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Immobile che è particella di un altro: come acquistarlo?

11 Giugno 2017
Immobile che è particella di un altro: come acquistarlo?

Voglio comprare un appartamento da sempre venduto come singola unità immobiliare. Mi sono accorto, però, che si tratta di una parte – una particella – di un altro immobile. A cosa vado incontro se lo compro?

Se dal contratto preliminare e dal successivo rogito risulterà in modo chiaro ed indiscutibile:

  • quali siano i confini dell’immobile oggetto del contratto (allegando, ad esempio, al preliminare ed al rogito una planimetria, sottoscritta da tutte le parti e richiamata espressamente nel testo dei contratti, che individui con precisione i confini dell’appartamento oggetto del preliminare e del successivo contratto definitivo di compravendita [1],
  • che il lettore sta acquistando la piena proprietà del 100% dell’immobile individuato come si è precisato al punto 1,

se queste due condizioni saranno rispettate, quindi, il lettore, a seguito della sottoscrizione del contratto definitivo (poi registrato e trascritto) sarà pieno ed esclusivo proprietario (non comproprietario, quindi) dell’immobile e questo indipendentemente dalle risultanze catastali.

Anche se l’appartamento non può essere oggetto di frazionamento, sarebbe opportuno in ogni caso procedere, prima di sottoscrivere il contratto preliminare, ad adeguate ricerche (magari affidando il compito ad un tecnico) aventi ad oggetto la regolarità urbanistica dell’immobile che il lettore ha intenzione di acquistare. Potrebbe essere accaduto, ad esempio, che l’immobile sia il risultato di interventi edilizi di ristrutturazione, magari nemmeno autorizzati, eseguiti sull’originario e più ampio immobile (accatastato nella sua interezza), i quali interventi abbiano avuto come effetto la divisione materiale dell’intero originario immobile in più unità distinte oppure l’autonomia funzionale della parte. L’accertamento della regolarità urbanistica è necessario poiché esistono casi in cui è necessario ottenere, per poter procedere al rogito, la cosiddetta conformità urbanistica che potrebbe non essere rilasciata in presenza di irregolarità (salva richiesta di una sanatoria che, ovviamente, richiede tempo e costi ulteriori e tenendo presente che non tutto è sanabile). Svolti questi prudenziali accertamenti, il lettore può sicuramente acquistare la piena ed esclusiva proprietà dell’immobile esattamente individuato nei suoi confini.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Angelo Forte


note

[1] Cass. sent. n. 21352 dello 09.10.2014.


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