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Lo sai che? Condomino in conflitto di interessi con il condominio: che fare?

Lo sai che? Pubblicato il 15 giugno 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 15 giugno 2017

Un condomino ha impugnato una delibera perché, a suo dire, non deve partecipare alle spese per il rifacimento della caldaia. Per la mediazione deve essere convocato?

La Suprema Corte ha avuto modo di pronunciarsi in ordine alla validità o meno di delibere assembleari assunte con il voto determinante di un condomino in conflitto di interessi con il condominio nella questione oggetto di delibera.

Ebbene, non essendo regolata in tema di condominio negli edifici l’ipotesi del potenziale conflitto di interessi tra il condominio ed i singoli partecipanti, la giurisprudenza ha ritenuto in astratto applicabile il divieto del diritto di voto al condomino in conflitto di interessi con il condominio [1].

Tuttavia, in presenza di una disciplina peculiare delle maggioranze assembleari, soprattutto ove è richiesta una maggioranza qualificata, non sembra corretto applicare il principio elaborato in tema di società di capitali e calcolare le quote dei partecipanti in potenziale conflitto di interessi ai fini del conteggio del quorum costitutivo e di escluderle, invece, dal computo del quorum deliberativo. Nel condominio degli edifici, infatti, tanto il quorum costitutivo, quanto quello deliberativo, è determinato con riferimento sia all’elemento personale (i condomini partecipanti all’assemblea), sia all’elemento reale (il valore di ciascun piano o porzione di piano rispetto all’intero edificio, espresso in millesimi).

Nel caso del lettore, per le deliberazioni relative alle controversie in materia di condominio [2], è richiesta la maggioranza degli intervenuti e della metà del valore dell’edificio [3]. Dovrà, pertanto, essere rispettato il detto quorum in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio senza esclusione del condomino in conflitto di interessi.

Del resto nessuna norma prevede che, ai fini della costituzione dell’assemblea o delle deliberazioni, non si tenga conto di alcuni dei partecipanti al condominio e dei relativi millesimi. Anche nel caso di conflitto di interessi tra il condominio e taluni partecipanti, dunque, le maggioranze costituenti il quorum deliberativo devono essere calcolate con riferimento a tutti i condomini ed al valore dell’intero edificio [4].

Pertanto, nel caso proposto, il lettore dovrà convocare in assemblea anche il condomino in potenziale conflitto di interessi per salvaguardare la regolare costituzione dell’assemblea.

Per quanto riguarda le delibere che saranno assunte dall’assemblea, infine, pur volendo escludere il diritto di voto del condomino in conflitto di interesse, laddove concreto e reale, saranno richieste in ogni caso le maggioranze degli intervenuti e della metà del valore dell’edificio senza esclusione dal quorum dei millesimi del condomino in conflitto.

In conclusione, laddove sono richieste maggioranze qualificate per determinate delibere, come nel caso del lettore, deve ritenersi che le maggioranze necessarie devono ritenersi quelle richieste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio anche nell’ipotesi in cui ci sia un condomino in conflitto di interessi con il condominio.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Salvatore Cerino

note

[1] Art. 2373 cod. civ.

[2] Art. 71 quater disp. att. cod. civ.

[3] Art. 1136 co. 2 cod. civ.

[4] Cass. Civ. sent. n. 1201 del 30.01.2002.


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