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Lo sai che? Condominio: come stabilire quali sono le parti comuni?

Lo sai che? Pubblicato il 17 giugno 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 17 giugno 2017

La società costruttrice del condominio che amministro si è riservata la proprietà di alcuni cespiti. Poi ha deciso di venderli separatamente. Devono essere considerati parti comuni?

Con riferimento al locale bar, al locale spaccio e all’ufficio, si può dire che ai sensi del regolamento condominiale inviatoci dal lettore e in base alla tabella millesimale allegata, essi sono da considerarsi non parti comuni, ma beni di proprietà esclusiva dei rispettivi proprietari. Infatti:

  1. è stabilito che anche il manufatto ad uso commerciale, il bar e l’edificio autonomo partecipano alle spese, in ragione della tabella millesimale, come ogni altra unità facente parte del complesso immobiliare (se ne deduce che manufatto ad uso commerciale, bar ed edificio autonomo non sono beni di proprietà condominiale, cioè non costituiscono parti comuni);
  2. il regolamento non include bar, manufatto ad uso commerciale ed edificio autonomo tra i beni di proprietà comune;
  3. bar, locale ad uso commerciale ed edificio autonomo partecipano alla ripartizione di tutte le spese condominiali sulla base della tabella millesimale (ed anche da questo si deduce che essi non sono beni di proprietà comune, cioè non sono parti comuni);
  4. infine, la tabella millesimale allegata al regolamento sancisce la aliquota millesimale in base alla quale i locali ad uso commerciale e l’edificio autonomo partecipano alla ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni e, quindi, chiaramente la tabella stessa esclude che bar, locale commerciale e edificio autonomo siano essi stessi parti comuni.

Risulta, perciò, di tutta evidenza che i tre locali di cui trattasi non possono essere inclusi tra i beni comuni (o parti comuni che dir si voglia): essi, cioè, sono beni di proprietà esclusiva dei rispettivi proprietari (salvo che il contrario non risulti dai rispettivi titoli di acquisto) e, come ogni altro bene di proprietà esclusiva esistente in un complesso condominiale, devono comunque partecipare alla ripartizione delle spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni (in ragione dei millesimi indicati nella apposita tabella). Il condominio, infatti, non è altro che quella situazione giuridica in cui coesistono distinte proprietà esclusive accanto a beni che per ubicazione e struttura funzionale sono destinati a soddisfare i bisogni di tutti coloro che abitano nell’edifico (o nel complesso immobiliare) e che, perciò, sono di proprietà di tutti i condomini (le cosiddette parti comuni o beni comuni o proprietà condominiali).

Nel caso in oggetto (come in ogni altro caso in cui si discuta di condominio) esistono, accanto ai beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini (essi sono generalmente gli appartamenti o altri locali in proprietà esclusiva dei condomini e che non costituiscono parti comuni), altri beni (come ad esempio i muri maestri, i locali di portineria, le scale, i tetti, i lastrici solari, ecc…) che sono oggetto di proprietà condominiale, sono cioè beni di proprietà comune a tutti i condomini in base alle quote corrispondenti ai millesimi indicati in apposita tabella (a meno che per questi beni comuni [1] i titoli di acquisto non stabiliscano che non siano di proprietà comune, ma appartengano in via esclusiva a singoli condomini).

Nel caso che stiamo esaminando, sulla base del regolamento condominiale si può affermare che bar, locale commerciale e l’altro edificio autonomo non sono parti comuni, ma sono beni in proprietà esclusiva ai rispettivi proprietari (il discorso non cambia se il bar e gli altri due manufatti fossero stati venduti, anche soltanto per quote, ad altri proprietari: anche in questo caso essi restano beni non comuni, ma beni in proprietà esclusiva, frazionata per quote, dei rispettivi comproprietari).

Il consiglio è comunque quello di verificare, per scrupolo, gli atti di acquisto delle proprietà in questione e ciò allo scopo di verificare se negli atti di acquisto si indichino come parti comuni anche il bar e gli altri due manufatti (ipotesi, comunque, piuttosto remota).

Si deve tener conto poi del fatto che comunque l’amministratore condominiale è obbligato  alla tenuta dell’anagrafe condominiale in cui devono essere indicate le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento delle singole unità immobiliari (appartamenti e locali) e i relativi dati catastali [2]. A quello che si è appena detto occorre aggiungere che, essendo il bar e gli altri due manufatti beni in proprietà esclusiva che fanno parte del complesso condominiale (come i 149 villini), i rispettivi proprietari (o comproprietari) sono obbligati a sostenere le spese necessarie per il godimento e la conservazione delle parti comuni in proporzione a ciò che stabilisce la tabella millesimale anch’essa allegata al regolamento condominiale. Il fatto che nel tempo l’intero bar o gli interi due manufatti (o anche loro quote di proprietà) siano vendute a soggetti precedentemente estranei al condominio non produce nessun effetto: né sulla natura di tali proprietà (restano cioè beni di proprietà esclusiva dei rispettivi proprietari o comproprietari che li abbiano via via acquistati per intero o per quote), né sul fatto che tali beni debbano comunque e sempre partecipare alla ripartizione delle spese condominiali secondo le proporzioni indicate nella tabella millesimale (e, quindi, anche se nel tempo i proprietari del bar e degli altri due manufatti cambiano e questi manufatti sono acquistati da persone fisiche o giuridiche originariamente estranee alla compagine dei condomini, i nuovi proprietari del bar e degli altri due manufatti restano sempre e comunque gravati dell’obbligo di partecipare alle spese condominiali secondo la proporzione indicata nella tabella millesimale allegata al regolamento). È, poi, ovvio che chi acquista un immobile ubicato in un condominio diventa condomino dal momento dell’acquisto (e la variazione della proprietà, anche per quote, deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni dal suo verificarsi).

Infine, si evidenzia che solamente se vi fosse un accordo tra tutti i condomini (nessuno escluso) sarebbe possibile esonerare, in parte o in tutto, una o più proprietà esclusive dal pagamento delle spese condominiali [3]. Ma in assenza di un accordo del genere, il bar, il locale commerciale e l’edificio autonomo, chiunque ne sia il proprietario esclusivo (al 100% o per quote), deve partecipare alle spese condominiali in ragione dei millesimi indicati nella tabella annessa al regolamento condominiale vigente.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte

note

[1] Che sono poi quelli indicati nell’art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1130, co. 1, n. 6, cod. civ.

[3] Art.1123 cod. civ.


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