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Tubature d’acqua sotto il pavimento altrui: servitù legittima

9 Giugno 2017
Tubature d’acqua sotto il pavimento altrui: servitù legittima

Possono passare sotto il massetto di un appartamento le tubature dell’acqua del vicino di casa o del condominio.

È lecito il passaggio delle tubature dell’acqua sotto il pavimento altrui se gli appartamenti sono stati così realizzati dal costruttore dell’edificio. Si realizza, infatti, in tali casi una cosiddetta «servitù apparente per destinazione del padre di famiglia» che non richiede autorizzazioni per essere costituita. Il chiarimento proviene da una interessante sentenza della Cassazione pubblicata ieri [1].

Risultato: il condomino non può chiedere la rimozione della tubatura che serve l’appartamento del vicino e, tuttavia, passa sotto al proprio pavimento se tale tubo c’era già quando ha comprato l’immobile e nel contratto si è impegnato all’acquisto nello stato in cui l’immobile era, servitù comprese.

Il condomino non può rimuovere i tubi sottotraccia preesistenti

Nel massetto degli appartamenti di un edificio condominiale, di solito, si fanno passare le tubature dell’acqua e del riscaldamento. A volte si tratta di tubi che sono di proprietà del condominio, altre invece di proprietà individuale del titolare dell’immobile. Al di là di ciò, tale situazione – se realizzata dal costruttore dell’edificio – è del tutto legittima poiché chi compra dalla ditta accetta l’appartamento «nello stato di fatto e di diritto in cui si trova» e, quindi, con tutte le sue servitù. E quella realizzata dal costruttore è ciò che viene chiamata «servitù per destinazione del padre di famiglia», ossia derivante dal frazionamento della proprietà, prima in capo ad un unico soggetto, tra più soggetti (quali, appunto, i condomini).

È vero che, secondo il codice civile, la servitù per destinazione del padre di famiglia – per essere legittima – deve essere «apparente», ossia visibile, ma ciò non richiede che «l’opera sia a vista» né che il proprietario dell’appartamento sotto il quale passano i tubi dell’acqua del vicino «abbia, in concreto, conoscenza dell’esistenza dell’opera». L’apparenza della servitù, senza la quale non è possibile la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, può consistere anche nell’oggettiva e permanente sussistenza di opere «suscettibili di essere viste (anche se, in concreto, ignorate) che, per la loro struttura e consistenza, inequivocamente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell’altro». Dunque è irrilevante che la servitù non fosse visibile se, comunque, è immaginabile – e verificabile aprendo il pavimento – che la tubatura dell’acqua del vicino passa sotto il massetto dell’appartamento del piano di sopra. Ciò vuol dire che la tubatura, sebbene passa sotto del pavimento dell’appartamento del piano di sopra, costituisce «senz’altro un’opera oggettivamente visibile», sia pure «solo in parte» ed «occasionalmente».

Diversa sarebbe la soluzione se i lavori con il passaggio dei tubi dell’acqua sotto il pavimento altrui siano stati fatti dallo stesso vicino, quando già l’immobile era stato frazionato dal costruttore e, quindi, si era realizzato un condominio, poiché in tal caso non si può più parlare di servitù per destinazione del padre di famiglia. In tutte le altre ipotesi, invece, non si possono far rimuovere le tubature dell’acqua che transitano sotto la pavimentazione altrui.


note

[1] Cass. sent. n. 14292/17 dell’8.06.2017.

[2] Art. 1061 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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3 Commenti

  1. E se le tubature del vicino che passano sotto il mio pavimento mi causano infiltrazioni e deterioramento delle pareti, di chi è la responsabilità?

    1. Il criterio fondamentale per stabilire a chi spettino le spese necessarie per porre rimedio ai danni conseguenti ad infiltrazioni d’acqua dovute a guasti nelle condutture, è la proprietà delle condutture dalle quali hanno origine le infiltrazioni. L’articolo 2051 del codice civile, infatti, stabilisce che il responsabile dei danni che derivano da un determinato bene è colui il quale di questo bene abbia la custodia. Nel caso specifico di tubature guaste e da cui provengano perdite, è chiaro che la cosa fondamentale è stabilire (in modo preciso e senza ombra di dubbi) quale sia il punto da cui la perdita ha origine. Una volta individuato il punto di origine della perdita, occorrerà capire se il punto di origine delle perdite fa parte di un tratto di tubatura di proprietà condominiale oppure di un tratto di tubatura di proprietà esclusiva di un singolo condomino.Nel primo caso (cioè di proprietà condominiale del tratto da cui hanno origine le perdite) la responsabilità per i danni sarà del condominio e, quindi, le spese per le riparazioni e le opere necessarie ad eliminare il guasto, dovranno essere ripartire tra tutti i condomini. Nel secondo caso, invece, (cioè di proprietà esclusiva di un singolo condomino del tratto di tubatura guasta) le spese dovranno essere accollate tutte a questo condomino. Ovviamente si suggerisce, se questo accertamento non è stato ancora compiuto, di incaricare di comune accordo il tecnico che dovrà accertare l’origine delle perdite (possibilmente con una perizia scritta).

  2. Quindi se le modifiche fossero fatte dopo l’acquisto dal costruttore per frazionare la proprieta’ in due sub-unita’, e le mie tubature passassero sotto il pavimento del vicino, il venditore avrebbe avuto l’obbligo di metterlo nell’atto di vendita ed oggi il vicino potrebbe comunque far rimuovere le tubature lasciandomi senza scarichi?

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