uscente che poteva trasmettere anche elenchi vecchi di anni e mai aggiornati. Inoltre, poteva anche accadere che l’elenco dei condòmini fosse stato redatto in maniera approssimativa e senza l’ausilio di quei criteri posti dalla dottrina per identificare il vero condòmino.  Basti pensare, ad esempio, alla fitta casistica proposta nell’elenco che segue:

  • acquisto dell’immobile in comunione dei beni da parte di due coniugi, di due fratelli, di due conoscenti, ovvero pervenuto in comunione in virtù di successione ereditaria, dove tutti i partecipanti alla comunione vanno considerati comproprietari, con parità di diritti ma anche di obblighi;
  • acquisto di un immobile la cui proprietà è divisa tra nudo proprietario ed usufruttuario, per cui al primo spettano diritti ed obblighi che riguardano la straordinaria manutenzione ed al secondo quelli relativi all’ordinaria.

Eppure, i rapporti tra l’amministratore ed i condòmini sono molteplici, diversi e complessi; da ciò deriva l’onere per l’amministratore stesso di avere un aggiornato e preciso elenco dei partecipanti al condominio.

Potevano verificarsi casi, infatti, in cui l’amministratore, dopo aver dato corso all’azione esecutiva per la riscossione dei contributi condominiali, si poteva veder opporre al decreto ingiuntivo la cd. «carenza di legittimazione passiva», cioè l’opponente aveva eccepito di non essere affatto il proprietario dell’immobile in questione.

Le conseguenze sono facili da immaginare: a parte la perdita di tempo, anche il danno economico per la soccombenza in giudizio se non addirittura la prescrizione dello stesso diritto al credito.

A ciò si aggiungano gli effetti disastrosi nella sfera giuridica dell’amministratore che poteva essere chiamato a risarcire i danni arrecati ed addirittura revocato per mala gestio.

A  porre  fine  a  tali  situazioni  è  intervenuto  il  legislatore  della  riforma  (L. 220/2012) il quale, all’articolo 1130 c.c., ha espressamente previsto l’istituzione del registro di anagrafe condominiale, ponendone l’obbligo di tenuta a carico dell’amministratore. Detto registro deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai  responsabili.

Per il passato la giurisprudenza [1], in alcune pronunce, al fine di porre un qualche riparo alla questione, aveva ammesso la possibilità che l’amministratore si rivolgesse, in caso di richiesta di pagamento degli oneri condominiali, a colui che appariva come condomino. La motivazione fornita era basata sulla buona fede. In pratica si ammetteva che l’amministratore del condominio potesse invocare il principio dell’apparenza del diritto, per giustificare il suo errore di terzo in buona fede, qualora avesse chiesto il pagamento della quota comune a colui che appariva come condòmino. Sul punto si invocavano gli articoli 1123-1130 c.c. e 63 disp. att. c.c. Di contro, non mancava, già in quegli anni, chi sostenesse la tesi opposta.

La sentenza 6187/1994 della Cassazione

Con la sentenza del 27 giugno 1994, n. 6187 la Corte di Cassazione non ha ritenuto sussistenti nei rapporti tra condominio e condòmini le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dei terzi in buona fede, laddove il terzo può ricevere tutela   qualora, senza sua colpa, abbia fatto affidamento su di una determinata situazione esistente solo in apparenza. Come si vede, il caso è diverso da quello qui esaminato. In primo luogo perché l’amministratore non è terzo ma, quale rappresentante dell’ente di gestione, è parte del rapporto; poi perché non può considerarsi in buona fede l’amministratore che ha agito contro colui che appare come condomino e non lo è, perché è abbastanza agevole conoscere dell’effettività della posizione giuridica da quest’ultimo rivestita, attraverso la semplice consultazione dei registri immobiliari. La Suprema Corte ha così argomentato in una seconda circostanza [2] mantenendo il suo indirizzo uniforme: «trattasi di un rapporto, che risultando da una situazione obiettiva quale è quella delle proprietà delle varie unità immobiliari, non può essere influenzata dal comportamento di alcuno, rispetto al quale è peraltro anteriore». Per cui non può surrettiziamente crearsi un obbligo a carico di un soggetto che invece la legge pone a carico di un altro soggetto.

Si può concludere dicendo, quindi, che già prima della riforma l’amministratore era obbligato ad agire nei confronti del vero condomino la cui condizione era perfettamente conoscibile attraverso la consultazione dei registri immobiliari.

In realtà con la riforma, almeno nel caso di vendita di un immobile non comunicato all’amministratore, è stata reintrodotta la figura del condominio apparente.

La nuova figura del condominio apparente

Infatti, l’art. 63, quinto comma, disp. att., c.c. ha stabilito che il venditore resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Per cui, anche se non è più proprietario sarà comunque, ex lege tenuto al pagamento degli oneri condominiali che l’amministratore gli potrà richiedere senza poter eccepire la sua carenza di legittimazione passiva.

note

[1] Cass. 907/1981 e 5818/1984.

[2] Cass. 2617/ 1999.

Autore immagine: Pixabay.com


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