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Lo sai che? Recesso locazione per rumori molesti

Lo sai che? Pubblicato il 4 giugno 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 4 giugno 2017

L’affittuario può disdire il contratto e andare via di casa prima della scadenza se il vicino di casa fa rumore e gli rende impossibile la vita. Il rumore però deve essere intollerabile.

I rimedi contro un vicino rumoroso possono essere blandi quando a sentire il volume della televisione, il calpestio dei tacchi sul pavimento, lo spostamento delle sedie o le discussioni accese è solo una persona e non tutto lo stabile. In tal caso, infatti, non scatta il reato di «disturbo della quiete pubblica» ed è del tutto inutile chiamare i carabinieri per cercare di intimorire il molestatore. Ma c’è una soluzione per chi è in affitto: si può andare via di casa. Se il vicino fa rumore, infatti, si verifica una di quelle condizioni che, secondo l’orientamento della giurisprudenza, costituisce una «giusta causa» di recesso dal contratto di locazione. E questo anche se il contratto non lo prevede espressamente. Basterà inviare una lettera raccomandata a.r. con cui si comunica il recesso, la motivazione e il preavviso di sei mesi (durante i quali, comunque, si resta obbligati a corrispondere il canone). Si tratta del recesso dalla locazione per rumori molesti. Insomma, una via drastica che, tuttavia, a volte, è l’unica soluzione se il padrone di casa non intende adottare le contromisure e il vicino rumoroso non intende adeguarsi ai canoni di buona educazione e alle regole imposte dalla legge.

Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire, innanzitutto, cosa fare se il vicino di casa fa rumore, chi chiamare e, in caso di appartamento in affitto, come si può andare via di casa.

Cosa fare se il vicino fa rumore

Quando dall’appartamento accanto o da quello del piano di sopra provengono rumori intollerabili ci sono due modi per difendersi. Il ricorso all’uno o all’altro non dipende dalla volontà della vittima, ma dall’intensità dei rumori stessi, ossia dal fatto che questi siano in grado di dar fastidio a tutto lo stabile e/o anche a chi vive nelle case adiacenti oppure solo ai proprietari degli appartamenti limitrofi a quello del molestatore (l’appartamento di sopra, di sotto, accanto). Nel primo caso scatta il reato; nel secondo caso, invece, c’è solo una tutela risarcitoria e la possibilità di ottenere un ordine di cessazione, da parte del giudice, dei comportamenti molesti. Cerchiamo di capire meglio come funziona la tutela legale in caso di vicino rumoroso.

Per prima cosa bisogna chiarire un aspetto valido sia nel caso di illecito civile che penale: il rumore, per poter essere illegale, deve essere intollerabile. Ci deve cioè essere una soglia di sopportazione che fa parte della comune convivenza e che richiede di chiudere un occhio quando, tutto sommato, la molestia non è martellante, ripetuta, ossessiva o non interviene in orari destinati comunemente al riposo. L’intollerabilità del rumore va valutata in base a una serie di fattori come, ad esempio:

  • l’orario in cui il rumore viene realizzato: sebbene non vi siano, per legge, momenti prestabiliti della giornata in cui astenersi da qualsiasi rumore, bisogna considerare che lo stesso comportamento (ad esempio usare l’aspirapolvere) può essere tollerabile nelle ore diurne e intollerabile in quelle notturne;
  • la collocazione della casa: in un centro urbano, caratterizzato da traffico e da rumori di fondo particolarmente elevati non si potrà contestare il rumore del vicino che, sebbene elevato, resti ugualmente coperto dagli altri provenienti dall’esterno; viceversa in una zona residenziale, silenziosa e immersa nel verde, anche lo sbattere dei tappeti potrebbe risultare intollerabile.

Chiarito ciò e una volta precisato che, per passare dal legale all’illegale, il rumore deve essere intollerabile (o meglio – dice il codice civile [1] – «superiore alla normale tollerabilità»), bisogna specificare che il rumore intollerabile che dà fastidio solo a pochi condomini non è reato, ma un semplice illecito civile; viceversa, quello intollerabile che dà fastidio a una pluralità di condomini (dello stesso stabile o di quelli vicini) costituisce reato di «disturbo della quiete pubblica» (o più correttamente detto «disturbo delle attività e del riposo delle persone» [2]). Vediamo come agire:

  • rumore intollerabile, ma percepito da pochi condomini (ad esempio, a quelli del piano di sotto o dell’appartamento accanto): si tratta di un semplice illecito civile. Si può inviare una lettera di diffida (eventualmente a firma dell’avvocato). Dopo si deve agire presso il tribunale ordinario civile. Il procedimento è volto a ottenere il risarcimento del danno, l’ordine con l’inibizione a proseguire nelle molestie ed, eventualmente, a insonorizzare l’appartamento. Non è possibile chiamare carabinieri o polizia in quanto non vi sono gli estremi del reato. Non è neanche possibile chiedere l’intervento dell’amministratore di condominio atteso che questi non interviene nei rapporti tra singoli condomini ed è solo garante del regolamento e non della legge;
  • rumore intollerabile, ma percepito da tutto lo stabile o comunque da un numero indeterminato di persone: si tratta di reato. Si può chiamare la polizia che dovrà intervenire e stilare un verbale. Si possono chiamare anche i carabinieri o, diversamente, recarsi alla più vicina stazione e sporgere la denuncia. La stessa potrà altresì essere depositata presso la Procura della Repubblica.
TIPOLOGIA DI RUMORE
TIPO DI ILLECITO
COME AGIRE
CONSEGUENZE
Tollerabile Nessuno Solo in via “diplomatica” Nessuna
Intollerabile, ma percepito da poche persone Illecito civile Lettera di diffida e ricorso al tribunale. Possibile il ricorso in via d’urgenza con procedimento accelerato Causa civile per il risarcimento del danno con ordine di cessazione delle molestie ed eventuale obbligo di insonorizzazione dell’immobile.Possibilità per l’inquilino di disdettare l’affitto.
Intollerabile, ma percepito da un numero indeterminabile di persone Illecito penale Denuncia ai carabinieri, alla polizia o alla Procura della Repubblica Procedimento penale e, all’esito, richiesta di risarcimento del danno.È possibile ottenere anche, in via civile, l’ordine di cessazione delle molestie e di insonorizzazione dell’immobile.

Possibilità per l’inquilino di disdettare l’affitto.

Come si capisce se un rumore è intollerabile o meno?

Il giudice potrebbe nominare un perito fonografico per valutare l’intollerabilità dei rumori. Tuttavia, poiché è verosimile che, in corso di causa, il vicino si astenga dal ripetere i comportamenti incriminati, specie se è in corso una perizia, il giudice potrebbe basarsi anche soltanto sulle testimonianze dei vicini.

Vicino rumoroso: è possibile disdire il contratto di affitto?

La legge obbliga tanto l’inquilino, quanto il padrone di casa a rispettare la data di scadenza dell’affitto indicata nel contratto. Alla scadenza il contratto si rinnova in automatico salvo disdetta inviata sei mesi prima. Dunque, di norma, per andare via di casa bisogna attendere la cessazione naturale del contratto. All’inquilino però è consentito recedere anche prima purché dimostri che sia sopraggiunta una giusta causa (leggi Affitto: si può andare via di casa prima della scadenza?). La giusta causa deve consistere in un evento che l’affittuario non poteva prevedere al momento della firma del contratto e non deve essere dipeso da lui (ad esempio un trasferimento improvviso ed a sede particolarmente distante).

Solo nel caso di affitto in nero, l’inquilino può recedere in qualsiasi momento e senza preavviso, trattandosi di contratto nullo.

Ma è possibile il recesso dalla locazione per rumori molesti? Se il vicino fa rumore si può andare via di casa in quanto il rumore intollerabile viene considerato una «giusta causa» imprevedibile e oggettiva. Quindi in questo caso l’inquilino deve:

  • inviare al padrone di casa una lettera di disdetta dell’affitto;
  • dare sei mesi di preavviso;
  • in caso di contestazione da parte del locatore, procurarsi le prove dell’intollerabilità dei rumori, eventualmente con le testimonianze dei vicini, con raccomandate inviate al condomino molestatore o con registrazioni. Sempre meglio, comunque, che la diffida inviata al vicino rumoroso sia spedita anche, per conoscenza, al padrone di casa di modo da metterlo al corrente dei disagi.

note

[1] Art. 844 cod. civ.

[2] Art. 659 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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