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A carico di chi è l’agenzia immobiliare in caso di affitto

5 giugno 2017


A carico di chi è l’agenzia immobiliare in caso di affitto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 giugno 2017



Chi è tenuto a pagare l’agente: il compratore o il venditore? Il padrone di casa o il futuro inquilino?

In caso di affitto di una casa, il costo dell’agenzia immobiliare costituisce un onere a cui non poche volte le parti tendono a sottrarsi. Ma la giurisprudenza è chiara nel definire il momento in cui l’agente matura il diritto alla provvigione: quando, grazie alla sua attività, le parti concludono l’affare (anche se la firma del contratto avviene dopo la scadenza dell’incarico). L’affare s’intende concluso quando, per effetto dell’apporto del mediatore, si sia costituito tra il padrone di casa e il futuro inquilino un vincolo tale da condurre alla stipula del contratto vero e proprio (ad esempio un compromesso). Il mediatore matura il diritto al compenso anche quando l’affare tra le parti intermediate non si conclude per colpa di una di queste, salvo che essa dimostri che il proprio comportamento era sorretto da serie motivazioni, quale ad esempio l’inaffidabilità della controparte presentata dal mediatore. Ma a carico di chi è l’agenzia immobiliare in caso di affitto? In altre parole, chi deve pagare la provvigione: l’inquilino o il padrone di casa?

La legge stabilisce che la provvigione dell’agenzia immobiliare sia a carico di tutte e due le parti. Ma la regola può sempre essere modificata. L’inquilino e il padrone di casa infatti sono liberi di prevedere una deroga alla disciplina legale stabilendo – come succede nella norma – che il compenso all’agente sia a carico dell’inquilino. Questo significa che il padrone di casa è libero di porre, tra le condizioni dell’affitto, l’obbligo per l’inquilino di corrispondere la provvigione. Se quest’ultimo si sottrae al pagamento, ritenendo che competa al locatore, non sta rispettando il contratto.

Dunque, se il locatore ha incaricato un’agenzia immobiliare per trovare potenziali interessati all’affitto e tra i patti è previsto che la provvigione sia a carico dell’affittuario, sarà quest’ultimo a dover versare il compenso al mediatore, anche se non gli ha mai conferito alcun incarico e non ha mai firmato un contratto con l’agenzia. In questi casi, infatti, come chiarito dalla Cassazione [1], non conta la presenza di un accordo scritto ma l’utilità concreta che il mediatore, con la propria opera, sia riuscito a realizzare in favore dei contraenti.

Per cui, volendo rispondere in modo sintetico alla domanda «A carico di chi è l’agenzia immobiliare in caso di affitto» la risposta è, di norma, a carico sia del padrone di casa che dell’inquilino, salvo patto contrario. Per cui, se tra le condizioni imposte dal locatore vi è il pagamento, a cura dell’inquilino, della provvigione quest’ultimo non potrà sottrarsi al versamento dell’importo. Sempre che non ricorra una delle condizioni in cui l’agente immobiliare non va pagato: leggi a riguardo Quando non pagare la provvigione all’agenzia immobiliare.

Ricordiamo che il mediatore deve svolgere il proprio incarico rimanendo indipendente ed imparziale (ossia neutrale) rispetto alle parti intermediate, benché abbia ottenuto l’incarico solo da una di queste. Per aver diritto alla provvigione egli deve avere concretamente contribuito alla conclusione dell’affare: non è necessario che la sua opera sia la causa unica e diretta della conclusione del contratto, ma è sufficiente che abbia messo in contatto le parti e che tale circostanza costituisca l’antecedente indispensabile senza il quale l’affitto non sarebbe stato concluso [2]. Non è necessario che l’opera del mediatore duri fino alla conclusione dell’affare [3]. Ciò può verificarsi, ad esempio, nel semplice fatto di reperire l’altro contraente [4] oppure nella segnalazione dell’affare [5].

note

[1] Cass. sent. n. 24950/16.

[2] Cass. sent. n. 25799/2014, n. 9884/2008.

[3] Cass. sent. n. 25851/2014.

[4] Cass. sent. n. 9884/2008, n. 28231/2005.

[5] Cass. sent. n. 7253/2002.

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