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Come si calcola il costo di una servitù?

13 giugno 2017


Come si calcola il costo di una servitù?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 13 giugno 2017



Vorrei delle informazioni su una perizia per quantificare la servitù di passaggio su un terreno di un mio cliente che concede ad altri nove confinanti.

Il lettore è stato incaricato di quantificare economicamente il peso che volontariamente (per contratto, cioè) il suo cliente è intenzionato a concedere sul proprio terreno per consentirvi il passaggio (non è specificato se a piedi e/o con mezzi meccanici) ad altre persone.

Dal punto di vista strettamente giuridico, occorrerà comprendere se l’accordo fra il cliente e i nove confinanti andrà a costituire effettivamente una servitù di passaggio (che è un diritto reale che consiste in un peso che grava su un fondo a vantaggio di altri fondi e non a vantaggio soltanto dei proprietari dei fondi), oppure una cosiddetta servitù irregolare (che avvantaggia le persone e non il fondo in sé e che non è pacificamente ammessa dalla giurisprudenza) o un contratto di locazione o di affitto (avente ad oggetto la parte di terreno su cui si eserciterà il passaggio).

Questa premessa è necessaria perché se l’incarico del lettore è quello di quantificare economicamente il peso che dovrà sopportare il terreno del suo cliente, tale quantificazione dovrà tenere innanzitutto conto del tipo di peso che graverà sul fondo di proprietà del suo cliente. Un conto, infatti, è che venga costituita una servitù di passaggio (a carico di un fondo e a vantaggio di altri fondi), un conto è, invece, che si vada a costituire solo una servitù irregolare (che avvantaggia solo gli attuali proprietari dei fondi confinanti) oppure un semplice contratto di locazione.

Nel caso di servitù volontaria di passaggio (come il lettore indica nel quesito) e premesso che egli dovrà attenersi al mandato ricevuto dal suo cliente (cioè dovrà attenersi a cosa il suo cliente gli chiede di quantificare e a come il Suo cliente gli chiede di quantificarlo), un utile parametro di riferimento (che è previsto invece per le servitù coattive, cioè per quelle che sono costituite per sentenza da parte del giudice [1]) è fornito del codice civile [2] secondo il quale l’indennità a favore del proprietario del fondo servente in caso di servitù coattiva deve essere:

1) proporzionata al danno causato dal passaggio e

2) nel caso in cui sia necessario per attuare il passaggio occupare con opere stabili o lasciare incolta una zona del fondo servente, i proprietari dei fondi che saranno dominanti (che, cioè, potranno poi utilizzare il passaggio) devono, prima di iniziare il passaggio o di iniziare le opere, pagare il valore della zona (quella che si dovrà occupare con opere stabili o lasciare incolta per consentire il passaggio) calcolato secondo la stima dei terreni da occupare, senza detrazione delle imposte e degli altri carichi inerenti al fondo, oltre all’indennità per i danni (compresi quelli derivanti dalla separazione in due o più parti o da altro deterioramento del fondo) [3].

Generalmente, in estimo, per il calcolo dell’indennità per l’imposizione della servitù coattiva si fa riferimento alla teoria del valore complementare (valore del danno come differenza tra valore di mercato dell’immobile in assenza dell’opera generatrice del danno e in presenza dell’opera, considerando la riduzione delle diverse caratteristiche qualitative del fondo derivante dalla servitù).

La giurisprudenza [4] ha avuto modo di chiarire che:

1) l’indennità dovuta dal proprietario a favore del quale sia stata costituita la servitù di passaggio coattivo non è il corrispettivo dell’utilità conseguita dal fondo dominante, ma un indennizzo risarcitorio da ragguagliare al danno cagionato al fondo servente;

2) per determinare questa indennità si deve considerare non solo il valore della superficie di terreno assoggettata a servitù, ma si deve valutare ogni altro pregiudizio subito dal fondo servente in relazione alla sua destinazione a causa del transito di persone e veicoli.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

note

[1] Nei casi previsti dagli artt. 1051 e 1052 cod. civ.

[2] Art. 1053 cod. civ.

[3] Art. 1038, co. 1, cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 4999 del 21.05.1994.

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