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Quando è obbligatorio l’amministratore di condominio?

7 giugno 2017


Quando è obbligatorio l’amministratore di condominio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 giugno 2017



L’assemblea di condominio ha l’obbligo di nominare un amministratore se i condomini sono più di otto a prescindere dalle quote millesimali di ciascuno di questi.

 

Non sempre l’amministratore di condominio è obbligatorio; per quanto le sue funzioni siano particolarmente importanti per via degli impegni e oneri che un condomìnio comporta, è possibile evitare la spesa se i condomini, proprietari di appartamenti, sono fino a otto. Peraltro la carica di amministratore di condominio può essere esercitata anche dagli stessi condomini, a turno, la cui nomina segue le stesse maggioranze di quello esterno. Ma procediamo con ordine e vediamo quando è obbligatorio l’amministratore di condomino.

Quando è obbligatorio nominare l’amministratore di condominio?

La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Pertanto, se nel palazzo ci sono fino a otto proprietari di appartamenti questi potranno fare a meno di nominare un amministratore. Tuttavia, non per questo si può dire che non esiste un condominio: difatti il condominio si forma non appena la proprietà dell’edificio è divisa almeno tra due persone. Quindi già con due condòmini si forma in automatico un condomìnio, senza bisogno di votazioni o altri adempimenti.

Il fatto che la nomina dell’amministratore è obbligatoria se i condomini sono più di otto non toglie che questi possa essere comunque nominato anche se i condomini sono in numero inferiore; c’è comunque bisogno della medesima maggioranza assembleare prevista per la nomina “obbligatoria”. È nullo il regolamento di condominio che riserva la funzione di amministratore a una determinata persona o all’appartenente a una determinata categoria, scavalcando di fatto l’assemblea. Per la stessa ragione l’amministratore nominato dal costruttore può essere sostituito da quello nominato dall’assemblea; del resto una nomina di tal tipo sarebbe in conflitto d’interessi visto che l’amministratore sarebbe tenuto ad agire contro la società costruttrice in caso di contestazione sulla cattiva esecuzione dei lavori.

Come si nomina l’amministratore di condominio?

La maggioranza necessaria per nominare l’amministratore richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, anche in seconda convocazione. Se l’assemblea non decide, l’amministratore viene nominato dal Tribunale su ricorso anche di un solo condomino.

L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile professionale.

Quanto dura in carica l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio dura in carica un anno, con rinnovo automatico alla prima scadenza. Secondo l’orientamento dominante, dopo la seconda scadenza è necessario che l’assemblea sia convocata per la riconferma o la nomina di un nuovo amministratore; in entrambi i casi è sempre prescritta la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, anche in seconda convocazione.

Come si revoca l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio può essere revocato in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza prevista per la nomina. La revoca può avvenire per giusta causa, ossia per mancato adempimento ai propri doveri; in tal caso, il recesso dall’incarico è immediato e nulla è dovuto all’amministratore. Viceversa, se la revoca avviene senza motivazioni addebitabili alla colpa del professionista, quest’ultimo può rivendicare il risarcimento del danno per la perdita del guadagno.

In alcuni casi l’amministratore può essere revocato dal Tribunale su ricorso di ciascun condomino: per es. se non presenta il rendiconto della gestione, se non apre il conto corrente o per gravi irregolarità.

Chi può fare l’amministratore di condominio?

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio [1] coloro:

  1. che hanno il godimento dei diritti civili;
  2. che non sono stati condannati per delitti contro la Pubblica Amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  3. che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  4. che non sono interdetti o inabilitati;
  5. il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  6. che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  7. che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.”

I requisiti di cui ai numeri 6 e 7 non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dell’edificio.

L’incarico di amministratore può essere espletato anche da una società. Nel qual caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomìni a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui ai numeri da 1 a 5 comporta la cessazione dell’incarico. Nel qual caso ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

note

[1] Art. 71-bis cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

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4 Commenti

  1. A SPARONE (TO) .Non abbiamo amnistratore, gli alloggi sono 10, i proprietari 10 solo che; 1 è sempre ubriaco e non paga, 1 è in carcere e non paga, 1 è in un pensionato e non paga, il sottotetto è di proprietà dell’x proprietario di tutto l’immobile con 1 unita ancora in possesso ma questo paga regolarmente (escluso il sottotetto).Non ce’ il contatore dei servizi e sono allacciati al mio, penso abusivamente.Posso nominare un conduttore e commissariare l’immobile?. Ho cercato di essere chiaro, senza impegno mi date consiglio? Grazie Flavio Zangirolami

  2. Buongiorno , grazie per il vostro articolo molto esauriente .
    Volevo porre un problema in quanto abito in un condominio di 21 alloggi di proprietà iacp dove vi è un ammnistratore che è stato eletto da 20 condomini – I proprietari sono solo due mentre gli altri sono solo in affitto e di conseguenza il proprietario è l’IACP , questo vuole dire , da come ho interpretato la legge condominiale che potrebbero votare solo i 3 proprietari ,oppure mi sbaglio. Come succede nelle migliori famiglie vi sono eterni contrasti ma in questo caso è possibile annullare la elezione dellì’amministratore visto che il proprietario dell’iimmobile non ha partecipato ? inoltre nello stesso fabbricato si potrebbero costituire piu amministratori , pagando solo le parti comuni ( supponiamo ala sud e ala nord del fabbricato ), lo so che può sembrare un richiesta assurda ma visto che vi sono divergenze insanabili volevo sapere cosa prevede la legge in questi casi, inoltre in questi casi potrebbe essere eletto come amministratore un condomino (mi sembra che la legge lo preveda) . grazie cordiali saluti – ds

  3. Buongiorno, mia mamma è proprietaria di un appartamento in un condominio di 6 unita abitative, senza avviso alcuno ci siamo ritrovati un amministratore di condominio e dalle 20 euro di spesa mensili e tanta serenità, siamo arrivati a pagarne 50 e ad essere ammorbati da email, comunicazioni, avvisi di necessità di interventi di vario genere, riunioni di condominio infinite e stressanti con quattro persone pensionate che non hanno altro da fare.
    Tra le tante iniziative è stata stipulata un’assicurazione proposta dal nuovo amministratore, eseguiti lavori al terrazzo dal quale penetrava acqua da una ditta sempre proposta dal succitato amministratore ma da notare che la perdita è restata.
    Dopo un brevissimo periodo di calma, il giorno 29 gennaio 2018 mi perviene un’email che mi avvisa di una scadenza di oltre 500 euro il giorno 1/02/2018 per il rifacimento della fognatura all’esterno dell’androne del condominio riguardante lo smaltimento delle acque chiare e reflue del condominio. Tali lavori avrebbero rivestito carattere di urgenza (dice lui).
    La gravità è che noi non abbiamo saputo assolutamente nulla se non al momento della scadenza della fattura.
    Aggiungo che mia madre ha affittato questo appartamento per prenderne un altro sempre in affitto in un posto più agevole, con meno scale ecc. data l’età. Pertanto da pensionata non può affrontare spese del genere senza pianificarle prima. Mi domando se in tale comportamento si ravveda un abuso e pertanto in nome della legge poterci difendere o se dobbiamo passivamente subire quanto sopra esposto. Grazie

  4. sono proprietario di un appartamento in una palazzina composta da 9 unita abitative, posso io essere amministratore del condominio? ovviamente a titolo gratuito. grazie

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