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Come sbarazzarsi dell’amministratore di condominio incompetente

6 giugno 2017


Come sbarazzarsi dell’amministratore di condominio incompetente

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 giugno 2017



È nulla la nomina dell’amministratore di condominio se questi non frequenta il corso di aggiornamento professionale.

Addio agli amministratori di condominio impreparati che non sanno fare i conti, non conoscono le regole per le maggioranze in assemblea o che non sanno come si convoca la riunione di condominio. Da oggi è possibile sbarazzarsi dell’amministratore di condominio incompetente solo verificando che questi non abbia frequentato il corso di aggiornamento periodico che, dal 2012, è diventato obbligatorio per legge. A chiarirlo è una recente e interessante sentenza del tribunale di Padova [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo quali sono i requisiti che deve rispettare l’amministrazione per offrire le garanzie di imparzialità, competenza e professionalità.

Quali condizioni per essere nominati amministratori di condominio?

L’assemblea è libera di nominare l’amministratore di condominio che meglio corrisponde alle proprie esigenze, sia questi una persona interna al condominio (uno dei proprietari di appartamenti), che un soggetto esterno anche costituito in forma di società. In particolare l’amministratore deve presentare i seguenti requisiti:

  • essere nel pieno possesso del godimento dei diritti civili;
  • non aver riportato condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • non essere sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non essere interdetto o inabilitato;
  • non essere inserito nell’elenco dei protesti cambiari;
  • essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

La formazione periodica dell’amministratore di condominio

Come abbiamo appena visto, per svolgere la professione di amministratore di condominio è necessaria la frequentazione di:

  • un corso di formazione iniziale con almeno 72 ore di lezione;
  • corsi di aggiornamento annuali e periodici in materia di amministrazione condominiale, della durata di almeno 15 ore di lezione all’anno [3].

Gli argomenti oggetto dei corsi sono:

  • amministrazione condominiale: compiti e poteri dell’amministratore;
  • diritti reali, in particolare in materia di proprietà edilizia e comproprietà degli edifici;
  • sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, etc.;
  • problematiche e controversie connesse all’uso degli spazi comuni, ai regolamenti condominiali, alla ripartizione dei costi in base alle tabelle millesimali;
  • normativa urbanistica, in particolare: regolamenti edilizi, legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione e norme sulle barriere architettoniche;
  • contratti, in particolare quello d’appalto e di lavoro subordinato;
  • contabilità;
  • tecniche di risoluzione dei conflitti;
  • informatica.

Come sbarazzarsi dell’amministratore incompetente

I corsi annuali servono per garantire l’aggiornamento periodico del professionista. Diversamente l’amministratore potrebbe presentare lacune derivanti dalla mancata conoscenza delle ultime novità del settore. In altre parole, sarebbe un amministratore incompetente. Ecco perché, secondo la sentenza in commento, la mancanza di frequentazione del corso di aggiornamento rende nulla la nomina di amministratore di condominio.

Ma come stabilire se l’amministratore frequenta i corsi di aggiornamento?

A fine corso viene rilasciato un attestato di Esperto in amministrazione condominiale ed immobiliare, che dimostri il superamento di un esame valutativo.

In ogni caso l’assemblea di condominio può chiedere all’amministratore di dimostrare il corretto adempimento degli obblighi di formazione. In questo modo i condomini possono verificare l’esatto adempimento dell’aggiornamento professionale periodico nonché la partecipazione al corso iniziale.

Entro quanto tempo agire contro l’amministratore incompetente?

Si è discusso se la mancata frequentazione del corso di aggiornamento, al momento in cui l’assemblea conferisce l’incarico, comporti la nullità o l’annullabilità della delibera. La differenza è sostanziale: nel primo caso (delibera nulla) la nomina dell’amministratore non produce effetti e, pertanto, la nullità della votazione dell’assemblea può essere fatta valere anche dopo diversi mesi; non vi sono cioè termini per agire contro l’amministratore incompetente. Nel secondo caso invece (delibera annullabile), l’azione per annullare la nomina dell’amministratore deve essere intrapresa entro 30 giorni dalla votazione.

Secondo il tribunale di Padova è più corretta la prima interpretazione, ritenendo quindi possibile sbarazzarsi dell’amministratore di condominio incompetente anche dopo molto tempo dal conferimento dell’incarico, conferimento che è come se non fosse mai avvenuto.

La frequentazione del corso e il possesso del relativo attestato è circostanza che deve quindi sussistere al momento dell’incarico posto che ciascun condomino ha «diritto ad avere come amministratore del condominio persona qualificata, come previsto dalla norma». Se l’amministratore non è in grado di fornire l’attestato si può salvare dalla revoca fornendo almeno la prova di essersi iscritto a un corso ancora non terminato. Solo dopo l’attestato il professionista potrà assumere incarichi. Non potranno, invece, essere “sanate” nomine fatte prima.

Un’altra causa di nullità della nomina dell’amministratore è la mancata comunicazione da parte di quest’ultimo, con l’accettazione dell’incarico, del compenso specificato analiticamente [4].

note

[1] Trib. Padova sent. n. 818/17 del 24.03.2017.

[2] Ai sensi del Dm 140/2014.

[3] Art. 71bis disp. att. cod. civ. Attenzione: l’obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l’obbligo di aggiornamento /frequentazione dei corsi vada dal 9 ottobre 2014 all’8 ottobre dell’anno 2015 e di seguito per gli anni successivi.

[4] Art. 1129 co. 14 cod. civ.

Autore immagine: 123rf.com

Sentenza n. 818/2017 pubbl. il 24/03/2017 RG n. 2485/2016 Repert. n. 1636/2017 del 27/03/2017

Si dà atto che il Giudice provvede a redigere personalmente il verbale mediante Consolle.

L’avv. S. conclude come da note conclusive depositate per via telematica.

L’avv. Z. discute e insiste nelle conclusioni già indicate nelle note conclusive depositate per via telematica., Chiede altresì che venga censurata la frase contenuta a pagina 9 delle note conclusive avversarie sul comportamento ingannatorio dell’amministratore nei confronti dei condomini.

L’avv. S. contesta la domanda di parte convenuta in quanto infondata in quanto non si tratta di una frase offensiva.

Il Giudice Istruttore invita le parti a discutere oralmente la causa ai sensi dell’art. 281 sexies cpc.

Dopo breve discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio.

Al termine della camera di consiglio, il Giudice dà lettura della sentenza, come da fogli allegati telematicamente al presente verbale, con esposizione delle ragioni di fatto e diritto della decisione.

Verbale chiuso ad ore 15:44

Il Giudice O.

Avv. Graziella Colussi

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA

PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Padova, in persona del Giudice O. Avv. Graziella Colussi ha

pronunciato, ex art. 281 sexies c.p.c., la seguente SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 2485/2016 promossa da: F. D. (C.F. XXXXXXXX), con il patrocinio degli

avv. S. R. e , elettivamente domiciliato in Indirizzo

Telematico, presso il difensore avv. S.R.

ATTORE/OPPONENTE

contro

CONDOMINIO O.M. IN PERSONA DEL SUO AMMINISTRATORE PRO TEMPORE A. SAS DI RAG. A.D.C. (C.F. XXXXXX), , con il patrocinio dell’avv.

Z.P. e elettivamente domiciliato in VIA XXXX 35121 PADOVA presso lo studio dell’avv. Z.P.

S.A.S. DI RAG. A.D.C., IN PERSONA

DEL SUO LEGALE RAPP.TE P.T. (C.F. XXXXX), con il patrocinio dell’avv. Z.P. e elettivamente domiciliato in VIA XXXXX

Letti gli atti di causa;

CONVENUTI

viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all’odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;

letto l’art. 281 sexies c.p.c.

L’odierno attore esponeva:

1) che l’Assemblea del Condominio O. del 10 dicembre 2015 deliberava la nomina ad amministratore nella figura della società Alfaomega sas, il cui legale rappresentante era privo dei requisiti richiesti dalla normativa vigente; detta delibera veniva impugnata con ricorso per mediazione, procedura che si concludeva con la dichiarazione di cessazione della materia del contendere a seguito della successiva delibera del 10 febbraio 2016 che revocava la precedente.

che l’Assemblea del Condominio O. del 10 febbraio 2016, oltre a revocare la precedente delibera, deliberava nuovamente la nomina, quale amministratore del Condominio, la medesima società A. sas costringendo l’attore ad una nuova impugnazione per il medesimo motivo in quanto il socio amministratore della società non aveva la prova di avere adempiuto all’obbligo di frequentare i corsi di aggiornamento previsti dal dm 140/2014 di almeno 15 ore all’anno. Sosteneva di averne fatto espressa richiesta in assemblea e che, per tutta risposta, l’amministratore della società A. sas aveva risposto che

gli obblighi “ quelli previsti dalla normativa vigente saranno eseguiti a seconda della propria disponibilità” costringendo quindi l’attore ad impugnare la delibera e instaurare di seguito la procedura per mediazione;

che la delibera impugnata ed oggetto del presente giudizio è stata poi di

seguito revocata e, pertanto, è venuta a cessare la materia del contendere

o s s e rv a

e la causa deve proseguire al solo fine di decidere sulle spese..

Quanto premesso, va osservato che il motivo unico di impugnazione della delibera è fondato sul mancato svolgimento della attività di frequentazione dei corsi obbligatori previsti dalla normativa da parte della società amministratrice e per essa dal suo legale rappresentante.

Nel decreto ministeriale n 140 del 2014, entrato in vigore il 09 ottobre 2014, si legge che l’obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l’obbligo di aggiornamento /frequentazione dei corsi vada dal 9 ottobre 2014 al 09 ottobre 2015 e di seguito per gli anni successivi;

Seguendo questo meccanismo non è possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali essendo ogni certificato valevole per l’anno successivo.

E’ pacifico in giurisprudenza che la mancanza di frequentazione del corso rende illegittima la nomina di amministratore di Condominio nel senso che l’amministratore non potrà assumere incarichi per l’anno successivo e che la sua nomina sarebbe nulla .

Dunque se è vero che l’attestato prodotto da parte convenuta datato 4 aprile 2016 non ha valenza per il periodo passato per la nomina ad amministratore questo ha certamente valenza per il futuro, sino all’ottobre del 2016 . All’assemblea del 10 febbraio 2016, per impedire l’impugnativa, l’amministratore avrebbe dovuto fornire la prova di avere eseguito quanto previsto dalla norma e, in mancanza dell’attestato, quanto meno la documentazione attestante l’iscrizione al corso obbligatorio o una autocertificazione; non lo ha fatto costringendo l’attore alla impugnazione della delibera per far valere il proprio diritto ad avere come amministratore del Condominio persona qualificata, come previsto dalla norma.

Sa da un lato può ritenersi che la nomina ad amministratore è da ritenere valida perché il Condominio convenuto ha provato la sussistenza dei requisiti dell’amministratore al momento della sua nomina, per avere frequentato il corso obbligatorio per l’anno 2014/2015 dall’altro va dichiarato che l’impugnativa da parte dell’attore con la richiesta di nullità della delibera e conseguente revoca dell’amministratore (conseguenza automatica) era legittima e giustificata proprio dal comportamento tenuto dall’Amministratore del Condominio che non era stato in grado di fornire la prova della sussistenza dei suoi requisiti, prima della sua nomina.

Per quanto sopra esposto, il Condominio O. va condannato, alla rifusione delle spese a favore dell’attore, liquidate come in dispositivo. Quanto alla convocazione in giudizio della società amministratrice, va dichiarata la sua carenza di legittimazione passiva in quanto l’oggetto della domanda era la declaratoria di nullità o annullamento della delibera del 10 febbraio 2016 per mancanza dei requisiti per la valida nomina di amministratore che, in ipotesi di accoglimento della domanda attorea, avrebbe comportato automaticamente la sua revoca.

L’amministratore non aveva quindi motivo per essere citato in giudizio per esprimere la sua opposizione alla domanda di revoca dell’amministratore, formulata, peraltro, solo nei confronti del Condominio in sede di impugnativa.

La società convenuta ha chiesto, in sede di precisazione delle conclusioni la cancellazione di una frase ritenuta offensiva e riferita al comportamento dell’amministratore. Ritiene questo giudice che la frase non possa considerarsi offensiva avendo a riferimento l’oggetto della causa.

Infine, la società A. sas chiede, inoltre, che, oltre all’accoglimento

della eccezione di carenza di legittimazione passiva, venga accolta la domanda di condanna dell’attore per responsabilità aggravata di cui all’art 96 cpc per avere agito nei confronti della società in mala fede o comunque con colpa grave.

Nel caso di specie non si rinvengono estremi di mala fede e colpa grave nell’aver convocato la società A. sas, come prospettato dalla parte convenuta; la domanda di condanna ex art 96 cpc va, pertanto, rigettata.

In accoglimento della eccezione di carenza di legittimazione passiva, parte attrice va condannata alla rifusione delle spese di giudizio che vengono liquidate in euro 9.275,00 ridotte della metà, quindi in euro 4.637,00 oltre accessori, in considerazione del rigetto delle domande svolte ulteriormente all’eccezione di carenza di legittimazione passiva e rigettate

Le spese del presente procedimento seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 pubblicato nella G.U. del 02/04/2014, evidenziando in particolare che nella presente causa non si rinvengono specifici elementi di personalizzazione che giustifichino il discostarsi dai valori medi , ad eccezione che per una riduzione del 50% dei compensi per la fase istruttoria nella quale non sono state espletate prove orali, ma solo dimesse le memorie istruttorie.

P.Q.M.

Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,

1)dichiara la cessazione della materia del contendere;

2)in applicazione del principio di virtuale soccombenza condanna il

Condominio O. alla rifusione delle spese di giudizio a favore di

parte attrice della somma di euro 9.275,00 oltre accessori;

3)condanna parte attrice alla rifusione delle spese di giudizio a favore della

società A. sas della somma di euro 4.637,00 oltre accessori di legge

Così deciso in Padova, il 24 marzo 2017.

Sentenza n. 818/2017 pubbl. il 24/03/2017 RG n. 2485/2016 Repert. n. 1636/2017 del 27/03/2017

Il Giudice O. Graziella Colussi

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