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Lo sai che? Tende e verande: le distanze dal piano di sopra

Lo sai che? Pubblicato il 7 giugno 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 7 giugno 2017

Distanza di tre metri da rispettare solo per la veranda costruita sotto una finestra; le tende retraibili e le verande sotto i balconi non devono comunque togliere la veduta al piano di sopra.

Quante volte capita che il vicino del piano di sotto installi una tenda a copertura del proprio balcone così impedendo, a noi che abitiamo di sopra e che ci affacciamo dalla nostra finestra, di vedere il cortile o la strada? Peggio vanno le cose quando il vicino realizza una veranda, struttura sicuramente più stabile e definitiva rispetto a una tenda. Si può impedire che una tenda o una veranda ci tolgano aria e luce e rispettino una distanza minima rispetto al piano di sopra? Cosa prevede la legge? Di tanto parleremo in questa breve guida.

Qual è la distanza minima tra costruzioni?

Spesso, quando si parla di distanze minime tra costruzioni, si pensa ai muri, alle tettoie, ai gazebi o ai pergolati posti su terreni prospicienti, ossia l’uno di fronte all’altro. In realtà, la norma del codice civile [1], che fissa in tre metri la distanza minima che deve necessariamente esserci tra costruzioni, si applica anche in senso verticale, quando cioè si tratta di due appartamenti all’interno dello stesso stabile che insistono sulla medesima linea in appiombo. Dunque, se il vicino del piano di sotto decide di realizzare una veranda, un pergolato, una tettoia o di installare una tenda sul proprio balcone, dovrà rispettare i diritti di chi vive di sopra e che da tale manufatto potrebbe essere pregiudicato. Il panorama, l’aria, la luce sono infatti utilità connesse alla proprietà, che vengono in un certo senso acquistate insieme all’appartamento e che nessuno può togliere.

Qual è la distanza minima per le tende?

Vi sono però delle opere che sfuggono, in considerazione della loro natura, al regime delle distanze legali: è il caso, ad esempio, di una tenda scorrevole di stoffa. Secondo la Cassazione [2], la tenda retraibile non può considerarsi una «costruzione» e, pertanto, può anche essere installata a una distanza inferiore ai tre metri previsti dalla legge. In ogni caso, la tenda non deve però comportare, in danno del condomino che vive al piano di sopra, una diminuzione del godimento dell’aria, della luce e della possibilità di esercitare la veduta in appiombo sullo spazio sottostante. In altri termini, la dimensione e la collocazione della tenda non deve impedire al vicino di potersi affacciare e guardare il giardino o la strada sottostante, valutazione quest’ultima che non può essere fatta a priori (con la definizione di una distanza minima, non essendo in presenza di una «costruzione»), ma dovrà avvenire caso per caso.

Qual è la distanza minima per la veranda?

Diverso invece il caso della veranda che, realizzata da un condomino sul proprio balcone, dovesse protendersi in altezza a distanza inferiore a quella legale rispetto alla finestra del sovrastante appartamento, di proprietà di un altro condominio. A riguardo, i giudici della Cassazione [3] hanno detto che se la veranda è più vicina di tre metri rispetto alla parte inferiore della finestra del condomino del piano di sopra, essa va abbassata in modo da rispettare la distanza minima fissata dal codice civile.

Non si è invece tenuti al rispetto dei tre metri di distanza se la veranda viene posta non già sotto una finestra, ma un balcone. Sempre secondo la Cassazione, quando nella verticale vi è un altro balcone, la veranda può essere realizzata anche a distanza più ravvicinata, purché però insista esattamente sulla medesima area del predetto balcone su cui viene costruita, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e in appiombo da parte del proprietario del balcone sovrastante [4].

Quali autorizzazioni ci vogliono per tende e verande?

Ricordiamo che per l’installazione di tende e verande non c’è bisogno dell’autorizzazione preventiva del condominio o dell’amministratore. Se però la costruzione lede il decoro architettonico dello stabile o ne mina la stabilità può essere contestata e fatta demolire con richiesta promossa, innanzi al giudice, dal condominio medesimo. L’autorizzazione preventiva data dall’assemblea però impedisce qualsiasi contestazione successiva.

Quanto invece al regime edilizio, la costruzione deve essere conforme alle norme urbanistiche. Il che significa che per le verande è necessario il permesso di costruire del Comune. Per le tende, invece, se si tratta di struttura leggera e mobile non c’è bisogno di alcuna concessione edilizia.

note

[1] Art. 907 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 2873/1991: «Le disposizioni sulle distanze delle costruzioni dalle vedute si osservano anche nei rapporti fra condomini di un edificio, non derogando l’art. 1102 c.c. al disposto dell’art. 907 dello stesso codice; tuttavia non può considerarsi “costruzione” vietata da quest’ultima disposizione una tenda di tela scorrevole con comando a manovella, pur se situata a distanza inferiore a tre metri dal balcone o dalla finestra del piano sovrastante, ancorché siano necessari per farla funzionare dei sostegni fissi, atteso che tale tenda non pregiudica permanentemente la “prospectio” nè diminuisce l’aria e la luce al condomino del piano sovrastante».

[3] Cass. sent. n. 682/1984: «Le norme sulle distanze in materia di vedute, in quanto compatibili con la disciplina della comunione, sono applicabili nei rapporti tra le singole proprietà di un edificio condominiale, quand’anche uno dei condomini utilizzi parti comuni dell’immobile nei limiti consentiti dall’art. 1102 c.c.. (Nella specie, il S.C., enunciando il surriportato principio, ha confermato la decisione di merito che aveva condannato un condomino ad abbassare la veranda realizzata sulla terrazza del suo appartamento, con appoggio della relativa tettoia ad un muro perimetrale dell’edificio, sino ad osservare la distanza ex art. 907 c.c. da una finestra del sovrastante appartamento)».

[4] Cass. sent. n. 3109/1993: «Il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all’osservanza delle distanze prescritte dall’art. 907 c.c. nel caso in cui la veranda insista esattamente nell’area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante, giacché l’art. 907 citato non attribuisce a quest’ultimo la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una inspectio o prospectio obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l’interno della sottostante proprietà».

Autore immagine: 123rf com

Cassazione civile, sez. II, 18/03/1991, n. 2873

Fatto

Svolgimento del processo

Con atto di citazione 26.3.1981 gli attuali ricorrenti, comproprietari di un appartamento sito al 2 piano di un condominio in Borgomanero, convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Novera la sig.ra Zonca Gabriella, proprietaria dell’appartamento sottostante dotato di ampia terrazza. Essi lamentavano che la Zonca aveva installato un tendone che, steso, copriva gran parte della terrazza e che, anche ripiegato, con gli elementi strutturali stabilmente fissati all’edificio, limitava l’esercizio della veduta esercitata dal parapetto del sovrastante balcone dei ricorrenti, risultando a distanza inferiore a quella prevista dall’art. 907 C.C.

Chiedevano in conclusione la condanna alla rimozione della tenda ed al risarcimento dei danni.

Zonca Gabriella si costituiva ed eccepiva che la installazione della tenda non presentava quei caratteri di stabilità richiesti per costituire un impedimento giuridicamente rilevante ex articolo 907 C.C. e che gli attori non potevano vantare alcun diritto di veduta sul suo terreno, trattandosi di rapporti fra appartamenti facenti parte dello stesso condominio. Respingeva infine la richiesta di danni.

Dopo l’espletamento di consulenza tecnica il Tribunale di Novara, con sentenza depositata il 22.11.1982, accoglieva la domanda attrice relativa alla rimozione della tenda e respingeva la domanda di danni.

Le spese, compensate per un terzo, venivano poste a carico della Zonca per gli altri due terzi.

Contro detta sentenza proponeva appello la Zonca e la Corte di Appello di Torino, in totale riforma dell’impugnata sentenza, respingeva le domande proposte dai ricorrenti, condannandoli alle spese del doppio grado di giudizio.

Ricorrono ora per cassazione Furia Silvestro e Rizzo Giuseppa.

Diritto

Motivi della decisione

1.- Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli art. 907, 1102 C.C. in relazione all’art. 360 n. 3 e 5 C.P.C. In sostanza i ricorrenti rimproverano alla Corte di Appello di non avere riconosciuto che, con l’acquisto di un appartamento in un condominio, dotato di venduta sulla proprietà di altro condominio, viene acquisita immediatamente, iure proprietatis, il conforme diritto di venduta che è tutelabile ex art. 907 C.C.

La disciplina delle distanze per le vedute, contenuta nell’art. 907 C.C., vale per tutte le vedute, indipendentemente dal fatto che esse siano aperte jure proprietatis o jure servitutis (Cass. 22.2.1980 n. 1291; 11.12.1975 n. 9368; 5.9.1969 n. 3065).

È pacifico che nel caso presente non si discute di una servitù; rimane quindi da esaminare la questione nel quadro del condominio e quindi dell’art. 1102 C.C. Questo articolo trova applicazione anche in materia di condominio, ove e ormai pacificamente ammesso il principio che consente al singolo condomino di usare della cosa comune, anche per un suo fine particolare, con il solo limite che non ne derivi una lesione del pari diritto spettante agli altri condomini (C. 82-2117).

2.- La risposta al problema sollevato con il ricorso si traduce nella definizione dei rapporti tra gli art. 907 e 1102 C.C.

L’uso da parte di ciascun condomino della cosa comune è sottoposto dall’art. 1102 C.C. a due limiti fondamentali: 1 ) divieto di alterare la destinazione della cosa comune; 2 ) divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Nei rapporti tra proprietà individuali l’art. 1102 C.C. non costituisce tuttavia una deroga all’art. 907 C.C. “L’apertura delle luce in u appartamento di proprietà esclusivo di un condominio edilizio, come l’esecuzione di manufatti (pensilina), rientra nel regime delle distanze legali (Cass. 7.1.1933 n. 129).

3.- Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione, i relazione all’art. 360 n. 3 e 5 C.P.C., degli articoli 907, 1102 C.C. e 116 C.P.C. per avere, la Corte di Appello, ritenuto che la tenda, con struttura metallica infissa alla parete del condominio e debordante, da chiusa, di circa 28 cm dal balcone dei ricorrenti, non costituisce una costruzione, vietata dall’art. 907 C.C. perché non a distanza di tre metri.

Con il terzo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione dell’art. 907 C.C. in relazione all’art. 360 n. 3 e 5 C.P.C. La Corte di Appello avrebbe in modo contraddittorio, da un lato, riconosciuto che la struttura della tenda era collegata alla parete esterna condominiale e, dall’altro, escluso l’applicabilità dell’articolo 907 3 co. C.C.

Con il quarto motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione dell’art. 907 C.C. in relazione all’art. 360 n. 3 e 5 C.P.C. La Corte di Appello avrebbe erroneamente escluso l’applicabilità dell’art. 907 C.C. per il fatto che i ricorrenti potevano continuare a godere della veduta del Corso Roma e del panorama circostante.

La conclusione sul motivo di ricorso precedente è stata che l’uso della cosa comune ex articolo 907 C.C. non deroga all’applicazione dell’art. 907 C.C. Rimane ora da vedere se costituisce una costruzione, ai sensi di quest’ultima deposizione, una tenda di telo con comando a manovella che, chiusa, oltrepassa la linea del muro di circa cm. 28.

Se è vero che il rispetto dell’art. 907 C.C. si impone per la costruzione di un loggiato, di una pensilina o di una veranda (si vedano: 9.5.1977 n. 1800; 21.10.1980 n. 5662; 23.1.1982 n. 448; 15.12.1982 n. 6229; 7.1.1983 n. 129; 5.8.1983 n. 5268 ma contra 15.12.1982 n. 6229), altrettanto non può dirsi per una tenda scorrevole di stoffa, che possa aprirsi e richiudersi, a seconda del riparo a cui essa debba servire; la tenda non può essere vietata, anche se situata a distanza inferiore a tre metri dal balcone o finestra sovrastante ed anche se sono necessari, per farla funzionare, dei sostegni fissi. Al condominio sovrastante la tenda non diminuisce il volume di aria e di luce, di cui dispone nè egli può pretendere di avere il diritto di vedere, senza alcuna interruzione di tempo, quanto avviene sulla terrazza sottostante. È interessante a questo proposito ricordare la sentenza di questa Corte n. 448 del 23.1.1982. Dopo avere affermato che i proprietari dei singoli piani di un edificio hanno il diritto di non subire, a causa della costruzione eseguita nella parte esterna dell’edificio da altro condomino, una diminuzione oltre che del godimento dell’aria e della luce, anche della possibilità di esercitare dalle proprie aperture le vedute in appiombo, la stessa precisa, per quanto riguarda la nozione di “costruzione”: “ai fini dell’applicazione dell’art. 907 C.C., in tema di distanze delle costruzioni dalle vedute, vanno comprese nel concetto di costruzione non solo le opere che abbiano le caratteristiche di un edificio o di altra fabbrica in muratura, ma anche ogni manufatto il quale possegga i caratteri della stabilità e della immobilità rispetto al suolo, ancorché lo stesso difetti di una propria individualità e rappresenti un semplice accessorio del fabbricato”.

Non riconoscendo alla tenda i caratteri di una costruzione, viene meno l’applicabilità dell’art. 907 C.C. In conseguenza il ricorso deve essere respinto. Ricorrono giustificati motivi per compensare integralmente tra le parti le spese di causa.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e dichiara le spese del presente giudizio interamente compensate tra le parti.

Roma 9 novembre 1989.

Cassazione civile, sez. II, 16/03/1993, n. 3109

Fatto

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 14 aprile 1982, Antonio Frisotti citò il condominio Gerardo Liscio davanti al Tribunale di Foggia, chiedendo che fosse condannato a demolire una veranda che aveva costruito nel balcone del proprio appartamento e che, a suo dire, distava meno di tre metri dalla soletta del soprastante balcone del suo appartamento, pregiudicando, inoltre, il decoro architettonico dell’edificio.= Il convenuto resistette alla domanda, opponendo che era suo diritto elevare la veranda fino alla soletta del balcone superiore.

Il Tribunale, espletata consulenza tecnica, in parziale accoglimento della domanda, condannò il convenuto demolire la veranda fino alla distanza di metri tre dalla soglia della veduta esercitata dal balcone dello attore escludendo che vi fosse stato pregiudizio del decoro architettonico.= La sentenza fu impugnata da Antonio Frisotti e, in via incidentale, anche da Gerardo Liscio.= La Corte d’appello di Bari, con sentenza del 1 =22 febbraio 1991, rigettato l’appello principale, in accoglimento di quello incidentale, respinse la domanda dell’attore, condannandolo al pagamento delle spese dei due gradi del processo.= Ritenne, in particolare, che la soletta del balcone, quale proiezione all’esterno del solaio che divideva l’appartamento da quello sottostante, con cui formava un tutt’uno, era assoggettato al regime giuridico di quest’ultimo.

La comunione di esso ex art. 1125 cod. civ., perciò, si estendeva fino alla soletta del balcone, rispetto alla quale il proprietario dell’appartamento sottostante nessuna distanza era tenuto ad osservare nell’utilizzazione dello spazio sottostante.- La veranda, siccome contenuta nell’ambito della sagoma del bal soprastante non limitava, inoltre, la veduta in appiombo del Frisotti ed era, pertanto, legittima anche sotto questo profilo.= Contro tale decisione Antonio Frisotti ha proposto ricorso per cassazione, fondato su un unico complesso motivo ed a cui l’intimato Gerardo Liscio resiste con controricorso.=

Diritto

Motivi della decisione

Il ricorrente, denunciando la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto in relazione all’art. 360 primo comma n. 3 cod. proc. civ., sostiene che l’impugnata sentenza, nell’escludere l’applicabilità alla specie della norma dell’art. 907 terzo comma cod. civ. in tema di distanze legali, ha erroneamente fatto discendere dalla diversa norma dell’art. 1125 cod. civ. il diritto del resistente Liscio di innalzare la propria veranda fino all’altezza della faccia inferiore del soprastante balcone, mentre, a suo dire, lo stesso art. 907 regola anche la distanza in senso verticale tra le vedute e le sottostanti costruzioni, soglia di veduta essendo non soltanto la finestra ma anche il balcone, ovvero il suo piano di calpestio.

Nè il regime condominiale esclude, secondo il ricorrente, l’applicabilità al caso del citato art. 907 terzo comma cod. civ., essendo principio generale che le norme sulle distanze dalle vedute, in quanto compatibili con la disciplina della comunione, si applicano pure nei rapporti fra le singole proprietà di un edificio condominiale, anche quando uno dei condomini utilizzi parti comuni dell’immobile nei limiti consentiti dall’art. 1102 cod. civ.= Mentre, infatti, le funzioni primarie delle parti comuni prevalgono sull’osservanza delle distanze legali, queste restano pur sempre applicabili nei casi di utilizzazione secondaria delle stesse parti comuni, come, ad esempio, la costruzione eseguita da un condominio sul muro comune per scopi estranei alla sua funzione tipica.= La violazione delle norme sulle distanze legali doveva, inoltre, essere rapportata, oltreché alla veduta costituita dal balcone, anche a quella vicina finestra del ricorrente, rispetto alla quale veduta il riferimento all’art. 1125 cod. civ. risultava erroneo, a fronte del rilievo che il davanzale della finestra, posto alla stessa distanza del parapetto del balcone, distava, in obbliquo, dalla veranda del Liscio meno della metà dei prescritti tre metri.= Il ricorso, osserva la Corte, deve essere rigettato, poiché l’impugnata sentenza risultava conforme a legge, richiedendo essa soltanto una parziale correzione delle motivazione in diritto, a sostegno della statuizione secondo cui il proprietario dell’appartamento sottostante, nel costruire una veranda sul proprio balcone non è soggetto all’osservanza delle distanze prescritte dall’art. 907 cod. civ., rispetto alla soglia o soletta del balcone soprastante.

La costruzione di una veranda nell’area di un balcone, pur comportando, un parziale uso del muro perimetrale comune, se, come nella specie, utilizzato, come sembra, in appoggio, costituisce, fondamentalmente, una utilizzazione della proprietà esclusiva, rientrante nella sfera dei poteri attribuiti al condominio dall’art. 1122 cod. civ..= Al di là di tale esatta affermazione di principio, presente nella impugnata sentenza, ciò che, peraltro, assume rilevanza nel caso di specie è il solo fatto, incontroverso, che la veranda insista esattamente nell’area del balcone, senza debordare, cioè, dal suo perimetro.

Come ha rilevato la stessa Corte d’appello, al proprietario dell’appartamento soprastante il regime giuridico del condominio non attribuisce infatti un diritto, ex art. 907 citato, di veduta o prospetto, dalla soletta o dal parapetto del suo balcone, che non si eserciti semplicemente in avanti ed in appiombo, essendogli negata tutela nella eventuale possibilità di inspectio e prospectio obliqua verso il basso e, contemporaneamente, verso l’interno della sottostante proprietà.= Il principio ha d’altra parte portata generale, poiché, in assenza di una specifica disciplina negoziale, deve negarsi una funzione socialmente utile alla pretesa del proprietario soprastante di esercitare la veduta ed il prospetto con quelle modalità abnormi e puramente intrusive che il ricorrente sostiene comprese nel suo diritto ex art. 907 cod. civ.= Non è pertanto configurabile nella specie un diritto di veduta e prospetto che il Frisotti possa esercitare dal parapetto o dalla soletta del proprio balcone anche oltre il limite dell’appiombo, a sua volta, non oltrepassato dal proprietario sottostante, nella costruzione della veranda de qua, mentre sul diverso problema se l’esercizio del diritto di elevare una veranda in un balcone entro i limiti di questo e fino alla soletta del balcone soprastante, quale è stato correttamente riconosciuto al Liscio dal giudice d’appello, sia compatibile con il diritto di veduta che il ricorrente rivendica a norma del citato art. 907 cod. civ. anche con riguardo ad una finestra attigua al suo balcone, questa S.C. non può pronunciarsi mancando nel ricorso uno specifico motivo d’impugnazione con cui si denunci l’omessa pronuncia del giudice d’appello sulla questione, benché ritualmente ripropostagli con l’atto di gravame.

Al riguardo, è da rilevarsi come con l’appello incidentale fosse stato impugnato dal Frisotti soltanto il capo di sentenza relativo al regolamento delle spese, ragion per cui correttamente la Corte del merito si è astenuta dal riesaminare una questione che, essendo stata risolta dal primo giudice sfavorevolmente allo stesso Frisotti, questi avrebbe dovuto riproporre al giudice di secondo grado mediante specifico motivo d’appello.= Il ricorso deve pertanto essere rigettato, con conseguente condanna del proponente, il quale versa in stato di soccombenza (artt. 91 e 385 cod. proc. civ.) a rifondere al resistente le spese del presente procedimento, liquidate, secondo legge e tariffa, nella misura che segue.=

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente Antonio Frisotti a rifondere al resistente Gerardo Liscio le spese del procedimento liquidate in L. 75.500 oltre a Lire unmilione e trecentomila per onorari.= Così deciso il 27 maggio 1992.=


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