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Lo sai che? Locazione: dopo quanto tempo dalla disdetta posso vendere?

Lo sai che? Pubblicato il 5 giugno 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 5 giugno 2017

Non ho rinnovato il contratto di locazione e ho chiesto il rilascio del locale per adibirlo alla stessa attività (autorimessa) del conduttore. Per quanto devo rimanere in attività come autorimessa prima di essere libero da vincoli e poter vendere?

Non è previsto dalla legge un periodo di tempo minimo in cui l’attività del lettore, iniziata dopo la risoluzione del precedente contratto di locazione, debba restare aperta. In materia di disdetta alla prima scadenza per uso proprio e di indennità per perdita di avviamento commerciale, gli unici termini previsti dal legislatore sono menzionati dalla legge [1] con una finalità diversa.

A tutela del conduttore, l’attività di impresa che abbia giustificato il diniego della locazione alla prima scadenza deve essere iniziata entro 6 mesi dall’acquisita disponibilità dell’immobile da parte del locatore, proprio per garantire l’effettività del motivo che abbia legittimato la disdetta alla prima scadenza. Nel caso del lettore, egli ha già iniziato l’attività prima dei sei mesi, quindi non c’è alcun problema poiché ha dimostrato l’effettività del motivo di cui alla disdetta. Non è previsto, invece, nessun termine di durata dell’attività insediatasi nell’immobile rilasciato, una volta avviata. Pertanto, il lettore può vendere l’immobile in massima libertà ed autonomia. In caso di contestazione da parte del conduttore, egli dovrà solo dimostrare la serietà delle sue intenzioni, poi concretizzatesi, di cessare la locazione precedente per uso proprio dell’immobile e che, solo successivamente, sia sopravvenuta l’esigenza o l’opportunità di vendere l’immobile.

Non sono applicabili, inoltre, al caso del lettore, i termini per il diritto di prelazione in caso di nuova locazione, avendo intenzione di vendere l’immobile e non di locarlo a terzi.

Il termine di un anno, invece, è riferito all’ulteriore indennità di 18 mensilità dovuta al conduttore dal locatore qualora l’immobile venga, entro un anno dalla cessazione del contratto, da chiunque adibito all’esercizio della stessa attività.

La richiamata normativa, tesa a tutelare il conduttore, la cui clientela potrebbe essere sviata a favore del nuovo imprenditore insediatosi nello stesso locale, tuttavia, presuppone che l’attività del conduttore sia esercitata legittimamente, ovvero previo riconoscimento delle necessarie autorizzazioni amministrative.

A tal proposito, la giurisprudenza della Corte di Cassazione, pur in assenza di un’esplicita previsione normativa, ha stabilito il principio secondo cui non è meritevole di tutela il conduttore che eserciti abusivamente la propria attività che comporti contatti diretti con il pubblico. Pertanto, secondo il costante orientamento della giurisprudenza, la tutela dell’avviamento commerciale per gli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, utilizzati per un’attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, non può essere riconosciuta al conduttore che eserciti quell’attività senza le prescritte autorizzazioni, poiché il presupposto della tutela risiede nella liceità dell’esercizio dell’attività medesima, in quanto diversamente si fornirebbe protezione a situazioni abusive ed illegittime [2].

A questo punto, il lettore non solo potrà legittimamente rifiutarsi di versare l’ulteriore indennità qualora dovesse esserle richiesta dal conduttore, ma potrebbe valutare anche l’opportunità di richiedere a quest’ultimo il rimborso della somma già corrisposta a titolo di indennità di avviamento, non essendogli dovuta come stabilito dalla Suprema Corte.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Salvatore Cerino

note

[1] Artt. 31e 34 l. 392 del 27.07.1978.

[2] Cass. sent. n. 26225 del 22.11.2013, n. 4773 del 26.02.2013.


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