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Lo sai che? Quali autorizzazioni per costruire sul tetto?

Lo sai che? Pubblicato il 7 giugno 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 7 giugno 2017

Se non si mette in pericolo la statica del fabbricato, il Comune può autorizzare la sopraelevazione sulla terrazza dell’edificio a prescindere dal consenso degli altri condòmini.

Si può costruire sull’ultimo piano di un edificio in condominio, utilizzando il cosiddetto «lastrico solare», ossia la copertura dello stabile, anche senza chiedere il permesso agli altri condomini. È necessario comunque ottenere il permesso di costruire dal Comune, il quale però non può subordinare tale licenza al nulla osta dell’assemblea di condominio. Allo stesso modo, in un condominio dotato di tetto a falde, il proprietario dell’ultimo piano ha il diritto di sopraelevare la copertura e di realizzare un sottotetto agibile o un abbaino senza il consenso degli altri condòmini. È quanto chiarito dal Consiglio di Stato in una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo quali autorizzazioni ci vogliono per costruire sul tetto di un edificio.

Quali autorizzazioni per costruire sulla terrazza?

Come abbiamo già spiegato nell’articolo Si può costruire sull’ultimo piano di un edificio? il proprietario dell’ultimo piano dello stabile, che ha quindi la titolarità esclusiva della terrazza di copertura, può edificare su di essa un’altra costruzione come, ad esempio, una veranda, un ripostiglio, un solarium o un salottino dove organizzare le feste. Lo può fare in assoluta libertà, senza dover chiedere il consenso agli altri proprietari di appartamento. L’unico obbligo verso il condominio è informare dei lavori l’amministratore, il quale sarà tenuto poi a darne comunicazione all’assemblea alla prima riunione utile.

Si chiama «sopraelevazione» ed è un diritto che spetta al proprietario dell’ultimo piano e che gli consente di realizzare, sulla terrazza dell’edificio che funge anche da copertura allo stesso, qualsiasi costruzione egli voglia, purché nel rispetto di alcune condizioni:

  • l’opera non deve arrecare pregiudizio alla stabilità del palazzo: questo significa che, se la costruzione dovesse compromettere la sicurezza degli altri appartamenti, il condominio potrebbe agire contro il proprietario per chiederne la demolizione. Si tratta di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso di tutti i condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione;
  • l’opera non deve ledere il decoro architettonico dell’edificio e non deve privare di aria e di luce le altre abitazioni; a differenza della precedente condizione questa può essere superata se c’è il consenso degli altri condomini;
  • l’opera deve essere in regola con le autorizzazioni amministrative, in particolare con la concessione edilizia del Comune (oggi si chiama «permesso di costruire»). Leggi Sulla terrazza del palazzo si può costruire?

È su quest’ultimo aspetto che arriva la precisazione della sentenza in commento: il Comune non può subordinare il rilascio dell’autorizzazione a una delibera dell’assemblea che autorizzi l’intervento (sia esso eseguito da parte del condominio, sia esso di un condomino), o addirittura ad una convenzione (cioè da una scrittura privata) sottoscritta da tutti i condòmini. E questo perché una cosa è il rispetto della normativa urbanistica e un’altra quella civile-condominiale (che, peraltro, come detto, non esige alcun nulla osta assembleare).

Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio

Il codice civile [2] attribuisce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio il diritto di elevare nuovi piani (salvo che il regolamento di condominio, approvato all’unanimità, glielo vieti). La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono, ossia se la costruzione può compromettere la stabilità del palazzo.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio oppure diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Sottotetto: quali autorizzazioni

Secondo il Tar Liguria [3] la demolizione e ricostruzione a quota più elevata del tetto di un immobile non ne altera l’entità sostanziale, né modifica l’originaria funzione di copertura, con la conseguenza che per l’opera non è necessario il consenso dei condòmini. Questo perché il proprietario del lastrico solare è anche titolare del diritto di sopraelevazione.

La questione si pone negli stessi termini nel caso di edificio con tetto spiovente, qualora il proprietario dell’ultimo piano intenda costruire un sottotetto. Anche in questo caso – a condizione sempre che non si pregiudichi il decoro architettonico e la stabilità dell’edificio, e previa sempre permesso di costruire del Comune – si può realizzare un abbaino o altra struttura coperta senza bisogno di chiedere il consenso agli altri condomini.

note

[1] Cons. St. sent. n. 2118/2017 del 9.05.2017.

[2] Art. 1127 cod. civ.

[3] Tar Liguria, sent. n. 651/2015.

Autore immagine: 123rf com

Autorità: Consiglio di Stato sez. IV Data: 09/05/2017 n. 2118

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta) ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso in appello numero di registro generale 6052 del 2006,proposto da:

Di Do. Ma. e Di Do. An., rappresentati e difesi dagli avvocati Vincenzo Camerini, Adriano Rossi e Francesco Camerini, con domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Adriano Rossi in Roma, viale delle Milizie, 1;

contro
Comune di Giulianova, non costituito in giudizio;

Re. An. Ma., Pe. Ra., Di Gr. Si., Di Gr. Al., rappresentati e difesi dall’avvocato Carlo Scarpantoni, con domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Mario Monzini in Roma, viale delle Milizie, 38;

per la riforma
della sentenza del Tar per l’Abruzzo, sede dell’Aquila, n. 321/2005,

resa tra le parti, concernente il rilascio di una concessione edilizia per un sottotetto.
Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 12 gennaio 2017 il consigliere Nicola D’Angelo e uditi per le parti gli avvocati Rossi e Scarpantoni;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

Fatto

FATTO e DIRITTO

1. I signori Ma. e An. Di Do., proprietari nel Comune di Giulianova di un appartamento al primo ed ultimo piano di un fabbricato in precedenza coperto con un tetto a falde, hanno impugnato dinanzi al Tar dell’Aquila la concessione edilizia (n. 34394/2000) con la quale i signori Re., Pe., Si. e Al. Di Gr., hanno ottenuto il permesso di soprelevare la stessa copertura e di realizzare un sottotetto agibile.

2. Il Comune di Giulianova provvedeva, peraltro, dopo la proposizione del ricorso, con ordinanza n. 108/04 del 22 ottobre 2004, ad intimare la demolizione di talune opere realizzate dai contro interessati in difformità dalla concessione rilasciata.

3. Il Tar dell’Aquila con la sentenza indicata in epigrafe ha poi respinto il ricorso.

4. Contro la stessa sentenza i signori Di Do. hanno quindi proposto appello, prospettando i seguenti motivi.

4.1. Secondo gli appellanti, il Tar avrebbe erroneamente respinto il primo motivo di censura proposto nel ricorso di primo grado.

4.1.1. Il Comune di Giulianova avrebbe rilasciato la concessione impugnata omettendo di valutare che i contro interessati non erano i soli proprietari del fabbricato e quindi violando le disposizioni del codice civile con pregiudizio del loro diritto di proprietà.

4.1.2. Gli appellanti, infatti, non hanno prestato il consenso all’intervento, comunicando, con raccomandata inviata il 20 luglio 2001 al Comune, di essere disponibili a concorrere al ripristino del tetto nel suo stato originario, ma non alla sua sopraelevazione.

4.1.3. In sostanza, l’intervento di ristrutturazione del tetto del fabbricato condominiale, essendo relativo a parte comune del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117 C.C., necessitava del preventivo consenso di tutti i partecipanti al condominio.

4.1.4. Lo stesso intervento, inoltre, avrebbe alterato il prospetto del fabbricato, soprattutto per la realizzazione di una scala esterna per l’accesso ai locali del sottotetto.

4.2. La sentenza appellata sarebbe errata anche con riferimento al mancato accoglimento del secondo motivo di ricorso, laddove è stata prospettata la violazione dell’art. 2.6.2 delle NTA del PRG di Giulianova.

4.2.1. La superficie edificabile del fabbricato avrebbe avuto un valore superiore all’indice di utilizzazione fondiaria previsto dalla richiamata norma tecnica.

4.2.2. Nel caso di specie, non si poteva ampliare il fabbricato mediante una sopraelevazione e una modifica della sagoma.

5. Il Comune di Giulianova non si è costituito.

6. I signori Re. An. Ma., Pe. Ra., Di Gr. Si., Di Gr. Al. si sono costituiti in giudizio il 3 ottobre 2006, chiedendo il rigetto dell’appello. Hanno poi depositato una memoria di replica il 22 dicembre 2016.

7. Gli appellanti hanno depositato ulteriori memorie, per ultimo il 20 dicembre 2016. 8. La causa è stata trattenuta in decisione all’udienza pubblica del 12 gennaio 2017. 9. L’appello non è fondato.

10. I signori Al. Di Gr., An. Ma. Re., Ra. Pe. e Si. Di Gr., destinatari della concessione edilizia impugnata, come risulta in atti, sono proprietari esclusivi del lastrico solare del fabbricato di cui è causa e dunque, sia in forza delle disposizioni contrattuali (cfr. atto di acquisto del 3 luglio 1971), sia alla luce delle disposizioni di cui all’articolo 1127, comma 1, del c.c., sono titolari del diritto di sopraelevazione.

10.1. Per l’esercizio di tale diritto non avevano la necessità del consenso da parte degli altri condomini giacché, come rilevato dal Tar nella sentenza impugnata, non appare compromessa la statica e l’architettura dello stabile e non sono presenti limitazioni alla luce o all’aria del sottostante appartamento (il Comune, in sostanza, poteva rilasciare la concessione essendo l’opposizione dei singoli condomini di carattere facoltativo in ragione dell’assenza di problemi statici – cfr. art. 1127, comma 3, c.c. e Cassazione civile, sez. II, 27 marzo 1996, n. 2708).

11. Inoltre, la realizzazione di un sottotetto agibile non può costituire, come prospettato dagli appellanti, un incremento alla superficie edificabile.

11.1. L’articolo 1.3.3. delle norme tecniche di attuazione del PRG di Giulianova, norma richiamata correttamente dal Tar per la disciplina del caso di specie, esclude che il sottotetto, avente i requisiti di cui alla stessa disposizione, possa produrre un cumulo della superficie edificabile.

11.2. In ogni caso, come evidenziato dagli appellati, il Comune di Giulianova, a seguito della legge regionale dell’Abruzzo n. 15/2004, ha rilasciato il permesso di costruire per il recupero abitativo del sottotetto di cui è causa, cosicché la concessione impugnata è stata comunque integrata dalla normativa regionale in materia.

12. Per le ragioni sopra esposte, l’appello va respinto e per l’effetto va confermata la sentenza impugnata.

13. Sussistono tuttavia giuste ragioni per compensare tra le parti costituite le spese di giudizio.

Diritto PQM

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 12 gennaio 2017 con l’intervento dei magistrati:

Antonino Anastasi, Presidente
Luigi Massimiliano Tarantino, Consigliere
Leonardo Spagnoletti, Consigliere
Luca Lamberti, Consigliere
Nicola D’Angelo, Consigliere, Estensore DEPOSITATA IN SEGRETERIA IL 09 MAG. 2017.


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