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Assemblea di condominio: da chi e quando deve essere convocata?

7 giugno 2017


Assemblea di condominio: da chi e quando deve essere convocata?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 giugno 2017



L’assemblea ordinaria dev’essere convocata, una volta all’anno, per deliberare in merito alle questioni più importanti dell’amministrazione del condominio.

L’inerzia e l’incompetenza dei condomini spesso li porta a fidarsi troppo dell’amministratore e a riporre in questi totale fiducia. Cosa che però non tutte le volte ha ragione di essere e, spesso, ci si accorge troppo tardi di situazioni ormai incancrenite (una richiesta di pagamento da parte di un fornitore sfociata in un decreto ingiuntivo, una causa avviata da un condomino, la terrazza che necessita di manutenzione, ecc.): situazioni queste che ben potevano invece essere affrontate, per tempo, in assemblea. È bene allora chiedersi quando deve essere convocata l’assemblea di condominio? In quali occasioni e da chi? Cerchiamo di comprendere cosa stabilisce la legge partendo dal dettato del codice civile.

Le disposizioni di attuazione al codice [1] stabiliscono che l’assemblea di condominio deve essere convocata almeno una volta all’anno, in via ordinaria, per la conferma dell’amministratore e per l’eventuale suo compenso, per approvare il bilancio preventivo e la ripartizione delle spese fra i condomini, per approvare il rendiconto dell’amministratore, deliberare sull’impiego del residuo attivo della gestione, nonché sulle eventuali innovazioni e opere di manutenzione straordinaria.

Oltre a questa ipotesi, obbligatoria e periodica, cui l’amministratore non può sottrarsi, l’assemblea di condominio può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (166,67/1.000). Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

Il singolo condomino può convocare l’assemblea straordinaria?

Non è potere dei condomini convocare l’assemblea. Eccezionalmente, però, se l’amministratore non provvede alla convocazione dell’assemblea e non vi sono almeno due condomini in rappresentanza di un sesto del valore dell’edificio intenzionati a chiederla (come detto sopra), il singolo condomino può presentare un ricorso al giudice affinché adotti gli opportuni provvedimenti, se del caso nominando un amministratore o imponendo la convocazione dell’assemblea, fissandone l’ordine del giorno [2].

Chi convoca l’assemblea se il condominio non ha un amministratore?

In mancanza di amministratore l’assemblea, tanto ordinaria quanto straordinaria, può essere convocata su iniziativa di ciascun condomino.

Come si convoca l’assemblea di condominio?

Per convocare l’assemblea è necessario rispettare i seguenti passaggi:

  1. L’amministratore deve inviare a tutti i condomini l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione. Il termine di 5 giorni deve intercorrere fra il giorno in cui il destinatario riceve l’avviso e quello previsto per la seduta. Per esempio: se l’assemblea si terrà il 30, l’avviso potrà essere ricevuto entro il 25 e non entro il 24.
  2. La comunicazione va fatta con raccomandata, posta elettronica certificata (Pec), fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
  3. L’assemblea in seconda convocazione non deve tenersi nello stesso giorno fissato per la prima convocazione.
  4. Bisogna scegliere un giorno non festivo, tenendo conto del calendario civile. Non si è tenuti a prendere in considerazione altre festività legate ai diversi credi religiosi, qual è per esempio la Pasqua ebraica anche se sarebbe opportuno tenerne conto qualora vi siano condomini di altra religione.
  5. L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

L’assemblea è valida senza convocazione?

Sì, se sono presenti all’assemblea tutti gli aventi diritto, o se si prova altrimenti che tutti hanno avuto notizia della convocazione in tempo utile per partecipare alla riunione.

Si possono invitare i condomini direttamente alla seconda convocazione?

No; secondo gli ultimi orientamenti giurisprudenziali, l’amministratore non può evitare di disporre la prima convocazione né può fissare la stessa in ore o giorni impossibili (ad esempio il sabato notte alle 2.00).

note

[1] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[2] Art. 1105, co 4, e Art. 1139 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com

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1 Commento

  1. NON SONO D’ACCORDO DELLA SCELTA DELL’AMMINISTRATORE DI CONVOCARE LE ASSEMBLEE CONDOMINIALI DI GIORNO FERIALE . PRIMA DELLO ATTUALE AMMINISTRATORE LE ASSEMBLEE SI TENEVANO SEMPRE DI SABATO CON L’ATTUALE LA SCELTA VIENE FATTA SU UN QUALSIASI GIORNO FERIALE . NON CAPISCO COME E’ PARTITA QUESTA SCELTA . NON E’ COMODO IL GIORNO LAVORATIVO , DOPOTUTTO TUTTI I CONDOMINI IN UNA DELLE PRECEDENTI ASSEMBLEE TRAMITE VOTO AVREMMO DOVUTO DECIDERE IL GIORNO . SONO STATO SEMPRE PRESENTE E A ME NON RISULTA QUESTA VOTAZIONE. DESIDEREREI SAPERE CHI DECIDE IN MERITO . LA RINGRAZIO PER LA RISPOSTA .

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