Professionisti Come impugnare una delibera dell’assemblea di condominio

Professionisti Pubblicato il 24 giugno 2017

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Riunioni di condominio: come si contestano le decisioni dell’assemblea nulle e annullabili; la mediazione e il ricorso in tribunale. 

Le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condòmini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente, astenuto o assente può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

È quanto prevede il nuovo secondo comma dell’articolo 1137 c.c., come modificato  dalla  legge  di  riforma  del  condominio  (L.  220/2012),  che  riconosce espressamente la possibilità di impugnare le delibere assembleari ai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, mentre in precedenza la legge prevedeva espressamente tale facoltà solo in favore dei condòmini dissenzienti.

È prevista, inoltre, una duplice decorrenza dei termini per impugnare, a seconda che il condòmino abbia partecipato o meno all’assemblea che ha approvato la delibera che si intende impugnare.

Rispetto all’originaria formulazione, inoltre, il nuovo articolo 1137 c.c. menziona espressamente la possibilità di chiedere l’annullamento della delibera impugnata.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

Il nuovo testo dell’articolo 1137 c.c., inoltre, prevede che l’istanza per ottenere la sospensione che sia stata proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende l’efficacia della delibera nè interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della stessa.

La violazione di legge

Mentre i casi di annullamento sono espressamente disciplinati dal codice, quelli di nullità non sono indicati ed occorre rifarsi ai principi che regolano la nullità del negozio giuridico.

Si ha violazione di legge quando non vengono osservate le norme procedi- mentali prescritte per l’adozione delle delibere assembleari.

Si pensi, ad esempio, a quanto prescritto dal nuovo articolo 66 disp att.    c.c., per il quale: «L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi».

La violazione di tali norme procedimentali determina la possibile annullabilità della delibera assembleare.

Vi è subito da dire che, fino ad oggi, si ammetteva l’impugnativa di un singolo condòmino anche quando il vizio relativo alla mancata convocazione di un condomino si era verificato nei confronti di altro  condomino.

A seguito della riforma, invece, che ritiene il deliberato annullabile in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione su istanza dei dissenzienti o degli assenti perché non ritualmente convocati, appare che, contrariamente a prima, tale vizio possa essere eccepito solo da coloro nei confronti dei quali tale vizio si è effettivamente verificato.

Le deliberazioni nulle sono impugnabili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse (quindi anche dal condomino che abbia partecipato con il suo voto  favorevole  alla  formazione  della  delibera  impugnata).  Sono  tali  quelle che sono state prese fuori dei poteri dell’assemblea ovvero per le deliberazioni con oggetto impossibile, illecito o indeterminato. Sono inoltre inefficaci, e come tali attaccabili in ogni tempo, dai soli condòmini che ne risentono pregiudizio e non vi hanno aderito (nullità relativa), le deliberazioni che violano o ledono i diritti di alcuni o anche di un solo condomino sulle cose o sui servizi comuni o ne rendano difficile l’esercizio o lo disturbino sensibilmente.

La dottrina individua, altresì, ulteriori stati viziati della delibera, quali l’eccesso di potere — allorquando la delibera stessa, ancorché non nulla, né inefficace, sia gravemente pregiudizievole alle cose o ai servizi comuni — e l’incompetenza, quando l’assemblea non ha il potere di decidere (si pensi ad una decisione per lavori alla facciata presa in sede di supercondominio quando invece essa spetta alle assemblee dei singoli fabbricati).

L’impugnazione del condomino che ha votato la delibera nulla

Il condomino il quale abbia partecipato all’assemblea, anche se abbia espresso voto conforme alla deliberazione che si assume nulla, è legittimato a far valere la nullità solo che alleghi e dimostri di avervi interesse; cioè dimostri che la deliberazione, se non annullata, gli arrechi un qualche apprezzabile pregiudizio: da una parte, infatti, il principio di cui all’articolo 1421 c.c., secondo cui la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse non risulta derogato dalle norme in tema di comunione o di condominio; dall’altra,  la regola per la quale chi ha dato causa ad una nullità non può farla valere (articolo 157 c.p.c.) è propria della materia processuale, ma è estranea   alla materia sostanziale, dove l’azione è concessa anche a chi abbia partecipato alla stipulazione di un atto nullo [1].

Il condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione di detta delibera, può quindi impugnarla salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione [2].

La nullità della delibera che incida su diritti inviolabili di un condominio

È affetta da nullità e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall’articolo 1137 c.c. la deliberazione dell’assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condominio, come quella che ponga a suo    totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell’articolo 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l’assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione [3].

Quanto all’onere della prova, incombe sul condomino, che chieda l’accertamento dell’invalidità dell’assemblea condominiale, la prova del vizio di costituzione dell’assemblea deliberante, posto a fondamento della pretesa [4].

L’onere della prova della invalidità

Qualora il condomino agisca per far valere l’invalidità di una delibera assembleare, incombe, invece, sul condominio convenuto l’onere di provare che tutti i condòmini sono stati tempestivamente avvisati della convocazione, quale presupposto per la regolare costituzione dell’assemblea, mentre resta a carico dell’istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell’assemblea medesima [5].

Atto introduttivo dell’impugnazione: ricorso o citazione?

Prima della riforma, per un primo indirizzo, in tema di condominio di edifici, la tempestività dell’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea dei condòmini, che  a norma dell’articolo 1137 c.c. deve essere proposta con ricorso nel termine di trenta giorni dalla data della deliberazione stessa, andava riscontrata con riguardo alla data del deposito del ricorso e non a quella della sua notificazione. Sul punto la Suprema Corte aveva, poi, ritenuto che l’impugnativa potesse avvenire anche con citazione purché la notifica al destinatario fosse effettuata nei trenta giorni (dal verbale se il condomino era presente, ovvero dalla comunicazione dello stesso se assente).

Era, quindi, pacifico che, se anche il codice civile prevedesse la forma del ricorso, l’impugnativa della delibera assembleare potesse avvenire indifferentemente con ricorso o con citazione, e che, in questa ultima ipotesi, ai fini del rispetto del termine di cui all’articolo 1137 c.c. (trenta giorni) occorreva tenere conto della sola data di notificazione dell’atto introduttivo del giudizio anziché di quella successiva del deposito in cancelleria (iscrizione a ruolo della causa) [6], mentre nel caso di ricorso era il deposito che doveva avvenire nei 30 giorni di cui all’art.  1137  c.c.

Successivamente, a fare chiarezza, è intervenuta la Corte di Cassazione che, a Sezioni Unite, affermò [7] che ai sensi dell’articolo 163 c.p.c. la domanda di annullamento della delibera condominiale si propone con citazione.

La Suprema Corte, nella stessa motivazione della sentenza, ebbe a chiarire che: il termine «ricorso» indicato nell’articolo 1137 c.c. è ivi impiegato nel senso generico di istanza giudiziale; ciò trova conferma nel fatto che, in genere, l’indicazione della forma del ricorso come veste dell’atto introduttivo in determinate materie è sempre accompagnata dalla fissazione di varie altre regole intese a delineare procedimenti caratterizzati da particolare snellezza e rapidità, (l’indicazione del giudice competente, i suoi poteri di sospensione ecc.) tutte regole che invece mancano con riguardo all’impugnazione delle delibere condominiali.

Le Sezioni Unite, tuttavia, precisarono che potevano, comunque, ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, sempreché l’atto risulti depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall’articolo  1137 citato.

Impugnazione della delibera assembleare di condominio solo con citazione

Il nuovo testo dell’articolo 1137 c.c., come modificato dalla L. 220/2012, ha eliminato qualsiasi riferimento al termine ricorso e ha parlato genericamente di  azione  volta  all’annullamento  delle deliberazioni assembleari.

Per cui il Tribunale di Milano (provvedimento 21 ottobre 2013, n. 56369), con una prima pronuncia a seguito della riforma ha ritenuto che l’impugnazione proposta con ricorso è   inammissibile.

Nel caso deciso dal Tribunale di Milano, il ricorso era stato tempestivamente depositato presso la cancelleria del giudice nei termini previsti dalla legge, ma nulla era stato notificato al condominio entro 30 giorni, così che lo stesso, nella persona del suo amministratore, aveva già maturato un legittimo affidamento circa l’acquisita esecutività della delibera impugnata.

In conclusione, anche se trattasi di una prima pronuncia di merito è meglio da oggi in poi stare bene attenti ad impugnare una delibera assembleare con l’atto di citazione e non più con il  ricorso.

Sul punto, con identica motivazione, è intervenuta la Corte di Appello di Napoli con sentenza n. 1048 del  2-3-2015.

L’annullabilità in sede giudiziaria di una delibera dell’assemblea dei condòmini per ragioni di merito, attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio, è configurabile soltanto nel caso di decisione viziata da eccesso di potere che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune (articolo 1109 c.c.). Il riscontro esercitato dall’autorità giudiziaria sotto l’anzidetto pro- filo non può mai riguardare il contenuto di convenienza ed opportunità della delibera, in quanto il giudice deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato di un legittimo esercizio dei poteri discrezionali della assemblea [8]. L’eccesso di potere è ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso il giudice non controlla l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell’assemblea [9].

note

[1] Cass 3232/1982.

[2] Cass. 1511/1997.

[3] Cass. 3946/1994.

[4] Cass. 869/1975.

[5] Cass. 12379/1992.

[6] Per le pronunce relative ai diversi indirizzi: Cass. 1716 /1975 poi confermato da Cass. 6205/1997 e 2081/1988 e Cass. 1662/1998, 14560/2004, 18440/2006 e 14007/2008.

[7] Cass. SS.UU. 8491/2011.

[8] Cass. 10611/1990.

[9] Cass. 3938/1994.


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